房地产交易税减免政策分析
一、政策概述
财政部和税务总局、住建部于2024年11月13日联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，主要内容包括：
- 契税减免：自2024年12月1日起，140平米及以下住房交易减按1%征收契税，140平米以上住房交易区分首套和二套分别减按1.5%和2%征收契税。
- 增值税减免：对北京、上海、广州、深圳四大一线城市，取消普宅非普宅标准，实行与其他地区相同的住房销售增值税政策，即个人购买2年以上（含2年）的住房出售，免征增值税。
二、政策影响分析
1. 契税减免
- 需求增加：契税是普遍征收的税种，契税税率下调意味着包含税费的房屋总价降低，提升居民的静态购买力；契税必须全款缴纳，减税也意味着房屋总价中可以贷款的部分占比提高，形成需求增加。
- 限制因素：契税税率不高，对房价收入比较高、居民购房依赖债务杠杆的一线城市影响有限。例如，上海契税调整前后，首套90-140平米和二套140平米以上契税税率仅下调总价的0.5%和1%。
2. 增值税减免
- 供给增加：增值税取消将使大户型二手房供给增加，对需求总量影响较小。
- 需求促进：增值税取消对需求端的促进作用相对较小，尤其是在居民购房首付比例已多次下调的情况下。
- 市场影响：增值税减免有助于加速房价向均衡水平下行，促进房地产市场量价止跌回稳。
三、当前房地产市场情况
- 供需分析：当前房地产市场的调整主要体现在供给侧的竣工交付缓慢，需求侧更多受中长期因素影响，如居民信心和预期变化。
- 政策关注点：当前更关注货币政策加码对房地产市场风险和金融风险隔离的积极作用，以及财政方面专项债扩大用途对开发商流动性改善和竣工交付加速的潜在效果。
四、风险提示
- 市场需求筑底企稳慢于预期：房地产市场需求筑底企稳的速度可能慢于预期，需警惕相关风险。
总结
此次契税和增值税减免政策旨在促进房地产市场平稳健康发展。契税减免主要影响需求，而增值税减免主要增加大户型二手房供给。整体来看，这些措施有望加速房价向均衡水平下行，但需关注市场需求筑底企稳的进度。
