一、中短期视角：目标止跌回稳，政策持续推进，基本面修复中
中央政策自9月以来持续加码，频率高，力度大，体现止跌回稳决心。9月末以来系列新政效果显著，10月销售规模降幅大幅收窄，房价降幅收窄，一线城市二手房转涨。一线城市示范效应强，或带动更多城市企稳。
二、长期视角：城改+保障房+收储，对冲短期压力，建立长效机制
城中村改造范围扩大至全国300城并新增100万套，托底开发投资，释放购买力。十四五期间筹建保障房构建“市场+保障”双轨制住房供应体系，促进商品房回归市场化，托底开发投资。收储去库存降低去化周期，改善供需关系，稳定市场预期，促进市场止跌回稳。
三、复盘：美日大规模刺激政策纾困地产，龙头股走出长牛
复盘鄂尔多斯：经济修复，库存消化，房地产量价回升，未出台大规模刺激政策，随着库存逐步去化，经济重回增长轨道，房地产的量价自然止跌。复盘美国地产市场：降息+量化宽松，国家下场接管两房，方能扭转预期，房价短期波动不改长期涨势。复盘日本地产市场：零利率+量化宽松，多任内阁政策持续发力，房价经历30年长周期调整后创下新高。美日地产龙头：DR Horton、住友业务结构优化，长牛行情大幅跑赢指数。
四、展望2025：基本面或寻底，行情夯实底部，龙头强者恒强
预计2025年地产或迎来寻求筑底的关键之年，基本面降幅有望改善。预计2024年销售面积同比-14.0%，2025年同比-4.8%；销售额同比-18.7%，2025年同比-5.8%；新开工面积同比-22.0%，2025年同比-15.0%；竣工面积同比-22.0%，2025年同比-15.0%；开发投资同比-10.9%，2025年同比-6.1%。地产板块底部或得到夯实，把握政策机遇。行业经过三年大幅调整，供给侧持续出清，龙头房企市占率得到明显提升。
五、投资建议：反转后动能强劲，推荐行业龙头，关注弹性标的
持续推荐受益于行业逐步企稳的龙头标的：房地产开发推荐深耕高能级城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、建发国际集团等；中介推荐贝壳；物业推荐华润万象生活。建议关注华润置地、我爱我家、绿城服务、保利物业、中海物业等；地方政府应收款较多的物业&建筑公司、央国企背景破净的地产&建筑公司、受益于地方化债的城投公司、并购重组弹性标的。
六、风险提示
政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约。
