“双高”之后，冲刺还是防守？

把脉、洞察借鉴、提升 20 第期 2016.12 关于CRIC研究中心 克而瑞研究中心，是易居（中国）企业集团旗下的专业研发部门。组建十余年以来，一直致力于对房地产行业各领域全面研究及企业专项课题的深入探索。迄今为止，我们已经连续八年成功发布中国房地产企业销售排行榜，引发业界热烈反响。 研究半径不仅涵盖以日、周、月、年时间为线索的四大基础研究领域；还包括对宏观、市场、土地、企业战略、企业金融、营销等六大研发方向的深度拓展。每月研究成果出品超过百余份，规模以百万字计，为房地产企业、基金、券商、政府相关部门提供专业研究资料。 序言 “双高”之后，冲刺还是防守？ 行业走到今天，这早就不是一家企业遭遇的天花板。 2016无疑是中国房地产政策变化最多、成交规模最大、地价房价创新高的一年。 简单测算一下，2016年全年商品房成交量价有望达到15亿平方米、12万亿元，与十年前的行业规模相比，成交面积达到了2.5倍，成交金额更是达到了6.3倍。 继2013年达到13亿平方米之后，2016年再度出现如此大幅的提高，未来应该是很难打破了。当然金额方面仍有突破纪录的希望，随着产品价格的持续提升，成交金额依然有望突破2016年的12万亿元。 另外一方面，对房企来说，2016年也是关键的转折点，是所有房企重新制定战略的重要的一年。 万亿时代，说来就来。从百亿房企到千亿房企，再到万亿房企，我都是一路的见证者，内心带来的澎湃和激情难以言喻。而行业走到今天，这早就不是一家企业遭遇的天花板。我想对所有有心想拼搏的行业大佬们说，男儿当自强，真正有志者，理当去拼搏。 2016年没有解决的问题，我们希望在2017年会有一个明朗的开始。 丁祖昱易居（中国）企业集团首席执行官 目录 CONTENTS 本期关注 P37 行业总结与展望 2016楼市风云变化离不开刺激与抑制， 而2017年楼市基调已定：房子是用来住的！ 07微言堂 大事记大佬看市地产热评 37市场把脉2016年房地产市场总结与展望 政策篇：2016先扬后抑，2017调控仍加码、信贷更严苛行业篇：全年销售破15亿平，来年料跌一成以上 城市篇：“新一线”市场格局崛起，“黑马”何在 土地篇：量跌价升“地王年”之后，热点地王将“消失”？项目篇：各品类项目全线吸金，2017年成色几何 企业篇：房企“热血”抢地破万亿，好光景能否延续至明年融资篇：融资收紧债务到期，未来房企将面临多重挑战 2016年香港房地产市场总结与展望 住宅篇：年末辣招意外加码，减量不减价 商铺篇:零售业未现转机，市场缺乏上涨动力写字楼篇：地区分化加剧地域转移持续 127企业深度 房企并购主流趋势及策略研究 地方国企改革骚动：不为刀俎，就成鱼 房企公司债潮爆发，解析低成本融资的三大特点 165 更多 研究专题卡研究预告关于我们 编委会 EditorialBoard 2016年第四期 全国企业杂志特等奖中国房企优秀内刊 出品单位： 总编： 主编：责任编辑：编辑： 克而瑞研究中心 丁祖昱张燕孟音林波崔琳 罗雯李吉春 撰 稿： 杨科伟 朱一鸣 房玲 沈晓玲 马千里谢杨春贡显扬谢夏成 傅一辰俞倩倩易天宇 柳启慧洪圣奇朱伟 杨晶晶柏品慧刘敏 设计总监：媒体支持： 官方网站：新浪微博：邮件地址：联系电话： 何玮 新浪乐居中房网地产人网 www.cricchina.com/researchweibo.com/cricyanjiuresearch2@cric.com 021-60867824021-60867863 扫一扫加入研究微信帮， 你也是房地产行业的百事通！ 版权声明 本刊物内容为易居(中国)企业集团克而瑞研究中心所有，未经许可，不得转载！ 免责声明 本刊中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 研究札记微言堂007 研究札记 微言堂 2016年房地产大事记 【1月16日】 万达集团公布2016年度经营目标，2016年房地产合同销售预计约为1000亿元，相比2015年目标降幅达40%。 