房地产：大周期、大循环，房企城市布局再思考

把脉、洞察 借鉴、提升 2019.3 第28期 关于克而瑞研究中心 第 28 期 2019.3 克而瑞研究出品 专业度 易居企业集团专业研发部门，成立13年来，一直专注房地产行业和企业课题的深入探究，每年常规和专题成果出品千余份。涵盖十五大研究方向。 影响力 连续11年发布中国房地产企业销售TOP100排行榜，并不断扩容至TOP200，榜单阅读量均破10W+。微信公众号粉丝25万+，涵盖房地产开发企业、基金券商、主流媒体、政府行业协会以及其他业内资深人士。 号召力 连续24次成功举办地产金融论坛，紧扣地产时代脉搏，聚焦行业热点，痛点，从市场、资本、战略等多角度探讨房地产行业，为企业支招献策，参会人员涵盖开发商、证券、基金、媒体等，搭建广泛的交流平台。 研究札记 此处为封面折页的裁剪线 序言 大周期、大循环，房企城市布局再思考 “基于房地产行业内外部变动，房地产企业已经出现新一轮战略性竞争格局与态势”。 年初的时候，房企都做好了非常坏的准备和打算，没想到春节之后市场迅速出现了“回暖”迹象。部分城市出现热销项目，部分项目再度“万人抢房”。一二线城市土地市场也迅速升温，地块溢价快速上扬。 但从整个行业来看，一二月房地产销售面积增速回落到了-3.5%左右，这项指标已掉到0以下，调整并没有完成（2011、2012年下滑极限都在-15%，2014年在-10%），数据尚未见底，还会进一步下调。另按照以往经验判断，一二线城市调整周期一般是1-2年，三四线、四五线会更长，从去年9月到现在只有6个月左右，时间周期也未达到。因此，现在的“回暖”只是局部现象，料二三季度市场还会有反复。但全年市场分化的格局基本可以确定，今年一二线城市会有反弹而三四线将持续调整。 从政策来看，今年“两会”当中对于房地产描述都非常精炼。我判断“房住不炒、因城施策、平稳发展”依然是今年调控的主基调。 企业投资上，2018年下半年，从规模房企开始，投资就偏向保守，整体的拿地规模出现较大的下调。在投资布局上房企也出现明显变化，万科等龙头房企以积极的态度率先出动，以中梁为代表不少想要优化土储架构的企业也抢占先机，纷纷在二线城市有所落子。 房企投资回归一二线，与其防守心态、防波动不无干系。当下，“因城施政、分类调控”突出，不同城市之间的市场分化继续再加剧，在三四线棚改热度衰退、需求被透支的情况下，企业投资出现了全局性的攻防转换趋势亦在情理之中。特别是最近都在维“稳”的大基调下，政策又出现了短时间的真空，如何在未来房地产行业中走得更好、更稳健，城市布局和拿地策略是否合理是极其重要的一环。 丁祖昱易居企业集团CEO 007 015 079 121 最前研壹 市场把脉贰 2019年一季度房地产行业新变化之思考“详解”2019年两会中房地产政策六大亮点2019年重点城市调控政策走向研判 豪宅需求“升级”而产品“降级”，提高产品适配性是关键 城市研判叁 看“十三五”规划如何助力中小城市房地产发展2018一、二线城市购房者特征研究 强二线城市人口竞争格局2019春节三四线城市市场调研纪要 特别关注肆 粤港澳大湾区规划解读及粤九城楼市发展前景研判2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30 存量时代下资产证券化开启万亿市场 录目 147 195 207 企业纵深伍 2018年单项目销售TOP100深度解读深度解读房企合作开发 长租公寓花样融资大解析 国家乡村振兴战略与房企参与模式研究 年报点评陆 2018年度房企年报系列点评 更多柒 研究预告专题卡 编委会 EditorialBoard 2019年第一期 全中国国企房业企杂优志秀特内等刊奖 位： 出品单位： 总编： 主编：责任编辑：编辑： 克而瑞研究中心 丁祖昱张燕 孟音林波杨婕 杨燕凌曦李恺艳 撰 稿： 杨科伟 马千里 朱一鸣 沈晓玲 房玲 谢杨春 柏品慧 俞倩倩 贡显扬 易天宇 吴嘉茗 邱娟 汪维文 冯惠 李思潼 洪宇桁 羊代红 李丹 周奇 姚郑康 齐瑞琳 汪慧 美术设计：官方网站：官方微信：邮件地址：联系电话： 梵童创意陆笑www.cricchina.com/research克而瑞地产研究（cricyjzx）research2@cric.com 021-60867824021-60867863 扫一扫加入研究微信帮， 你也是房地产行业的百事通！ 