2024年产业园区暨基础设施投资发展报告

前 言 随着全球经济的持续发展与全球价值链的重构，产业园区作为区域经济的重要载体，其地位与作用日益凸显。特别是在“十四五”规划和新发展格局的引领下，中国产业园区正加速向高端化、智能化、绿色化方向转型，成为推动经济高质量发展的新引擎。 与此同时，在“新基建”政策的推动下，以 5G、人工智能、大数据中心、工业互联网等为代表的新型基础设施建设正以前所未有的速度推进，为产业园区的升级与发展提供了坚实的支撑。 在此背景下，观点指数深入剖析当前产业园区领域的运营现状、发展趋势及未来展望，为行业提供权威、全面、前瞻性的参考指南——《卓越指数 •2024 产业园区暨基础设施投资发展报告》，该报告旨在全面梳理与深入分析当前产业园区领域的发展态势，挖掘行业亮点，为企业战略规划以及投资者决策提供参考。 同时，全面梳理并表彰那些获得卓越成就的产业园区运营企业，汇聚成“卓越指数 • 2024 产业卓越表现”研究成果，为推动行业高质量发展树立典范。 目 录 前言产业园区暨基础设施市场综述2024 产业园区运营企业卓越表现 30产业园区暨基础设施报告2024 产业园区轻资产运营企业卓越表现 10产业轻资产报告研究说明研究体系及活动办法研究成果构成卓越指数 • 2024 产业卓越表现2467151617171819 产业园区暨基础设施市场综述产业园区暨基础设施市场综述 打造需求引擎 加快形成和发展新质生产力已成为我国现代化产业体系建设的重要战略需求，对产业园区的产业集群发展提出了更高的要求。 新质生产力中的其中一部分，也引领着产业园区往新方向发展。 北京市场净吸纳量录得新低，TMT 行业成需求引擎1 目前，加快形成和发展新质生产力已成为我国现代化产业体系建设的重要战略需求，对产业园区的产业集群发展提出了更高的要求，园区一方面要加快发展新兴产业、未来产业，另一方面也要大力推动传统产业的转型升级，在激发传统产业转型中迸发新质生产力。 2024 年，产业园区更加注重产业提质升级、数字化转型、绿色生态、创新招商、强化服务、产业集聚、区域合作及人才培养。随着全球经济的不断演进与中国经济的高速增长，产业园区作为推动产业集聚、促进经济转型升级的重要载体，正逐步从传统的粗放型发展模式向精细化、智能化、绿色化方向转变，以适应新时代的发展需求。 在供应工业用地方面，2024 年 5 月，广州发布《广州市关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见》《关于推动工业用地高效利用的若干措施》、《关于支持工业厂房建设的若干措施》、《关于加快工业园区高质量发展的若干措施》等“1+3”政策。 新增供应与净吸纳量方面，相比前两季度，第三季度北京、上海、深圳的新增供应均有所下滑，但净吸纳量较前两季度下降。 政策中明确广州今后将加大工业用地储备和供应力度，至2028 年，每年工业用地供应量不低于 10000 亩，并计划打造特色标杆工业园，推动低效工业园的改造提升，以及村镇工业集聚区的更新改造，此外，该政策提出将加大厂房供给，推动“工业上楼”，在白云、黄埔、番禺、增城、从化、南沙区推动建设一批只租不售、用于工业发展的试点厂房，并鼓励企业利用自有存量用地建设可租可售的产业保障房。 其中值得注意的是，三季度北京商务园区市场净吸纳量录得历史新低 -6.3 万㎡，据悉是以 TMT 为主的企业因组织架构、业务等方面的调整继续出现面积整合腾退的现象所致。 据世邦魏理仕数据，从北京的分子市场来看，全市仅中关村软件园和顺义录得正吸纳，电子城受到互联网游戏企业大面积整合腾退的影响，丰台科技园及亦庄经开区受到新租放缓、已有租户到期不续或整合收缩的影响，三个子市场净吸纳量均低于 -2 万平方米。 这些措施将为广州市的中小微制造业企业提供强有力的发展动力和保障。 从商务园区的需求行业来看，北京、上海商务园区需求最高的领域为 TMT 行业，新租需求占比分别为 49%、33%；从前三季度的数据来看，北京及上海商务园区市场的新租需求来自 TMT 行业的租户占比也较高。