瑞银展望2025中国房地产能否稳住20241107

瑞银-展望2025–中国房地产能否稳住？20241107_导读 2024年11月07日21：31 关键词 房地产市场中国连沛堃林正红房价库存空置率城镇化率降息租赁市场住房自有率保障房政策收储城中村改造商业地产保交楼中介房地产房企 全文摘要 瑞银证券和瑞银大中华区的专家就2025年中国房地产市场进行了深入讨论，强调了市场的稳定问题，尤其是二三线城市及三四线城市的库存和空置率，以及居民杠杆率低、城镇化率高但增长速度放缓的现状。提出了解决办法，包括大幅降息、租金稳定、政府收储政策和城中村改造计划。还讨论了商业地产面临的下行周期和保交楼计划的重要性。 瑞银-展望2025–中国房地产能否稳住？20241107_导读 2024年11月07日21：31 关键词 房地产市场中国连沛堃林正红房价库存空置率城镇化率降息租赁市场住房自有率保障房政策收储城中村改造商业地产保交楼中介房地产房企 全文摘要 瑞银证券和瑞银大中华区的专家就2025年中国房地产市场进行了深入讨论，强调了市场的稳定问题，尤其是二三线城市及三四线城市的库存和空置率，以及居民杠杆率低、城镇化率高但增长速度放缓的现状。提出了解决办法，包括大幅降息、租金稳定、政府收储政策和城中村改造计划。还讨论了商业地产面临的下行周期和保交楼计划的重要性。展望未来，讨论了房价预期变化、租金市场以及不同城市间的差异，鼓励观众提问并分享更多房地产市场洞察，旨在提供深入见解和前瞻性策略建议给投资者。 章节速览 ●00：00瑞银证券UBS线上直播：中国房地产市场稳住可能性探讨 瑞银证券UBS举办线上直播，主题为’瑞银展望2025’，重点讨论中国房地产市场能否稳定。主讲人从瑞银大中华 区房地产研究主管介绍，分析了中国房地产面临的问题，包括价格过高、库存过剩以及人口老龄化等挑战。与会者可提出问题，进行互动交流。 ●05：40解决房价波动问题的策略讨论 讨论了中国房地产市场中一二线城市与三四线城市的差异，以及解决房价问题可能采取的措施。对于一二线城市，提出大幅降息可以使得房贷利率与房租比持平，有助于房价止跌回稳。同时，强调了租金稳定和收入持稳对于房地产市场的关键作用，还提到了保障房政策对租房市场的影响，以及二手房挂牌量增加对租金下跌的贡献。 ●11：34政策分析：收储与城中村改造的影响及利率调整的必要性 分析过去一个月国家出台的政策，指出收储政策对市场影响有限，主要由于保障房供应影响商品房需求。相比之下，城中村改造政策预期效果更明显。讨论了政策规模与之前相比有所缩减，暗示效果可能不及预期。强调了需大幅降息及稳定周期，以实现房价持续稳定，避免泡沫周期。 ●13：45商业地产下行周期及保交楼策略 在商业地产方面，由于奢侈品行业开始进入下行周期，加之新供给增加，预计税品下降周期将持续三年，影响商业地产发展。同时，考虑到高端商场建设周期，未来商业地产压力将持续。然而，从长期来看，商业地产仍有机会，尤其是在住宅地产面临挑战时。此外，降息可能为商业地产分拆和公募位置提供有利条件。这些情况类比于日本地产市场的发展，显示结构性方向的存在。 ●17：13未来房地产市场趋势与投资机会分析 未来新房和二手房市场将萎缩，比例变化，租房市场预计上升。这一趋势符合发达国家经验，推动租房市场及保障房发展。三类公司可能受益于这些变化：重资产房地产公司、中介服务以及受保交楼政策影 响的企业。保交楼面临资金挑战，但债务重组和境内外债务管理为可能的解决方案，对市场稳定有积极影响。 ●22：14稳住房地产市场策略建议 讨论了稳住房地产市场的策略，建议大幅降息以降低按揭利率，使租售比与按揭利率更接近，从而减缓房价下跌趋势。特别指出，降息不仅对购房者有利，也对二手房屋业主有正面影响，有助于消化市场上的存量按揭。还提 到，应对保障房政策进行调整，建议收储房产在市场稳定后重新供应，避免过度增加保障房导致租金下跌。 ●24：53城中村改造与房地产市场展望 讨论了房地产市场的多个方面，包括城中村改造计划、商业地产、住宅开发和港资开发商的业务。指出城中村改造100万套的计划可能对市场产生一定影响，但需注意执行时间的缩短以提高效果。同时，指出了商业地产在降息环境下可能的表现，以及港资开发商在国内业务的状况。对住宅开发部分，认为新房市场萎缩是确定趋势，而二手房市场和中介服务可能更具机遇。对城中村改造的规模和执行时间提出了疑问，认为可能需要调整以增强其对市场的正面影响。 ●30：07中国房地产市场可能即将触底 当前房地产市场已连续三年下行，预计2025年房价可能有10%左右的下跌，但相比今年的17%跌幅有所减缓。下 跌原因包括按揭利率可能下降，但尚未达到租售比合理水平；同时，租金稳定和居民收入增长需要时间，可能与宏观经济信心恢复相关。有模型预测，2026年第三季度房价和按揭利率可能达到新的平衡点。 ●32：24瑞银研究参与评选及对一二三四线城市房价租金的未来展望 瑞银研究参与了excel机构投资者评选，其中国项目代表分享了中国房地产市场的未来趋势，包括一二三四线城市 的房价和租金差异。空置率问题和折旧等因素将导致房价差距进一步扩大，特别是在低线城市。瑞银提供了年报订阅服务，并鼓励观众就相关内容提问。 问答回顾 发言人问：今天我们讨论的主题是中国房地产市场能否稳住，首先能否请你分享一下中国房地产目前面临的主要问题是什么？ 发言人答：当前中国房地产面临的问题在于过去三年经历了一个前所未有的下跌周期，用以往的地产周期评判未来可能并不准确。我们总结了几个发达国家或地区经历的地产泡沫破裂案例，如美国2005年、日本90年代及中国香港97年到03年，发现房价大幅下跌（例如中国香港跌幅达70%）。尽管每个地区的具体情况不同，但老龄化、人口下跌等因素以及较长的供需平衡调整周期（如美国和中国香港需要大约六年时间，日本则长达18年），使得中国房地产市场也面临类似挑战。 发言人问：那么，中国房地产市场的房价过高和库存过高的情况是如何分布的呢？ 发言人答：中国的房价主要集中在一二线城市，表现为较高的房价收入比或住手比。而在三四线城市，库存和空置率相对较高。不过，从积极的一面来看，居民杠杆率较低、首付比例较低和城镇化率仍有一定提升空间，这可能意味着未来仍存在一定的需求动力。 发言人问：针对当前中国房地产市场的困境，解决办法在哪里？ 发言人答：解决办法在于区别对待不同市场。对于三四线城市，由于库存和空置率较高，较难快速解决，可能需要较长时间让市场自行消化。而对于一二线城市，存在通过大幅降息来实现房价止跌回稳的可能性，使租金回报率与按揭利率相当，避免房价进一步下跌。此外，租金市场的稳定也至关重要，需要与收入水平保持稳定，以支撑房价的可持续走势。 发言人问：租金市场的现状如何？对未来有何影响？ 发言人答：目前，一线城市及全国50强城市的住宅租金呈现下跌趋势，这与居民收入增长放缓或停滞有关。因此，租金市场的稳定以及收入水平的持稳对于实现房价止跌回稳至关重要。未来随着保障房、保租房等租赁房源供给增加，住房自有率的变化也可能对租金市场产生影响。 发言人问：租金下跌的原因有哪些？ 发言人答：租金下跌主要有两个原因。首先，二手房挂牌转租现象增加，由于二手房挂牌量在过去两年持续上升，业主如果难以出售或者不愿大幅折价出售，可能会选择出租以获取租金收益。其次，保障房的分流效应也是一个重要因素，在十四五期间，国家有870万套保障房的目标，其中一线城市占比较多，这在一定程度上分流了一部分居住需求。 发言人问：最近政策层面对于房地产市场有何影响？ 发言人答：近期国家出台的两项新政策是收储和城中村改造。其中，货币补偿100万套商品房的收储政策效果可能相对有限，因为国家通过保障房供应市场，这对商品房需求产生的影响相对较小。而城中村改造100万套的影响可能较为显著，类似之前2015年至2019年的供需改造，但规模相比之前有所下降，因此效果可能不如以往明显。 