房地产交易税减免，增加需求还是供给？

2024年11月14日 宏观类●证券研究报告 房地产交易税减免，增加需求还是供给？ 事件点评 投资要点财政部近日宣布下调住房交易契税、对一线城市取消普宅非普宅标准的满二住房销售统一免征增值税。两项减税会增加供给还是增加需求？这将决定其价量两方面实施效果。11月13日财政部、税务总局、住建部联合公布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对住房交易相关契税、增值税进行减免。自12月1日起，140平米及以下住房交易减按1%征收契税，140平米以上住房交易区分首套和二套分别减按1.5%和2%征收契税。公告还明确，对京沪广深四大一线城市，如取消普宅非普宅标准，则执行与其他地区统一的住房销售增值税政策，即个人购买2年以上（含2年）的住房出售，免征增值税。这两项减税政策是继9月底央行宣布降低存量房贷利率、10月财政部宣布将允许专项债资金用于保障房收储和盘活闲置土地之后，第三项落实的房地产市场放松政策。税收对供给和需求同时形成影响，本次的两项减税究竟会增加需求还是供给，这将成为决定未来政策效果影响房地产价量路径差异的关键逻辑之所在。由于契税是普遍征收税种，契税减税将造成需求增加的效果，但由于契税税率不高，在居民购房决策中的影响力较收入和房价预期以及金融条件都要小得多，预计可边际推动购房需求尽快止跌回稳。税收的最终承担者是供给方还是需求方，在财经研究领域长期存在争议。契税是住宅交易中普遍征收的税种，并且不因新房和二手房交易的区别而产生税率差异，因此契税可以比较确定性地认为最终将由购房人所负担。从这个角度来看，契税税率的下调，意味着包含税费的房屋总价对应减少，从而居民买房的静态购买力直接提升；此外契税必须全款缴纳，减契税也意味着房屋总价中可以贷款的部分占比对应提升，共同形成需求增加作用。但契税税率本身不高，对于房价收入比较高、居民购房依赖债务杠杆的一线城市等区域来说，本次契税下调的幅度远低于近两年来因利率下调而带来的居民还贷能力提升幅度，从而抑制地产需求释放空间的最核心因素仍在于房价预期和收入单边预期的转向而非税率。以上海为例，本次调整前首套90平米以下、首套90-140平米、140平米以上及二套契税税率分别为1%、1.5%和3%，调整后首套90-140平和二套140平以上契税税率仅下调总价的0.5%和1%，而如果按总价50%比例借入30年等额还款按揭贷款，每降息20BP月供即可减少总价的1.5%。而对于房价收入比明显更为友好的二三线城市，当前导致地产需求不足的核心原因或在于产业基础薄弱导致的人口吸纳能力不足，交易税收也不是主要矛盾。对于一线城市原非普宅较高的增值税来说，这项税收的取消或将在更大程度上带来大户型二手房供给的增加，在需求方面则可能形成小部分原普宅需求向非普宅需求的转化，对需求总量的影响较小。由此可能加速房价向均衡水平的下行速度，并推动更快实现房地产市场止跌回稳的效果。与契税不同，住房交易增值税不是普遍征收的税种，新房出售不征，原标准普宅在满足持有年限之后交易亦基本不征，这意味着增值税的最终负担者在不同的市场周期中可能是相反的。在总体供不应求、房价上涨预期强烈的时期，增值税将大部分或全部转嫁于购房者，这对后者意味着非普宅总房价的额外抬升，从而产生一定的总购房需求抑制效应，并导致普宅标准线附近需求向稍小面积户型倾斜。但在总体供大于求、房价上涨预期方向性扭转降温的当下，房地产市场逐步向买方市场结构过渡，非普宅增值税就开始更多由出售方所负担，出售方所获净出售额相应减少。此类环境下实施免征原非普宅二手住宅交易增值税政策，将令同等条件下售房者净出售额对应增加，从而令大户型二手住宅供给迅速出现一定程度的增加。该项税收的免除对需求的促进，主要是通过该部分原占用居民现金流动性的购房款可以通过转化为购房债务杠杆的方式缓和当下现金流压力的间接路径实现的。但考虑到自2023年中以来购房首付比例下限已经多次下调，当前居民购房能力的不足主要原因在于收入预期波动和房价收入比过高亦即预期还款能力不足，在居民部门持续提前偿还房贷、宏观杠杆率不断压降的周期阶段，一线城市原非普宅增值税取消对需求端的促进作用客观看是比较小的。综合供给增加、需求变化不大两个方面来看，这一政策可能通过加速房价向均衡水平下行速度的方式，促进房地产市场尽快实现量价止跌回稳的效果。综合供需两侧，当前房地产深度调整对经济增长的拖累主要表现在供给侧的竣工交付缓慢问题上，由中长期因素为主决定的需求侧更多将在长期通过居民部门信心和预期变化而产生潜移默化的影响。由此，我们当前更关注的是货币政策加码对房地产市场风险和金融风险相互隔离所产生的积极作用，以及财政方面专项债扩大用途至保障房收储、闲置土地盘活和土储所可能带来的开发商流动性改善和竣工交付加速的潜在效果方面。 风险提示：房地产市场需求筑底企稳慢于预期风险。 分析师秦泰 SAC执业证书编号：S0910523080002qintai@huajinsc.cn 报告联系人周欣然 zhouxinran@huajinsc.cn 相关报告化债将至，M2与社融背离会否持续？——金融数据速评（2024.10）2024.11.11服务回稳扰动消退，商品补贴降价促销——CPI、PPI点评（2024.10）2024.11.910万亿化债：深层路径及广泛影响2024.11.9剖析货币政策的“支持性”和“精准性”——《货币政策执行操作》（2024Q3）点评2024.11.8悬念延迟：鲍威尔2025年还能降多少？——美联储FOMC会议点评（2024.11）2024.11.8 图1：30大中城市及一二三线城市商品房销售面积与疫情前数年均值之比（%） 资料来源：Wind，华金证券研究所 图2：四大一线城市二手房出售挂牌价指数同比（%） 资料来源：Wind，华金证券研究所 图3：四大一线城市新建住宅销售价格指数当月同比（%）图4：四大一线城市二手住宅销售价格指数当月同比（%） 资料来源：Wind，华金证券研究所资料来源：Wind，华金证券研究所 分析师声明 秦泰声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 华金证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明： 本报告仅供华金证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发、篡改或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华金证券股份有限公司研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 华金证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。风险提示： 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。投资者对其投资行为负完全责任，我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 华金证券股份有限公司办公地址： 上海市浦东新区杨高南路759号陆家嘴世纪金融广场30层 北京市朝阳区建国路108号横琴人寿大厦17层 深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦10楼05单元电话：021-20655588 网址：www.huajinsc.cn