政策：维稳为主，下半年或逐步放松“四限”
- “房住不炒、因城施策、平稳发展”仍是主基调，政策连续性和稳定性将得到保持。
- 中央将更多政策自主权下放给地方政府，因城施政、分类指导将更为突出。
- 信贷环境逐步改善，地方调控放松预期，部分城市已出台刺激购房措施。
- 预计上半年政策整体维稳，下半年压力城市将逐步放开调控，“四限”政策皆有放松可能性。
行业：销售下滑，投资增速逆势回升
- 1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，延续下行调整走势，但中部、西部地区有所增长。
- 房地产开发投资额同比上涨11.6%，增速继续提升，主要源于房企加快施工进度以备供应抢跑。
- 新开工面积同比增长6%，房企仍普遍积极，但市场下行压力将抑制企业再投资热情。
- 土地购置面积同比下降34.1%，房企拿地意愿断崖式直降，土地市场转冷。
- 住宅待售面积增加117万平方米，库存恐将开启上升周期。
城市供求：整体下行，结构性分化加剧
- 一线城市供应量环比锐减七成，二线城市供应同比跌幅最甚，三四线城市供应同、环比皆跌。
- 一线城市和核心二线城市成交量基本保持稳定，或略有回升；三四线城市依旧面临较大的下行压力。
城市房价：整体平稳，分化显著
- 一线城市持续高位运行，二线城市同比持涨但力度平平，三四线城市进入调整期房价涨跌分化显著。
- 预判二季度，新房价格上涨的空间有限，整体仍将保持平稳运行。一线城市房价稳中略升，三四线房价结构性分化持续。
库存：七成城市同比上升，二季度将持续处于上升通道
- 成交持续低迷致七成城市库存、消化周期同比上升。
- 商品房待售面积降速趋缓，住宅待售面积开始不降反升。
土地：成交规模收窄，一、二线城市溢价率有望持续回升
- 土地成交量缩价涨，一、二线市场回暖。
- 中西部二线城市是供地主力，合肥、杭州竞拍热度较高。
- 预计二季度土地市场政策面仍会“稳”字当头，一、二线城市的溢价率和流拍情况相对上一季度都有较大的改善。
企业业绩：一季度销售未见明显回暖、房企目标增速放缓
- 一季度销售相对低迷，上市房企表现强于行业整体。
- 规模房企目标制定相对谨慎，2019年增长率普遍在20%左右。
- 预计业绩完成情况或呈现四六开，下半年是关键。
企业拿地：一季度投资仍偏谨慎，目光重新聚焦二线
- 百强投资态度谨慎，3成企业仍未拿地。
- 第二梯队企业表现抢眼，部分国企拿地积极。
- 回归二线成主流，中西部核心城市受关注。
- 预计投资聚焦一二线，行业分化加剧，土地货值集中度升高。
房企营销：未来聚焦产品力之争
- 2018年“金九银十”：以恒大全国性8.9折优惠为起点，多家房企跟进让利。
- 2019年春节期间：主要以三四线返乡置业活动为主，折扣力度有限。
- 春节后至今：营销活动范围扩大至二线乃至全国，折扣最高力度9折。
- 短期内抓住小阳春契机、多盘联动，同时关注产品力，提升服务。
