房地产行业研究：交易税率近期有望下调，11月新房供应减少

4 行业点评 本周A股地产、港股物业上涨，港股地产下跌。本周（11.2-11.8）申万A股房地产板块涨跌幅为+6.8%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.6%，沪深300指数涨跌幅为+5.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+0.5%和-3.4%。 本周绿城、越秀触顶摇号各获取一宗北京海淀功德寺地块。本周（11.2-11.8）全国300城宅地成交建面472万 ㎡，单周环比-61%，单周同比-64%，平均溢价率7%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面20420万㎡，累计同比-38%；年初至今，绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比下降，同比保持上升，其中深圳楼市持续火热，同比+125%。本周（11.2-11.8）35个城市商品房成交合计313万平米，周环比-29%，周同比+18%。其中：一线城市周环比-38%，周同比+23%；二线城市周环比-27%，周同比+9%；三四线城市周环比-9%，周同比+105%。 本周二手房成交环比基本持平，同比大幅上升，二手房整体成交维持高位。本周（11.2-11.8）15个城市二手房成交合计289万平米，周环比-1%，周同比+47%。其中：一线城市周环比-9%，周同比+74%；二线城市周环比+5%，周同比+35%；三四线城市周环比+2%，周同比+36%。 近期房地产交易相关税率有望下调，收储有望加速落地。11月8日财政部部长表示：支持房地产市场健康发展 的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出；专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备、存量商品房用作保障性住房方面，正在配合研究制定政策细则，推动加快落地。我们认为：①近期房地产交易所涉的增值税、契税等有望迎来下调，降低居民购房及置换的成本，进一步释放需求；②地方政府发行专项债来收储土地、收购存量商品房正处于政策细则的制定阶段，待政策明确后，各地收储有望加速落地并形成实物量，加快地产的企稳进程。 十一月进入传统淡季，新房供给减少或在一定程度上制约销售。随着“金九银十”传统营销旺季结束，以及备战 12月业绩冲刺期，11月为传统淡季，房企推盘积极性稳步回落。根据克而瑞调研数据，11月28个重点城市预计新增 商品住宅供应面积620万平方米，环比-9%，同比-52%。分城市能级来看，一线预计供应123万方，同比-59%，环比- 25%；二线预计供应458万方，同比-51%，环比-8%；三四线预计供应39万方，同比-37%，环比+62%。我们认为随着 政策脉冲效应走弱，新房供给回落，房企营销活动减少等因素影响，或对11月新房销售额的上升形成一定制约。 投资建议 我们认为不必纠结支持地方化债的金额是否符合预期，更应看到中央已出台近年来力度最大的化债举措，支持地方化债的决心是坚决的。财政政策和货币政策共同发力相互促进，随着政策的加码及传导，若经济修复、流动性宽裕、 通胀预期再起，则将加快止跌回稳进程，地产自然见底可期。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：建筑企业推荐与母公司充分开展业务协同，且直接受益于地方政府化债的建发合诚；房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业公司、建筑公司；关注受益于地方化债的城投公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 交易税有望下调，收储有望加速4 预计11月新房供应缩量4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：11月28个重点城市预计商品住宅供应量下降（单位：万方）4 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表10：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表11：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表12：35城新房成交面积及同比增速8 图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表15：35城新房成交明细（万平方米）8 图表16：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表19：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表20：11城商品房的库存和去化周期11 图表21：11城各城市能级的库存去化周期11 图表22：11个重点城市商品房库存及去化周期11 图表23：地产行业政策新闻汇总11 图表24：地产公司动态13 图表25：物管行业资讯15 图表26：非开发公司动态15 图表27：A股地产PE-TTM16 图表28：港股地产PE-TTM16 图表29：港股物业PE-TTM16 图表30：覆盖公司估值情况17 交易税有望下调，收储有望加速 近期房地产交易相关税率有望下调，收储有望加速落地。11月8日，财政部部长蓝佛安在全国人大常委会办公厅举行的新闻发布会上表示：支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出；专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。