城投控股机构调研纪要

城投控股机构调研报告 调研日期:2023-09-01 上海城投控股股份有限公司是一家以地产业务和投资业务为主的国有控股上市公司。公司股票于1993年在上海证券交易所上市交易。公司通过定向增发股份，购买控股股东原上海市城市建设投资开发总公司旗下的上海环境集团有限公司和上海城投置地（集团）有限公司100%的股权，从单一水务业务向拥有环境业务、地产业务和投资业务等多元业务的战略转型。2014年，公司启动重大无先例资产重组，换股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司 （简称“阳晨B股”），由上海环境集团有限公司承接阳晨B股并分立成为独立上市公司（601200.SH），于2017年3月完成。重组完成后，城投控股正努力成为一家以创新型房地产业务为核心，以升级型城市基础设施业务为组合，立足于长三角城市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。 2023-09-05 2023-09-01 特定对象调研 副总裁、董事会秘书蒋家智,证券事务代表李贞,运行管理部吴晓波,董事 会办公室工作人员 上海市吴淞路130号21楼会议室 申万宏源 证券公司 - 海通 证券公司 - 兴业基金 基金管理公司 - 兴证地产 - - 华宝兴业基金 基金管理公司 - 青骊投资 投资公司 - 高毅资产 资产管理公司 - 景顺长城基金 基金管理公司 - 第一部分:公司情况介绍(一)股东情况介绍 公司第一大股东上海城投(集团)有限公司是上海市国资委全资的功能保障类的大型国有企业,主要功能在于确保重大工程建设和确保城市安全运营。城投集团具有良好的政企关系和银企关系,旗下其他公司业务涵盖路桥、水务、环境等基础设施建设,为上市公司在项目获取、产业协同、投融资等方面提供了有力的支持和保障。 (二)公司业务情况介绍 公司的战略定位是全产业链的综合型房地产集团,我们的业务主要覆盖地产开发、运营和金融三个方面。在开发领域,公司发展速度一向比较稳健。公司在成片土地开发、历史风貌保护、旧区改造、保障房、商品房建设等方面均有较多的成功经验,例如新江湾城成片土地开发 、露香园老城厢改造等。在运营领域,目前为止有四个租赁房社区投入运营,总计6200余套房源已入市,其中湾谷社区开业比较早,江湾社区和光华社区年初开业,上述三个社区出租率已达到90%以上,浦江社区7月正式开业,目前还在爬坡期,出租率约60%。今明两年, 公司运营的租赁住房规模预计还会有一个较大的增长。目前公司正在积极推进保租房REITs的申报发行工作。在金融领域,公司相关业务包括为主业提供直接融资支持的资产证券化产品,以及以基金模式探索智慧城市建设和绿色节能等新兴业务领域。 (三)城中村业务相关介绍 公司目前正在开发的项目包括2个旧区改造项目,即露香园项目和万安路项目;2个城中村项目,即闵行九星项目和金山朱泾项目。同时公司也在积极参与新一轮的城中村改造项目。 第二部分:提问与回答环节Q1:在城中村改造项目中,一二级联动的模式是怎样的? A:城中村的相关政策也是在不断探索和变化的,并且各个省、市和区都有可能不一样。目前,上海城中村改造项目大多采用的模式是经过政府立项,并且由政府招标或者遴选产生主体进行一级土地开发,后续经营性用地公开招拍挂过程中,二级开发与一级土地开发的成本挂钩的一种模式。 Q2:公司业务还是比较偏多元化,未来公司对这三块业务各自是一个什么样的定位?发展方向上是否会有一些着重或权衡的因素? A:开发业务的营收和利润在比较长的时间内占比仍会较高,未来我们还将保持一定加速度的规模和体量。运营业务是我们快速发展的板块,,未来将成为公司新的增长点,以起到平滑周期的作用。金融板块主要是围绕主业服务,起到功能性和利润支撑的作用。Q3:露香园二期什么时候能推向市场?整个项目的规模大概是多少? A:公司根据目前项目推进计划,合理统筹规划,加快推进露香园二期项目的销售工作,预计年内首批房源将推向市场。二期项目总的体量是34万方,其中住宅面积约13.4万方,项目业态包括高端住宅和集中商业等。