【6月27日】 绿城中国发布重组蓝城公告。蓝城的股东拟透过公司分立及存续的方式分拆其为两家公司，新蓝城将主要从事建设管理业务；蓝城将主要从事其他业务。 【3月24日】 经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳入试点范围。 【7月26日】 国务院办公厅发布《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》，加速资源整合，拉开央企重组序幕。 【4月23日】 上海银监局确认，自4月25日起，暂停各商业银行与链家、太平洋、我爱我家等6家房地产中介公司的业务合作1个月，严查中介违规行为。 【5月25日】 国务院官网发布关于长江三角洲城市群发展规划的批复，将由江浙沪皖26个城市组成新长三角城市群阵列。 【6月3日】 国务院正式发文指出要支持住房租赁消费，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。 【7月26日】 中共中央政治局召开会议，会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，强调抑制资产泡沫。 【8月11日】 南京、苏州几乎同时发布了楼市调控新政，南京“创新性”地发布了“摇号拿地”政策，苏州新政中则出现了2016年以来二线城市的首次“限购”。 【8月15日】 万达商业私有化方案获股东大会通过。9月13日为万达商业H股交易的最后日期，9月20日从H股退市。 【9月23日】 在南京4天的土地拍卖会上，总共20幅宅地达最高限价。9月23日的摇号“决战日”，19宗地块摇出得主，当日土地成交总金额为474.68亿元。 【9月28日-10月8日】 杭州、昆山、北京、上海、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、惠州、福州、南昌共计22个城市陆续发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。 【10月10日】 中国恒大宣布9月实现销售额475.2亿元，前九月累计销售额2805.8亿元。恒大正式超过万科跃居“一哥”位置。 【10月13日】 国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，规定未取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。 【11月17日】 首创中粮天恒联合体57.6亿夺北京海淀地块，需自持住宅面积100%及商业面积10%。 【12月7日】 由于由于宝原地产长时间持续亏损，中原地产宣布正式关停旗下子公司宝原地产，避免损失扩大。 【12月12日】 上海市土地交易事务中心公示，旭辉上海子公司在参与土地竞拍时违反出让文件的规定，列入诚信档案，同时已提交的3.7395亿元保证金不予退还。 【12月16日】 中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。 【12月18日】 恒大地产已经完成回A股的路演，新的路演资料显示，恒大成功回A后，其估值从2298亿元略微下调至2280亿元。 【12月18日】 万科宣布终止与深铁重组，考虑到公司A股股价自复牌以来波动较大，当前各方对本次交易方案的调整尚无法达成一致意见，继续推进方案的条件不成熟。 2016年易居十大动作 【3月23日】 易居中国旗下克而瑞信息集团重磅发布了最新战略——构建中国房地产最大的数据管理平台，以及围绕战略的新品发布，“CRIC数据营销系统”。克而瑞希望把中国的房地产客户大数据的管理平台建立起来，未来在案场销售、拿地投资、项目定位、产品研发等多个场景进行应用。 【3月26日】 易居中国旗下“房地产+文化”创新板块——宝库中国推出宝库1号，掀起全民抢库潮。4月26日，再次推出升级版“宝库&艺术空间”，于全国15城巡演发布，自此宝库全面进驻中高端社区。 