TMT 行业也即是指未来电信、互联网以及信息技术这三种融合所产生的行业，作为 而对于工业用地稀缺的北京，2024 年 2 月北京发布《北京市工业用地先租后让指导意见（试行）》，明确以先租后让方式供应的工业用地，租赁年期一般不超过 5 年，出让年期与租赁年期之和一般不超过 20 年。重大项目经市政府批准 后可适当延长，最长租让年期不得超过土地使用权出让用途法定最高年限。 入市，整体市场空置率明显改善，环比下降 2.7 个百分点至13.2%。 据世邦魏理仕，市场平均租金环比下降 0.7% 至每月每平方米 89.8 元。厂房子市场受个别项目的价格调整影响，租金环比下降 0.8% 至每月每平方米 45.1 元。研发办公子市场则因个别项目退租影响，租金微跌 0.2% 至每月每平方米 72.1 元。而工业办公楼市场中，业主以价换量的模式持续，令平均租金环比下降 1.2% 至每月每平方米 138.6 元。 市场租金下降明显，三季度深圳空置率改善 据观点指数统计，前三季度北京、上海、深圳的产业园区市场租金下降明显，其中北京区域的租金报价从一季度的155.8 元 / ㎡·月下降至三季度的 150.8 元 / ㎡·月，降幅达3.21%。与此同时北京、上海的空置率表现却“不尽如人意”，依然保持持续攀升或维持稳定的趋势。 此外，也可注意到，不断下调的租金并未如期带来下降的空置率，后者依然保持平缓上升的趋势。观点指数认为，除了以减少新增供应这种方式来降低空置率外，也可从园区招商入手，通过打造产业集群效应增加租户粘性，进而从根源上解决空置率问题。 具体来看，产业园区对于租户的选择同样重要，例如根据区域确定不同的产业定位，并符合当地产业结构的实际需求。例如，定位于高新技术的产业园区，应重点吸引科技创新型企业，这种精准的园区定位有助于提高招商效率，减少盲目招商的成本。 若想更多优质企业入驻，则需要园区具有较好的客户资源及管理能力，如 IWG 集团与湘潭高新集团的合作，抑或是发挥出“链长”职能，带动一大批产业链上下游的企业集体入驻。 相对而言，深圳由于产业园市场第三季度并未录得新增供应 产业园区暨基础设施产业园区暨基础设施 向“新”求变 在园区的自建与租赁中，一方面要加快发展新兴产业、未来产业，另一方面也要大力推动传统产业的转型升级，在转型中迸发新质生产力。 联东集团作为民营产业园区运营服务商的代表，无论是在开发规模、产品系列，还是入住企业方面，都是领军企业，并发行了我国首单民企园区公募 REITs。从产业园区租户类型上看，联东集团产业园区项目重点服务于生物医药、电子信息、新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业，并致力于为处于生产提升期的中小型生产企业提供优质的园区运营和产业服务。 招商蛇口夺冠，张江高科、联东集团发挥标杆力量紧跟其后 目前产业园区市场普遍面临经济下行、供应饱和、空置率升高、同质化严重等内外部因素影响，部分企业以专业立身、稳扎稳打、主动出击，收获超额的“回报”。 “2024 产业园区运营企业卓越表现 30”，综合考量了企业的营运、管理、品牌、商业模式等指标，盘点出一批独具匠心，洞察行业发展趋势，始终引领行业发展的优秀企业。 需要关注的是，2024 年是中新苏州工业园区开发建设三十周年，该园区不仅是中国和新加坡两国政府间的首个合作项目，也是中国与新加坡分享工业化经验和治理模式的重要平台。 在研究成果中，涌现了招商蛇口、张江高科、联东集团、中新苏州工业园区、中电光谷等一批优秀的产业园区运营企业。凭借着优秀的运营能力，它们旗下的项目在市场变化中依然保持较强的竞争力。 苏州工业园区聚焦建设开放创新的世界一流高科技园区，通过在绿色发展、生物医药科学和数字经济等新兴领域的合作发展，持续增强苏州工业园区的全球影响力。 