2024年产业园区暨基础设施投资发展报告

卓20越24指产数业园区暨基础设施投资发展报告 1 前言 随着全球经济的持续发展与全球价值链的重构，产业园区作为区域经济的重要载体，其地位与作用日益凸显。特别是在“十四五”规划和新发展格局的引领下，中国产业园区正加速向高端化、智能化、绿色化方向转型，成为推动经济高质量发展的新引擎。 与此同时，在“新基建”政策的推动下，以5G、人工智能、大数据中心、工业互联网等为代表的新型基础设施建设正以前所未有的速度推进，为产业园区的升级与发展提供了坚实的支撑。 在此背景下，观点指数深入剖析当前产业园区领域的运营现状、发展趋势及未来展望，为行业提供权威、全面、前瞻性的参考指南——《卓越指数•2024产业园区暨基础设施投资发展报告》，该报告旨在全面梳理与深入分析当前产业园区领域的发展态势，挖掘行业亮点，为企业战略规划以及投资者决策提供参考。 同时，全面梳理并表彰那些获得卓越成就的产业园区运营企业，汇聚成“卓越指数•2024产业卓越表现”研究成果，为推动行业高质量发展树立典范。 目录 2前言 4产业园区暨基础设施市场综述 62024产业园区运营企业卓越表现30 7产业园区暨基础设施报告 152024产业园区轻资产运营企业卓越表现10 16产业轻资产报告 17研究说明 17研究体系及活动办法 18研究成果构成 19卓越指数•2024产业卓越表现 产业园区暨基础设施市场综述 打造需求引擎 加快形成和发展新质生产力已成为我国现代化产业体系建设的重要战略需求，对产业园区的产业集群发展提出了更高的要求。 1 北TM京T市行场业净成吸需纳求量引录擎得新低， 2024年，产业园区更加注重产业提质升级、数字化转型、绿色生态、创新招商、强化服务、产业集聚、区域合作及人才培养。随着全球经济的不断演进与中国经济的高速增长，产业园区作为推动产业集聚、促进经济转型升级的重要载体，正逐步从传统的粗放型发展模式向精细化、智能化、绿色化方向转变，以适应新时代的发展需求。 新增供应与净吸纳量方面，相比前两季度，第三季度北京、上海、深圳的新增供应均有所下滑，但净吸纳量较前两季度下降。 其中值得注意的是，三季度北京商务园区市场净吸纳量录得历史新低-6.3万㎡，据悉是以TMT为主的企业因组织架构、业务等方面的调整继续出现面积整合腾退的现象所致。 据世邦魏理仕数据，从北京的分子市场来看，全市仅中关村软件园和顺义录得正吸纳，电子城受到互联网游戏企业大面积整合腾退的影响，丰台科技园及亦庄经开区受到新租放缓、已有租户到期不续或整合收缩的影响，三个子市场净吸纳量均低于-2万平方米。 从商务园区的需求行业来看，北京、上海商务园区需求最高的领域为TMT行业，新租需求占比分别为49%、33%；从前三季度的数据来看，北京及上海商务园区市场的新租需求来自TMT行业的租户占比也较高。TMT行业也即是指未来电信、互联网以及信息技术这三种融合所产生的行业，作为 新质生产力中的其中一部分，也引领着产业园区往新方向发展。 目前，加快形成和发展新质生产力已成为我国现代化产业体系建设的重要战略需求，对产业园区的产业集群发展提出了更高的要求，园区一方面要加快发展新兴产业、未来产业，另一方面也要大力推动传统产业的转型升级，在激发传统产业转型中迸发新质生产力。 在供应工业用地方面，2024年5月，广州发布《广州市关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见》《关于推动工业用地高效利用的若干措施》、《关于支持工业厂房建设的若干措施》、《关于加快工业园区高质量发展的若干措施》等“1+3”政策。 政策中明确广州今后将加大工业用地储备和供应力度，至2028年，每年工业用地供应量不低于10000亩，并计划打造特色标杆工业园，推动低效工业园的改造提升，以及村镇工业集聚区的更新改造，此外，该政策提出将加大厂房供给，推动“工业上楼”，在白云、黄埔、番禺、增城、从化、南沙区推动建设一批只租不售、用于工业发展的试点厂房，并鼓励企业利用自有存量用地建设可租可售的产业保障房。 