城投控股机构调研纪要

城投控股机构调研报告 调研日期:2024-11-05 上海城投控股股份有限公司是一家以地产业务和投资业务为主的国有控股上市公司。公司股票于1993年在上海证券交易所上市交易。公司通过定向增发股份，购买控股股东原上海市城市建设投资开发总公司旗下的上海环境集团有限公司和上海城投置地（集团）有限公司100%的股权，从单一水务业务向拥有环境业务、地产业务和投资业务等多元业务的战略转型。2014年，公司启动重大无先例资产重组，换股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司 （简称“阳晨B股”），由上海环境集团有限公司承接阳晨B股并分立成为独立上市公司（601200.SH），于2017年3月完成。重组完成后，城投控股正努力成为一家以创新型房地产业务为核心，以升级型城市基础设施业务为组合，立足于长三角城市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。 2024-11-07 副总裁、董事会秘书蒋家智,董事会办公室工作人员 2024-11-05 特定对象调研上海市吴淞路130号 申万宏源 证券公司 - 兴业证券 证券公司 - 高毅资产 资产管理公司 - 兴全基金 基金管理公司 - 华泰证券 证券公司 - 易方达基金 基金管理公司 - 永赢基金 基金管理公司 - 嘉实基金 基金管理公司 - 汇丰晋信基金 基金管理公司 - 海富通基金 基金管理公司 - 中银基金 基金管理公司 - 平安养老 寿险公司 - 华夏基金 基金管理公司 - 中邮基金 基金管理公司 - 兴业基金 基金管理公司 - 富达基金 基金管理公司 - 太平洋资产 保险资产管理公司 - 华泰保兴 基金管理公司 - 第一部分:公司情况介绍(一)公司业务情况介绍 公司是一家以地产开发、运营和金融为主业,围绕房地产全产业链开展相关业务布局的、特色化的综合性房地产集团,业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。近年来,公司积极参与市场竞争,打造职业团队,提升专业能力,开发、运营及金融各版块协同发展,基本 形成了多元化、差异化、市场化的经营格局。1.公司主要开发项目简要介绍如下: (1)露香园是目前规模比较大的一个地产项目,露香园一期已建成交付;露香园二期分期开发,首开区B、D1地块于2024年3月入市,基本售罄。D地块别墅于2024年6月入市,其余地块待入市。(2)青溪云邸项目包括45套公寓和23套联排(其中4套为自持),于年内推向市场。 (3)兴华里项目包括106套公寓和30套联排,待入市。(4)高阳新里项目于2023年8月入市,包括127套公寓和4套联排,基本售罄。(5)汇樾庭项目共440套住宅,于2023年10月开盘,基本售罄。(6)虹盛里项目共7个地块,一期共4个地块,451套住宅,已于2023年8月开盘,二期房源待入市。(7)水尚华庭项目包括1138套住宅,目前正在销售中。 (8)璟云里项目分期开发,一期包括别墅、叠加、大平层、洋房,共1097套住宅,已建成交付;二期住宅为别墅产品,目前正在建设中。2.公司新增地块 近期,公司新增黄浦区小东门项目,闵行区华漕镇MHP0-1404单元39-02、40-02地块,以及闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”改造项目。 3.“城投宽庭”运营情况 “城投宽庭”品牌持续拓展规模,目前在营社区总数9个,管理规模超1.3万套。其中,“城投宽庭？江湾社区”和“城投宽庭？光华社区”作为首发基础设施项目,已于2024年1月12日成功发行了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。 第二部分:提问与回答环节 Q1:公司作为一家地产开发、运营并重的公司,如何看待两项业务在公司发展中的角色,以及中长期目标? A:公司目前还是以房地产开发业务为核心主业,开发业务的营收和利润在比较长的时间内占比仍会较高,未来我们还将保持一定加速度 的规模和体量。运营业务是我们快速发展的板块,未来将成为公司新的增长点,以起到平滑周期的作用。公司根据政策动向、市场变化情况 ,合理做好短中长期投资安排,短期拓展商品房、保障房和保障性租赁住房布局,中期关注“两旧一村”工程,长期探索片区开发建设,公司密切关注上海土地出让相关信息,积极筹划布局上海中心城区、“五大新城”等公司优势领域投资机会。 Q2:公司对市值管理的看法?市国资委对公司有没有市值管理的考核目标? A:公司会积极关注市国资委相关政策要求,合规开展市值管理。公司董事会及经营层积极致力于公司的长远和可持续发展,开发、运营 与投资三大板块协同促进,不断提升公司的综合实力和品牌影响力,提高公司竞争力和内在价值。同时公司也将持续规范完善公司治理和内控,提高信息披露质量,增强与投资者的沟通交流,合理制定股东分红政策,树立公司在资本市场的良好形象,希望能给投资者带来长期的、合理的回报。 Q3:公司考虑做股权激励吗? A:公司作为一家国有控股的上市公司,制定实施股权激励计划等改革措施,需要符合国资管理部门、证券监管部门的相关规定。公司目前暂无相关的计划。 Q4:公司二股东的退出计划进行怎么样? A:公司第二大股东弘毅新一轮减持计划于2024年9月30日披露。公司已提示其严格遵守减持规定,及时履行相关信披义务。Q5:金山水尚华庭项目还会计提减值吗? A:公司在2023年年报中披露水尚华庭项目存货减值2亿。该项目受到地理位置和房地产市场的影响,去化速度较慢,后续公司将通过 加大宣传力度,拓宽销售渠道等方式进一步加快项目的销售去化。目前暂无相关减值计划。Q6:公司“城投宽庭”REITs项目扩募进展情况怎么样? A:公司将做好REITs融资后的滚动投资,适时推进其他保障性租赁住房社区作为扩募储备资产,但不同社区项目情况存在差异,发行REITs需要达到入住率等条件,与项目地理位置、租金等有关。