版权声明 本书内容为易居企业集团克而瑞研究中心所有，未经许可，不得转载！本书中部分专家及机构视点，源自公开报道，仅为分享所用，不代表我司观点。 免责声明 本书中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本书中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 研究札记最前研007 最前研 壹 两 会 房地产税“箭在弦上”但年内落地几无可能 【事件】3月，两会政府工作报告明确提出稳步推进房地产税立法，全国人大常务委员会委员长栗战书，在十三届全国人大第二次会议上也表示：集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。 【CRIC点评】鉴于房地产税立法牵扯面颇广，存在着程序繁琐、复杂性等典型特征，调研、起草、审议等一系列工作需要较长的时间周期。当下房地产市场已步入调整期，房价涨幅趋于平缓，此阶段出台房地产税的迫切性不甚强烈。并且，房地产税法并未列入2019年全国人大立法计划，预计2019年房地产税法落地可能性不大。 “两会”政府工作报告：居民住房，夯实地方政府主体责任，弱化棚改目标、货币化安置等内容 【事件】3月5日十三届全国人大二次会议于上午开幕，国务院总理李克强代表国务院作政府工作报告，报告提及，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。 【CRIC点评】关于居民住房方面，“两会”报告重点突出：一方面夯实地方主体责任必不可少，2019年“因城施政，分类调控”特点将更为突出。另一方面虽然提及保障性住房建设和棚户区改造等相关内容，但是重点也集中在改造，并未有货币化安置、棚改目标等信息披露，由此看出，2019年棚改政策还是会有一定程度的收紧，特别在地方财政相对紧张的背景下，货币化安置等方式也会渐渐退场。 政 策 海南：重启个人商贷转公积金，额度上限调至70万元 【事件】3月17日，海南省住房公积金管理局发布通知，明确将重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务，调整贷款额度上限至70万元。 【CRIC点评】在2017年11月，海南因住房公积金个贷率89.18%超出85%的警戒线宣布停止房贷“商转公”业务。随着个贷率回落，重启业务，此举无疑是对刚需购房者的利好，让公积金贷款惠及更多家庭。但这并不意味着放松楼市，政府对于房地产投资性需求仍然保持较强的管控，金融政策上的变化仅支持了合理的购房需求。 东莞：二手房交易个税可选全额2%征收 【事件】3月12日，市场消息称东莞税务部门确认从3月11日开始，东莞二手房交易个人所得税可选择按差额20%或全额2%征收。 【CRIC点评】目前东莞二手房交易基本上只能选择差额的20%计算个税，导致大量交易不满五年以上且是家庭唯一住宅的二手房税费缴纳过高，一定程度上造成了二手房源成交迅速回落。随着该个税利好政策出台，纠正了东莞现阶段税费征收规则不太合理的问题，将有效降低购房成本，对二手房市场的回暖无疑是一重大利好。 中共中央、国务院：允许承包土地的经营权担保融资 【事件】2月19日，中共中央、国务院发布关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见。《意见》中指出，要全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020年基本完成。 【CRIC点评】此次中央出台相关政策体现了对“三农”问题的高度关注，是自农民承包地“三权”分置以来，中央在完善农村土地经营制度方面的又一重大举措。