我们认为：①近期房地产交易所涉的增值税、契税等有望迎来下调，降低居民购房及置换的成本，进一步释放需求；②财政部10月提出的允许地方政府发行专项债来收储土地、收购存量商品房正处于政策细则的制定阶段，待政策明确后，各地收储有望加速落地并形成实物量，加快地产的企稳进程。 预计11月新房供应缩量 十一月进入传统淡季，新房供给减少或在一定程度上制约销售。随着“金九银十”传统营销旺季结束，以及备战12月业绩冲刺期，11月为传统淡季，房企推盘积极性稳步回落。根据克而瑞调研数据，11月28个重点城市预计新增 商品住宅供应面积620万平方米，环比-9%，同比-52%，绝对量仅高于2月，为年内次低。分城市能级来看，一线城 市预计供应123万方，同比-59%，环比-25%，降幅较大；二线城市预计供应458万方，同比-51%，环比-8%；三四线 城市预计供应39万方，同比-37%，环比+62%。我们认为随着政策脉冲效应的逐渐消散，新房供给回落，房企营销活 动减少等因素影响，或对11月新房销售额的上升形成一定制约。 图表1：11月28个重点城市预计商品住宅供应量下降（单位：万方） 能级 城市 2024年11月预估 环比 同比 2024年前11月 累计同比 一线 北京 27 -15% -50% 386 -9% 上海 14 -73% -87% 618 -31% 广州 47 58% -31% 528 -24% 深圳 34 -30% -47% 374 -35% 合计 123 -25% -59% 1906 26% 二线 天津 56 88% -15% 575 -22% 长沙 50 208% -4% 377 -33% 西安 47 -32% -58% 777 -6% 宁波 45 240% 91% 189 -25% 杭州 41 -31% -65% 624 -36% 重庆 35 87% 9% 268 -37% 武汉 32 -22% -41% 552 -34% 成都 23 -74% -82% 1066 -24% 苏州 21 98% -66% 237 -50% 南京 21 -4% -51% 236 -48% 合肥 16 -13% -51% 211 -51% 郑州 12 -10% -55% 226 -28% 长春 12 -34% -56% 169 -39% 青岛 11 -57% -74% 309 -52% 昆明 9 -43% -59% 187 -10% 济南 7 -56% -82% 215 -56% 厦门 7 6% -68% 92 -47% 福州 6 5% -14% 71 -34% 南宁 4 -14% -83% 176 -40% 合计 458 -8% -51% 6556 -34% 三四线 徐州 15 506% 11% 69 -54% 无锡 10 43% -55% 150 -24% 常州 9 25% -40% 103 -28% 漳州 6 -7% 134% 53 -22% 泉州 0 -100% -100% 42 -31% 合计 39 62% -37% 416 -33% 总计 620 -9% -52% 8879 -32% 来源：克而瑞，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+6.8%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第22。本周地产涨跌幅前5名为华夏幸福、山子高科、富力地产、亚通股份、荣盛发展，涨跌幅分别为+60.2%、 +47.1%、+42.1%、+36.8%、+33.5%；末5名为华音国际控股、*ST卓朗、力高集团、时代中国控股、天誉置业，涨跌幅分别为-26.7%、-22.6%、-19.5%、-12.2%、-5.9%。 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 15% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 10% 5% 0% -5% -10% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 多食半消家媒商保制汽技医耐银软资零材公运电房能食元品导费庭体业险药车术疗用行件本售料用输信地源品 金、体者与 2%融饮与服个 Ⅱ 料半务人 和、与硬保消专生汽件健费业物车与设品 与货业服物务 事服产与业务主要 0% 计国非商电机轻汽传食房通建医休电农化纺综钢交建有家公银采 与导用 烟体品 服科零设备与用 务技部备与服品 算防银业子械工车媒品地信筑药闲气林工织合铁通筑色用用行掘草生与件服装零 机军金贸设制工融易备造 饮产装生服设牧服 料饰物务备渔装 运材金电事输料属器业 ……务… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 华山富亚荣夏子力通盛幸高地股发福科产份展 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 华音国际控股 力时天 *ST 高代誉 卓集中置 朗团国业 控股 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.6%，沪深300指数涨跌幅为+5.5%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.5%和-3.4%。本周物业涨跌幅前5名为弘阳服务、宋都 服务、远洋服务、世茂服务、雅生活服务，涨跌幅分别为+14%、+11.5%、+9.4%、+9.2%、+8.8%；末5名为彩生活、浦江中国、兴业物联、苏新服务、朗诗绿色生活，涨跌幅分别为-22.6%、-18.2%、-13.3%、-11.3%、-6.9%。 图表6：本周恒生物管指数