地产行业周报：楼市步入胶着阶段，郊区止跌料相对滞后

证券研究报告 楼市步入胶着阶段，郊区止跌料相对滞后 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年11月24日 1 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：11月重点城市日均成交环同比上涨，楼市步入胶着阶段。本周重点50城新房成交环比升12.6%，11月日均成交同比增长9.9%，环比增长0.9%。值得注意的是贝壳核心8城周带看量（11.11-17）环比下降3.1%，自10月7日以来首次回落，同时本周重点13城链家二手房挂牌量小幅上升，克而瑞调研的广州、武汉、天津典型项目11月前三周周均来访较新政首月（2024年10月）环比下降25%、15%和 29%，但较新政前（9月）仍增长17%、60%和21%，叠加税费减免落地，短期楼市步入胶着期。 郊区库存去化周期更长，预计止跌将滞后于核心区改善板块及好产品。根据中指院数据，典型城市杭州、成都、武汉郊区平均去化周期分别为15.5个月、28个月、34.6个月，均长于主城区的2.2个月、15.4个月、18.4个月，面临更长调整周期。同时克而瑞以12个典型城市的2980个板块的住宅小区挂牌参考价为样本，郊区/刚需类板块抗跌性明显较弱；此外税费减免细则落地，更为边际利好核心城市改善客群，再次重申“止跌企稳”将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”，更多关注专题报告《如何看低能级区域楼市走向》。 聚焦中线布局，关注历史包袱较轻、库存结构优化房企中期投资机会。随着税费减免落地，短期步入政策中空期，板块波动有所加大，建议投资者更多关注中线布局，再次强调中期历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。 维持板块积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、华润置地等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：一线城市取消普宅非普宅标准，山东临沂上调公积金贷款额度。 市场运行监测：1）新房成交环比回升，后市有待观察。本周（11.16-11.22）50城新房成交2.5万套，环比升12.6%；20城二手房成交2.1万套，环比降5.3%。11月（截至22日）重点50城新房日均成交同比升9.9%，环比升0.9%；重点20城二手房日均成交同比升22.3%， 环比升20.3%。2）库存环比下降，去化周期20.2个月。16城取证库存9632万平，环比降0.2%，去化周期20.2个月。3）土地成交回升、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面7043.4万平、成交建面3647.1万平，环比升15.3%、升88.9%；成交溢价率5.2%， 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行116.7亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌0.83%，跑赢沪深300（-2.6%）；当前地产板块PE（TTM）40.46倍，估值处于近五年98.68%分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年11月18日北京 取消普通住房和非普通住房标准 2024年11月18日上海 取消普通住房和非普通住房标准 2024年11月19日山东临沂 阶段性上调住房公积金贷款额度 2024年11月19日深圳 取消普通住房和非普通住房标准 偏松 偏紧 中性 2024年11月18、20、22日广州 收购90平以下存量商品房用作保障房、审 议通过配售型保障房管理办法、取消普宅非普宅标准 南海诸岛 成交：新房环比回升，后市有待观察 点评：本周（11.16-11.22）50城新房成交2.5万套，环比升12.6%；20城二手房成交2.1万套，环比降5.3%。11月（截至22日）重点50城新房日均成交同比升9.9%，环比升0.9%；重点20城二手房日均成交同比升22.3%，环比升20.3%。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.2.423.5.423.8.423.11.424.2.424.5.424.8.424.11.4 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.112024.12024.32024.52024.72024.92024.11W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期20.2个月 点评：16城取证库存9632万平，环比降0.2%，去化周期20.2个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.2.2522.4.22 22.6.17 22.8.12 22.10.7 22.12.2 23.2.3 23.3.31 23.5.26 23.7.21 23.9.1523.11.10 24.1.524.3.1 24.4.26 24.6.21 0 24.8.1624.10.11 土地：成交回升、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面7043.4万平、成交建面3647.1万平，环比升15.3%、升88.9%；成交溢价率5.2%，环比降0.6pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比1.3%、25%、73.7%，环比分别降2.9pct、降5.1pct、升8pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.112024.22024.52024.8W10.21W11.1123.1.2323.6.2323.11.2324.4.2324.9.23 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 600 500 400 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（11.11-11.17） 521 131 208165154 2023.112024.22024.52024.8W10.21W11.11 唐山潍坊扬州福州泰州 流动性环境：资金价格多下行 资金价格多下行。R001下行1.04BP至1.61%，R007下行2.90BP至1.80%。截至 11月22日，OMO存量（MA10）余额为13664.1亿元，较11月15日增加7439.7亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行2.90BP(%) 2021202220232024 OMO存量（MA10）环比上行 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 1/222/223/224/225/226/227/228/229/2210/2211/22 28000 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 资金价格多下行（%） 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 20 2024-11-152024-11-22涨跌幅 （BP） 1D 1.62 1.61 -1.04 R 7D 1.83 1.80 -2.90 14D 1.86 1.88 2.13 1M 1.90 1.89 -0.74 1D 1.48 1.46 -1.37 DR 7D 1.72 1.65 -7.79 14D 1.80 1.86 6.30 ON 1.47 1.46 -1.40 SHIBOR 1W 1.69 1.65 -3.20 1M 1.80 1.79 -0.70 3M 1.86 1.86 0.40 -20 -60 -100 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比下降。其中总发行量为116.73亿元，总偿还量为50.01亿元，净融资额为66.72亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2658.76亿元，同比23年约增加6.13%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模约321.13亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元202220232024 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周无房企海外债发行；10月无房企海外债发行。 0.06 地产海外债月发行量 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 房企海外债发行规模（周） 亿美元 0.1 0.0 0.0 0.0 160 地产海外债月发行量 0.05 120 0.04 0.0380 0.02 40 0.01 0.00 2024-10-282024-11-042024-11-112024-11-18 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块下跌0.83%，跑赢沪深300（-2.6%）；当前地产板块PE（TTM）40.46倍，高于沪深300的12.34倍，估值处于近五年98.68%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 本周涨跌幅 -0.83% -2.60% 50 45 40 35 30 25 20 15 10 综商纺环有机轻公基房煤交钢银石建电传家汽建医沪美农国计电非通食社 300 合贸织保色械工用础地炭通铁行油筑力媒用车筑药深容林防算子银信品会5 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 零服金设制事化产运售饰属备造业工输 石装设化饰备 电材生 器料物 护牧军机 理渔工 金饮服 融料务 2019/11/132020/11/132021/11/132022/11/132023/11/132024/11/13 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为华夏幸福、建业地产、富力地产，排名后三为正荣地产、融信中国、佳兆业集团。