此次创新性的提出了允许承包土地的经营权担保融资，体现了土地“确权”后，中央对加快土地流转，盘活农民手中闲置资产的决心。 粤港澳大湾区规划出台，2035年前完成整个湾区建设 【事件】2月18日晚间，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，到2022年前打好连接湾区各市的基础；在2035年前有更多便利大湾区各城及居民流通的措施，并在该年完成整个湾区建设。 【CRIC点评】《粤港澳大湾区发展规划纲要》为大湾区的发展提供了清晰的方向，尤其是为港澳地区经济发展开拓了新空间注入了新动力，有利于港澳长期繁荣稳定，是“一国两制”的伟大新实践；其次可以发挥三地文化、经济优势互补，对中国的高新科技和金融产业发展具有极大的推动作用。 合肥：12家银行房贷利率上浮比例有变，贷款结清可按首套房贷利率执行 【事件】据消息，目前工商、建设、招商、中信、光大、交通、农业、华夏、邮政储蓄、兴业、渤海、广发共12家银行回复最新消息称，贷款结清可以按照首套房利率执行。 【CRIC点评】本次限贷的放松集中在房贷利率方面，适量的放宽房贷利率会在一定程度上刺激合肥房地产市场的成交表现。本次政策并未触及首付款比例，因此对市场的刺激作用有限。但面对当前的市场淡市，本次调整政策将成为合肥市场政策调整的开端，未来陆续或有更具效用的政策发布以提振市场表现。 市 场 前2月销售如期负增长，仅投资增速逆势回升 【事件】3月，国家统计局数据显示：前两月商品房销售面积同比下降3.6%，新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发投资额同比上涨11.6%。 【CRIC点评】2019年房地产行业开局不佳，销售、新开工、土地购置等皆降，但房地产投资仍具韧性，加快施工进度以备供应抢跑乃是重要因素。展望未来，2019年将是过去十年调整压力最大的上半年，但也有否极泰来的机会，信贷环境的逐步改善叠加地方调控放松预期，部分城市已然出台刺激购房措施。 70城新房价格涨幅收窄，二手房涨幅环比扩大 【事件】国家统计局数据显示，截止2019年2月底，70城新建商品住宅价格指数连续6个月保持下降趋势，价格环比虽保持上涨，但涨幅收窄，由0.6%降至0.5%。 【CRIC点评】结合今年楼市调控目标——防止市场大涨大跌，预期后续新房价格仍将保持平稳。而从二手房市场来看，因受主要一二线城市交易行情逐渐活跃影响，交易价格波动较大，短期内重点城市的改善型房源房价上涨仍将持续一段时间，但随着与一手房价差的逐渐消融，涨幅也相对有限。 千人抢房、土拍大热再现，市场真的“回暖”了吗？ 【事件】开年以来，楼市大事件层出不穷：先是各地调控出现了不同程度的“松绑”，继而全国多城房价继续上涨、苏州土拍大热、南京千人抢房等消息也开始刷屏。 【CRIC点评】当前随着各城市楼市调控的试探性松动，局部土地市场的回暖以及部分项目价格回调，带来部分城市短期升温、部分项目热销的现象，但难改总体市场下行调整大趋势。我们认为：政策面基本维稳，不同城市市场分化继续加剧，供应相对稀缺的、热点板块的高性价比项目，未来依旧会成为购房的热点。 土 地 地价回归合理水平，二线城市迎来拿地良机 【事件】3月，房企参与土拍热情比2018年四季度有所改观，据CRIC统计，各能级城市溢价率均有所上扬，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升。 【CRIC点评】从当前土地供应情况来看，三月底大概率将迎来一波集中供应潮，在地价较为合理、楼市频现“回暖”迹象的当前，抓住机会抢夺优质地块是当务之急。尤其人口、产业支撑能力较强的城市可重点考虑，譬如杭州、西安、郑州等人口流入较多的城市。 福州、苏州土地拍火热异常，多家房企激烈竞争 【事件】春节后两周，二线城市土地市场似有回暖态势。2月11日以来CRIC重点监测城市共成交土地仅百余宗，龙头房企表现强势，以积极的态度率先出动