招商蛇口面对复杂多变的产业市场环境，依然坚持聚焦数智科技、绿色科技、生命科技三大新兴产业，以“产业投资 + 孵化服务”的协同模式，通过共建创新中心承载新质生产力，进一步提升产业园的行业影响力。其博时招商蛇口产业园 REIT 是粤港澳大湾区首单产业园区公募 REITs，目前已扩募并购入光明项目，扩募最终募集的金额为 12.44亿元。 2023 年以来，在战略方向指引下，西安高新区配套公司牢固树立产业思维，制定并加快实施“12586”战略体系，推进公司转型升级。其还通过持续提升面向科技企业和科技人才的服务品质，进一步放大西安科技人才优势，营造“年轻人喜欢的产业社区”。 张江高科同样是产业运营的佼佼者。张江科学城已建立起以信息技术、生物医药、文化创意为主导产业，以人工智能、航空航天、低碳环保为新兴产业的“三大、三新”产业格局。其中，集成电路产业拥有中国大陆产业链最完整的集成电路布局。其生物医药产业也是中国研发机构最集中、研发链条最完善、创新活力最强、新药创制成果最突出的标志性区域。 新质生产力成园区抓手，“8+9”锚定产业发展方向 据观点指数不完全统计，截止至 10 月 31 日，共有 319 个产业项目录得动态更新（含已签约、已开工、预计完工等），其中 157 个项目与新质生产力有关，新质生产力也即指创 新起主导作用，摆脱传统经济增长方式、生产力发展路径，具有高科技、高效能、高质量特征，符合新发展理念的先进生产力质态。新质生产力主要涵盖了战略性新兴产业、未来产业等，其中有如新一代信息技术、生物技术、新能源、高端制造、人工智能等。 此外，新一代信息技术产业同样是企业在园区建设、招商时关注的重点，在观点指数统计到的相关项目投资中，中电光谷、中南高科是促进这类产业发展的主力军。 5 月 11 日，中电光谷与广东河源市江东新区签订投资协议，计划投资 50 亿元打造 OVU 智造园（河源）。项目旨在促进江东新区成为珠三角产业转移的重要基地，预计 2024 年三季度动工。 据了解，项目将围绕河源市及江东新区“十四五”规划要点和“五大产业”方向，以“整体规划、分期供地、敏捷定制”策略进行开发建设和招商运营，重点打造以电子信息、先进材料、汽车配件、食品健康等为代表的产业集群。 5 月 7 日，中南高科·成都温江智造云谷项目在成都医学城正式动工。该项目由中南高科产业集团主导，致力于智能制造和电子信息产业发展，预计投产后年产值达 4 亿元，年创税 3000 万元。该项目位于成都医学城，占地面积 82 亩，建筑面积 9.6 万平方米，包括 10 栋厂房和研发办公楼，旨在打造国内领先的智能智造产业研发生产基地。 据统计结果显示，园区定位多以新能源、新材料、高端装备等为主，其中与新能源有关的投资项目较多，共计 28 起。样本企业中则有如中电光谷、临港集团、苏州城投等均进行了相关布局。 建设与租赁并行，能源化工、汽车制造类贡献高需求 5 月 8 日，中电光谷与海陵区签约中电光谷东部智造港项目，总投资约 120 亿元。该项目计划用地 1062 亩，一期投资约 30 亿元，将打造新能源、新材料及电子信息类产业集聚区，推动海陵区经济与城市建设高质量发展。 新质生产力逐渐成为企业投资产业园项目的首选定位，与此同时，这些代表着新质生产力的园区租户同样为园区提供方贡献了租赁需求。 4 月 9 日，临港集团在临港产业区琥珀园项目现场举行2024 年绿色能源项目集中签约暨开工仪式。此次活动涉及集中签约光伏项目容量约 50MW，总投资额约 1.75 亿元。该批次项目预计 2024 年陆续开工及并网，合作伙伴包括临港产业区、临港航空等多家平台公司及临港交通、三思光电等。 根据第一太平戴维斯数据，近 4 年华东区域高标准厂房租赁需求以高端装备、汽车制造、能源化工及新材料为主，这三类企业的需求占比达 75%。 7 月 23 日，苏州城投集团“新索工坊”系列产业园之一——苏州城投新能源产业园建设工程开工。观点指数了解到，苏州城投新能源产业园位于相城经开区，占地面积 198 亩，规划总建筑面积 33.7