这些措施将为广州市的中小微制造业企业提供强有力的发展动力和保障。 而对于工业用地稀缺的北京，2024年2月北京发布《北京市工业用地先租后让指导意见（试行）》，明确以先租后让方式供应的工业用地，租赁年期一般不超过5年，出让年期与租赁年期之和一般不超过20年。重大项目经市政府批准 后可适当延长，最长租让年期不得超过土地使用权出让用途法定最高年限。 2 市三场季租度金深下圳降空明置显率，改善 据观点指数统计，前三季度北京、上海、深圳的产业园区市场租金下降明显，其中北京区域的租金报价从一季度的 155.8元/㎡·月下降至三季度的150.8元/㎡·月，降幅达3.21%。与此同时北京、上海的空置率表现却“不尽如人意”，依然保持持续攀升或维持稳定的趋势。 相对而言，深圳由于产业园市场第三季度并未录得新增供应 入市，整体市场空置率明显改善，环比下降2.7个百分点至13.2%。 据世邦魏理仕，市场平均租金环比下降0.7%至每月每平方米89.8元。厂房子市场受个别项目的价格调整影响，租金环比下降0.8%至每月每平方米45.1元。研发办公子市场则因个别项目退租影响，租金微跌0.2%至每月每平方米72.1元。而工业办公楼市场中，业主以价换量的模式持续，令平均租金环比下降1.2%至每月每平方米138.6元。 此外，也可注意到，不断下调的租金并未如期带来下降的空置率，后者依然保持平缓上升的趋势。观点指数认为，除了以减少新增供应这种方式来降低空置率外，也可从园区招商入手，通过打造产业集群效应增加租户粘性，进而从根源上解决空置率问题。 具体来看，产业园区对于租户的选择同样重要，例如根据区域确定不同的产业定位，并符合当地产业结构的实际需求。例如，定位于高新技术的产业园区，应重点吸引科技创新型企业，这种精准的园区定位有助于提高招商效率，减少盲目招商的成本。 若想更多优质企业入驻，则需要园区具有较好的客户资源及管理能力，如IWG集团与湘潭高新集团的合作，抑或是发挥出“链长”职能，带动一大批产业链上下游的企业集体入驻。 2024产业园区运营企业卓越表现30 序号 企业 营运+财务指标（55） 品牌指标（15） 管理指标（15） 商业模式（15） 总分 经营收入收入来源占比园区总产值税收贡献运营建筑面积项目个数入驻率城市布局 区域影响力租户认可度社会贡献 运营管理招商能力产业规划团队建设 资金运用与融资服务平台搭建革新的发展方式 1 招商蛇口 88.2 2 张江高科 87.1 3 联东集团 85.9 4 中新苏州工业园区 85.2 5 中电光谷 85.0 6 临港集团 84.3 7 苏高新 83.5 8 天安数码城 83.0 9 东湖高新 82.4 10 东久新宜 81.6 11 华夏幸福 81.1 12 中城新产业 80.2 13 星河产业集团 79.8 14 普洛斯中国 78.7 15 金地威新产业 77.9 16 广州高新区集团 77.0 17 中集产城 76.7 18 凯德投资 76.3 19 万洋集团 75.6 20 西安高新区配套公司 75.0 21 中南高科 74.5 22 中关村发展集团 73.6 23 深圳湾科技 72.9 24 成都高投集团 72.1 25 外高桥 71.3 26 新建元 70.8 27 济高控股 70.1 28 MAX科技园 69.5 29 广开控股 69.1 30 珠海高新建投 68.6 产业园区暨基础设施 向“新”求变 在园区的自建与租赁中，一方面要加快发展新兴产业、未来产业，另一方面也要大力推动传统产业的转型升级，在转型中迸发新质生产力。 1 招联商东蛇集口团夺发冠挥，标张杆江力高量科紧、跟其后 目前产业园区市场普遍面临经济下行、供应饱和、空置率升高、同质化严重等内外部因素影响，部分企业以专业立身、稳扎稳打、主动出击，收获超额的“回报”。 “2024产业园区运营企业卓越表现30”，综合考量了企业的营运、管理、品牌、商业模式等指标，盘点出一批独具匠心，洞察行业发展趋势，始终引领行业发展的优秀企业。 在研究成果中，涌现了招商蛇口、张江高科、联东集团、中新苏州工业园区、中电光谷等一批优秀的产业园区运营企业。凭借着优秀的运营能力，它们旗下的项目在市场变化中依然保持较强的竞争力。 招商蛇口面对复杂多变的产业市场环境，依然坚持聚焦数智科技、绿色科技、生命科技三大新兴产业，以“产业投资+孵化服务”的协同模式，通过共建创新中心承载新质生产力，进一步提升产业园的行业影响力。其博时招商蛇口产业园REIT是粤港澳大湾区首单产业园区公募REITs，目前已扩募并购入光明项目，扩募最终募集的金额为12.44亿元。 张江高科同样是产业运营的佼佼者。张江科学城已建立起以信息技术、生物医药、文化创意为主导产业，以人工智能、航空航天、低碳环保为新兴产业的“三大、三新”产业格局。其中，集成电路产业拥有中国大陆产业链最完整的集成电路布局。其生物医药产业也是中国研发机构最集中、研发链条最完善、创新活力最强、新药创制成果最突出的标志性区域。 联东集团作为民营产业园区运营服务商的代表，无论是在开发规模、产品系列，还是入住企业方面，都是领军企业，并发行了我国首单民企园区公募REITs。从产业园区租户类型上看，联东集团产业园区项目重点服务于生物医药、电子信息、新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业，并致力于为处于生产提升期的中小型生产企业提供优质的园区运营和产业服务。 需要关注的是，2024年是中新苏州工业园区开发建设三十周年，该园区不仅是中国和新加坡两国政府间的首个合作项目，也是中国与新加坡分享工业化经验和治理模式的重要平台。 苏州工业园区聚焦建设开放创新的世界一流高科技园区，通过在绿色发展、生物医药科学和数字经济等新兴领域的合作发展，持续增强苏州工业园区的全球影响力。 2023年以来，在战略方向指引下，西安高新区配套公司牢固树立产业思维，制定并加快实施“12586”战略体系，推进公司转型升级。其还通过持续提升面向科技企业和科技人才的服务品质，进一步放大西安科技人才优势，营造“年轻人喜欢的产业社区”。 2 新锚定质产生业产发力展成方园向区抓手，“8+9” 据观点指数不完全统计，截止至10月31日，共有319个产业项目录得动态更新（含已签约、已开工、预计完工等），其中157个项目与新质生产力有关，新质生产力也即指创 新起主导作用，摆脱传统经济增长方式、生产力发展路径，具有高科技、高效能、高质量特征，符合新发展理念的先进生产力质态。新质生产力主要涵盖了战略性新兴产业、未来产业等，其中有如新一代信息技术、生物技术、新能源、高端制造、人工智能等。 据统计结果显示，园区定位多以新能源、新材料、高端装备等为主，其中与新能源有关的投资项目较多，共计28起。样本企业中则有如中电光谷、临港集团、苏州城投等均进行了相关布局。 5月8日，中电光谷与海陵区签约中电光谷东部智造港项目，总投资约120亿元。该项目计划用地1062亩，一期投资约30亿元，将打造新能源、新材料及电子信息类产业集聚区，推动海陵区经济与城市建设高质量发展。 4月9日，临港集团在临港产业区琥珀园项目现场举行 2024年绿色能源项目集中签约暨开工仪式。此次活动涉及集中签约光伏项目容量约50MW，总投资额约1.75亿元。该批次项目预计2024年陆续开工及并网，合作伙伴包括临港产业区、临港航空等多家平台公司及临港交通、三思光电等。 7月23日，苏州城投集团“新索工坊”系列产业园之一——苏州城投新能源产业园建设工程开工。观点指数了解到，苏州城投新能源产业园位于相城经开区，占地面积198亩，规划总建筑面积33.7万平方米，容积率5.06，厂房单层高度达14米，总投资达18.5亿元，计划于2026年底竣工投运。 该项目围绕以氢能为代表的新能源产业和以智能建造为代表的智能装备产业链的核心环节进行产业布局