中国房地产周报：期待已久的喜讯

中国房地产周报|2024年10月28日至11月3日 期待已久的喜讯 新房成交量大幅同比转正，一线城市高于2018-19年同期成交量 上周(至11月3日)30大中城市商品新房成交量达332万平方米，同比上升28.5%，优于前周的17.4%同比下跌，环比增长31.7%，优于前周的5.0%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低25.4%及11.5%(注：前周对比相关年份同期分别低33.3%及37.0%)。上一次较大幅度同比转正已经是今年1月的时候。不同类别城市中，一线城市同比增幅较大，而且其成交量对比2018及2019年同期分别高51.4%及52.6%。 去库存迹象仍持续 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为为54%，高于去年同期的45%但低于前周的68%。另一方面，按面积，十大城市商品房存销比为57.2，低于去年同期的59.9及前周的70.3。 土地成交量同比降幅收窄 100大中城市成交土地规划建筑面积为3,009万平方米，同比下跌1.4%，环比上升13.4%，同比变化优于前周的50.0%同比下跌。一线及三线城市皆同比上升。一线城市成交建筑面积同比上升23.4%，环比下跌18.8%至120万平方米，同比变化优于前周的9.7%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌27.2%，环比上升15.6%至885万平方米，同比变化优于前周的45.7%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比增长15.2%，环比上升15.1%至2,004万平方米，同比变化优于前周的53.3%同比下跌。 支持措施持续出台 10月28日，国务院发布政策文件，提出鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策。同日，住建部召开座谈会，听取企业负责人意见和建议。会议强调，要用足用好中央各项存量和增量政策，巩固房地产市场筑底止跌势头，推动建筑业转型升级，促进市政公用事业持续健康发展，为经济回升向好贡献力量。 内房港股普遍上涨，央企及民企开发商明显领先大市 上周内房港股普遍上涨，领先大市(恒生指数)，当中央企及民企开发商较明显。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、房托、建筑/代建/设备全周分别平均上升6.6%、4.8%、8.5%、1.6%、1.0%、1.7%、1.2%，领先大市7.0、5.2、8.9、2.0、1.4、2.1、1.6个百分点。 评论：数据改善可否持续将是关键 上周数据改善，新房整体成交量大幅同比转正，其中一线城市更明显高于2018及2019年同期成交量。商品房存销比也环比下跌，反映去库存持续。随着“银十”效应淡化，数据改善可否持续更将是关键，可测试利好房地产政策影响的延续性。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 (更新至2024年11月1日) 来源：彭博、中泰国际研究部 相关报告 20241030-中国房地产周报(2024.10.21- 10.27)：个别指标表现突出 20241023-中国房地产周报(2024.10.14- 10.20)：信心略现 分析师 周健锋（PatrickChow） +85223591849 kf.chow@ztsc.com.hk 上周新房销售及土地成交 新房成交量大幅同比转正，一线城市高于2018-19年同期成交量 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至11月3日)30大中城市商品新房成交量达332万平方米，同比上升28.5%，优于前周的17.4%同比下跌，环比增长31.7%，优于前周的5.0%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低25.4%及11.5%(注：前周对比相关年份同期分别低33.3%及37.0%)(见图表9至12)。上一次较大幅度同比转正已经是今年1月的时候。 一线城市同比增幅较大，而且其成交量对比2018及2019年同期分别高51.4%及52.6%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+104.9%、+5.9%、+20.7%(前周同比：+13.9%、-39.5%、+18.9%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+26.9%、+53.3%、-3.1%(前周环比：+1.7%、+4.4%、-25.4%)。 图表1：30大中城市商品新房每周成交 图表2：30大中城市商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)同比增长(%) 500 100 400 50 300 0 200 -50 100 -100 0 -150 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表3：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交 图表4：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米) 同比增长(%) 140 120 100 80 60 40 20 0 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表5：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交 图表6：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)350 300 250 200 150 100 50 0 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 同比增长(%) 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表7：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交 图表8：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)120 100 80 60 40 20 0 同比增长(%) 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表9：30大中城市商品新房每周成交(2024年对比过去同期) 图表10：30大中城市(一线城市)商品新房每周成交(2024年对比过去同期) 成交面积(万平方米)成交面积(万平方米) 600 500 400 300 200 100 0 01040710 120 100 80 60 40 20 0 01040710 2018年2019年2024年2018年2019年2024年 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 图表11：30大中城市(二线城市)商品新房每周成交(2024年对比过去同期)图表12：30大中城市(三线城市)商品新房每周成交(2024年对比过去同期) 成交面积(万平方米)成交面积(万平方米) 350 300 250 200 150 100 50 0 01040710 2018年2019年2024年 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 01040710 2018年2019年2024年 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比下滑 图表13：重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数) 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为54%，高于去年同期的45%但低于前周的68%。截至11月3日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的49%。 去化率(%)90 70 50 30 10 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究部 商品房存销比持续环比下跌 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为55.0，低于去年同期的60.1及前周的66.9。按面积，十大城市商品房存销比为57.2，低于去年同期的59.9及前周的70.3。一线地市存销比为37.4，低于去年同期的52.6及前周的45.0。二线地市存销比达90.1，高于去年同期的65.9但低于前周的116.1。 图表14：十大城市商品房存销比(按套数) 图表15：十大城市商品房存销比(按面积) 比例(x) 360 310 260 210 160 110 60 10 比例(x)360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表16：十大城市(当中一线城市)商品房存销比(按面积) 图表17：十大城市(当中二线城市)商品房存销比(按面积) 比例(x)比例(x) 310 260 210 160 110 60 10 410 360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比降幅收窄 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为3,009万平方米，同比下跌1.4%，环比上升13.4%，同比变化优于前周的50.0%同比下跌。 一线及三线城市皆同比上升。一线城市成交建筑面积同比上升23.4%，环比下跌18.8%至120万平方米，同比变化优于前周的9.7%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌27.2%，环比上升15.6%至885万平方米，同比变化优于前周的45.7%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比增长15.2%，环比上升15.1%至2,004万平方米，同比变化优于前周的53.3%同比下跌。 图表18：100大中城市成交土地规划建筑面积 图表19：100大中城市(当中一线城市)成交土地规划建筑面积 面积(万平方米) 面积(万平方米) 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 图表20：100大中城市(当中二线城市)成交土地规划建筑面积 图表21：100大中城市(当中三线城市)成交土地规划建筑面积 面积(万平方米)4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 面积(万平方米) 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源