【5月25日】 易居中国发布“2016战略布局”——一个中心：坚守服务不会变；两个基本点：房地产交易&“房地产+”，创新两手抓，两手都要硬。同月，旗下文化产业、定位于城市行销第一品牌的太德励拓正式宣布登陆新三板（股票代码837383），成为易居旗下第6家上市企业。 【7月18日】 易居中国旗下社区生活板块——实惠重磅发布3.0升级版，以“一站式社区生活服务平台”的性格标签，作了一次正式的升级亮相。实惠3.0用100平米的线下站点“实惠社区服务社”实体入口，完成社区生活最后100米的全线贯通和接入。 【8月20日】 位于费城最高地标建筑FMCTower内的易居沃顿研修基地美国办公室正式启用。易居中国董事局主席周忻表示，在全球化背景下，我们携手沃顿商学院，整合国际上最优的教育资源，加速实施房地产+教育产业战略，易居沃顿研修基地美国办公室的启用是一个深化发展的新标志。 【8月28日】 在易居中国16周年庆典之际，宣布私有化完成，旗下易居营销服务集团与克而瑞信息集团合并成立“易居（中国）企业集团”，丁祖昱出任首席执行官。同时，恒大、万科、云峰领衔16家名企入股新易居。易居中国历经十六年行业精耕，触发服务裂变，“易居服务系”全新战略蓬勃而出。 【8月31日】 连续发布四年的克而瑞房企销售排行榜迎来重磅升级。2016年8月起，克而瑞研究中心首次将排行榜扩容至“三榜联发”——《房企销售流量》《房企销售权益》《房企运营收入榜》，并将发布频次由季度发布升级为月度发布。 【11月25日】 易居中国旗下又一个创新产品——“库拍”发布产品战略。新产品、新模式，玩出了新花样，其首创的“分享式拍卖”在两个月的试运行期间，已有近五万的活跃用户，平台交易突破一千万。同时，易居中国新增的创新研发中心正在孵化一个基于VR的艺术品交易新模式，还将推进“艺术品金融”，让用户对自己喜欢的藏品分期付款，变成“消费贷”。 【12月1日】 易居房友二手房交易服务战略在南京隆重发布。易居房友是易居中国在二手房领域打造的规范、全新、领先的服务平台，过去一年在上海、郑州、杭州三城相继取得市场认可，此次扩大到武汉、重庆、合肥、济南、南京等五大城市，实现了八城版图。 【12月7日】 乐居在2016年度创新峰上发布了“乐居云眼营销引擎及商业产品体系”——以云应用技术为核心，通过七大产品实现房地产营销与领先科技技术的智慧融合，让房地产O2O营销智能化、精准化。 2016年十大政策 【1】上海执行认房又认贷，首套房最低首付比例35% 易居中国旗下克而瑞信息集团重磅发布了最新战略——构建中国房地产最大的数据管理平台，以及围绕战略的新品发布，“CRIC数据营销系统”。克而瑞希望把中国的房地产客户大数据的管理平台建立起来，未来在案场销售、拿地投资、项目定位、产品研发等多个场景进行应用。 【2】房企必须使用自有资金拿地 10月8日，上海市住建委、规土局联合下发文件规定，竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。11月15日，南京市国土局公告，要求房企必须用其自有资金拿地，不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。广州、成都等城市也相继跟进了这一政策。 【3】北京限购升级，开启22城密集调控序幕 9月30日晚间，北京楼市限购再度升级。北京市住建委等部门发文规定，购买首套自住房首付比不低于35%。对拥有1套住房的居民家庭，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%。此后的一周之内，天津、苏州、郑州等21个城市跟进了调控升级政策。 【4】各地出台土地调控政策严控“地王” 5月18日，苏州国土局发布补充公告，要求对挂牌地块设置最高报价，超限则终止土地出让，竞价结果无效。之后直至年底，南京、合肥、杭州、郑州、广州等多城相继跟进了土地调控政策，发布诸如摇号拍地、竞保障房、地价房价“双限”等多种措施抑制地价。 【5】七部委联合发文定性“首付贷”违法违规 8月22日，住房城乡建设部、发改委