发言人问：商业地产方面的情况如何？ 发言人答：商业地产方面，我们今年7月份已将部分高端地产公司的评级下调，主要是因为奢侈品行业开始进入下行周期。此外，随着新的高端商场供给增加（建造周期约5-7年），未来几年商业地产压力会增大。不过，住宅地产的降息趋势将有利于商业地产分拆至公募市场，减轻租金或营业额下行带来的压力，并为重资产公司提供分拆的机会。 发言人问：对于未来房地产市场的结构性变化有何判断？ 发言人答：未来新房市场规模将持续萎缩，预计到2024年至2026年，新房新开工面积将萎缩，而二手房市场则逐渐增大，两者比例可能变为3：7。租房市场占比也将上升，这主要是由于国家推动租房政策及保障房建设。在这种格局下，两类公司具有投资机会：一是拥有重资产的三地产公司，它们可能会通过降息等方式盘活中转资产；二是中介行业，由于二手房和租房占比增加，未来仍有发展空间。 发言人问：关于保交楼的问题，您们通过什么方式估算出烂尾楼的规模？目前国家提出的2万亿保交楼资金是否对房企有明显帮助？ 发言人答：我们是通过分析大约48家已经违约的房企的财务报表，关注他们的合约负债，即已收未解的资金金额来推算出这个规模。根据我们与违约民企的交流情况，目前并没有感觉到有明显的资金帮助。如果白名单机制不进行改变，可能仍难以解决问题。 发言人问：BNG中的一些公司在国内境内进行债务重组，这对保交楼问题有何启示？ 发言人答：这些重组案例表明，开发商在有限资产端分配给负债端时，可以通过境内的债务重组、削债或转股等方式腾挪更多净资产，从而为保交楼提供资金支持。 发言人问：近期境内债重组成功后，是否有可能影响其他房企采取类似措施？ 发言人答：如果境内债重组能够成功，其他开发商可能会跟进，这可能对保障房市场有所帮助，但对于大型蓝筹房企来说，边际变化可能不明显。 发言人问：在稳住房地产市场方面，政府从政策角度有哪些可以建议的措施？ 发言人答：建议首先大幅降息，使租售比与按揭利率更接近；其次，除了对购房者有利，也需要关注二手房业主及存量按揭部分；再者，建议在保障房方面，暂时停止新建，但可以考虑将已转化的房源在市场稳定后再重新供应。 发言人问：对于未来一年房地产市场的投资机遇，您怎么看待您目前覆盖板块中的各个子板块？发言人答：未来一年，在地产开发板块中，住宅开发由于新房萎缩趋势明显，空间逐渐缩小，而二手房复苏使得中介行业更具投资价值。商业地产方面，租金下降叠加国内降息趋势，将有利于有商业地产物业的地产公司和港资开发商的价值体现。至于城中村改造，尽管规模相对较小，但若能在较短时间内执行，确实可以对地产市场产生一定积极影响。 发言人问：在棚户区和城中村改造后，对于新增住房供给的问题，是否会有持续性限制？ 发言人答：是的，确实存在持续性限制。改造完成后，为了保持资金平衡，需要通过在原有土地上建设更高容积率的建筑来增加供给。短期看，拆迁会释放需求，但中长期而言，这也会带来更多的供给。因此，在确定100万套保障性住房目标时，国家也必须考虑这一因素，并非可以无限制增加。 发言人问：基于当前房地产市场情况及海外经验，我们是否已经到达房价下跌的底部，未来几年是否存在企稳或回升的可能性？ 发言人答：判断房价是否见底较困难。根据目前政策和市场情况，我们预计到2025年房价可能会有约10%左右的下跌。这主要是由于按揭利率下降但还未达到租售比平衡水平，以及租金企稳需要时间，这背后涉及宏观信心问题。不过，相比今年一线城市房价约17%的下跌幅度，明年形势可能会有所好转。 发言人问：对于瑞银研究机构投资者评选的情况，以及如何获取瑞年报服务？ 发言人答：瑞银研究在全球范围内参加了相关评选，我们的首席分析师张兰在中国房地产组别也获得了认可。对于瑞年报服务，已在白名单的客户可通过联系销售开通万德上的年报查看权限，未在白名单的客户则可通过付费订阅我们运营的年报，具体路径是在瑞银研究瑞银旗舰店的万德终端上进行订阅。 发言人问：未来一二线城市与三四线城市