行业点评报告：商业地产月报：社零增速回升，商业地产融资减少

房地产 2024年11月05日 投资评级：看好（维持） 商业地产月报：社零增速回升，商业地产融资减少 ——行业点评报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 24% 12% 0% -12% -24% -36% 房地产沪深300 政策面持续宽松，地方促消费政策持续 中央层面，9月以来，中央政治局会议对房地产重新定调，提出“促进房地产市场止跌回稳”，随后多个部委密集出台政策，从货币政策、财政政策、房地产调控等多方面对地产进行支持。地方层面，9月以来，北京、甘肃、河南等省市发布相关政策，涉及稳经济、促消费等多项内容。 社零数据增速回升，商业地产融资减少 2023-112024-032024-07 数据来源：聚源 2024年1-9月，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%；其中办公楼 投资3178亿元，同比下降6.5%；商业营业用房投资5389亿元，同比下降13.4%。 相关研究报告 1-9月，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%；其中商业营业 用房销售4286万平米，同比下降4.8%。1-9月，社会消费品零售总额353564亿 《新房二手房成交面积同环比增长，下降趋势拐点出现—行业周报》 -2024.11.3 《房地产配置比例环比提升，TOP5持仓集中度下降—行业点评报告》 -2024.10.29 《央行下调LPR，二手房成交同环比增长—行业周报》-2024.10.27 元，同比增长3.3%；按零售业态分，1-9月，限额以上零售业单位中便利店、专业店、超市零售额同比分别增长4.7%、4.0%、2.4%；百货店、品牌专卖店零售额分别下降3.3%、1.7%。2024年1-9月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行单量共56支，同比减少13支；产品发行金额共计721亿元，同比下降25.5%。截至10月31日，嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂商业REIT分别较发行当日价格+13.4%、+8.7%、 -1.5%、-3.9%，10月单月整体价格走势变化不大。 新城商管收入高增，龙湖新开5座商场 新城控股1-9月商业运营总收入为94.84亿元，同比+16.6%，截至9月末整体出租率97.65%，环比二季度末提升0.3个百分点，9月暂无新开业商场。华润置地1-9月商业运营总收入为214.7亿元，同比+14.8%，9月开业2个商场，包括北 京通州万象汇和绍兴天地。龙湖集团1-9月商业运营含税总收入为211.1亿元，9 月在苏州、合肥、武汉、绍兴、海口开业5个商场。 投资建议 从政策层面看，九月底以来中央政策以宽松为主，一线城市限购政策持续放开；存量利率下调落地有望进一步释放购买力，提升消费活跃度，商业景气度或将持续改善。我们持续看好在购物中心、写字楼、产业园等领域多元化布局的房地产企业，推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。 风险提示：消费回暖不及预期、商场及写字楼出租率下滑风险。 行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、行业政策动态：中央政策宽松，地方促消费政策持续4 1.1、中央多个部委密集出台政策4 1.2、多城市出台支持消费和商业地产的政策4 2、市场表现：房地产投资下行，社零数据增速回升5 2.1、房地产投资仍处于下行通道，商业用房销售增速优于平均水平5 2.2、社会消费品零售额增速提升，百货店零售额同比下降8 2.3、消费类REITs：整体价格走势变化不大10 2.4、商业地产融资动态：累计发行量有所减少11 3、重点公司经营：新城商管收入高增，龙湖新开5座商场12 3.1、新城控股：商业运营收入保持增长，暂无新开业商场12 3.2、华润置地：商业运营收入增长，新开业2座商场12 3.3、龙湖集团：首进海南，新开业5座商场13 4、新开业重点项目14 5、投资建议17 6、风险提示17 图表目录 图1：1-9月全国房地产开发投资同比下降10.1%（亿元，%）5 图2：1-9月办公楼投资下降6.5%（亿元，%）6 图3：1-9月商业营业用房投资下降13.4%（亿元，%）6 图4：1-9月房屋新开工面积同比下降22.2%（万方，%）6 图5：1-9月办公楼新开工面积下降25.0%（万方，%）6 图6：1-9月商业新开工面积同比下降24.3%（万方，%）6 图7：1-9月商品房销售面积同比下降17.1%（万方，%）7 图8：1-9月办公楼销售面积同比下降9.8%（万方，%）7 图9：1-9月商业销售面积同比下降4.8%（万方，%）7 图10：1-9月商品房销售金额同比下降22.7%（亿元，%）7 图11：1-9月办公楼销售金额同比下降12.7%（万方，%）8 图12：1-9月商业售金额同比下降12.2%（万方，%）8 图13：1-9月社会消费品零售总额同比增长3.3%（%）8 图14：1-9月除汽车以外的消费品零售额同比增长3.8%（%）9 图15：1-9月商品零售额同比增长3.0%（%）9 图16：1-9月百货店、品牌专卖店零售额分别下降3.3%、1.7%（%）10 图17：四大商业消费REITs自发行以来整体价格走势变化不大10 图18：四大商业消费REITs在10月区间整体价格走势变化不大11 图19：9月长宁区史上最大商场上海荟聚商场开业15 图20：9月华润置地与盈致未来共同打造的绍兴天地开业15 图21：上海汇能大悦中心是一处集购物、写字楼以及步行街于一体的大型商业综合体16 图22：武汉甘露山文创城集合了滑雪场、商业街、民宿酒店等多种业态16 表1：9月底以来中央层面多部门涉房宽松政策频出4 表2：9月底以来多城市出台支持消费和商业地产的政策5 表3：9月以来房地产相关企业发行的CMBS/CMBN共8单11 表4：新城控股商业运营收入保持增长12 表5：华润置地商业运营收入保持增长13 表6：龙湖集团商业运营收入环比增长14 1、行业政策动态：中央政策宽松，地方促消费政策持续 1.1、中央多个部委密集出台政策 9月以来，中央政治局会议对房地产重新定调，提出“促进房地产市场止跌回稳”，随后多个部委密集出台政策，从货币政策、财政政策、房地产调控等多方面对地产进行支持。 日期部门/城市政策内容 表1：9月底以来中央层面多部门涉房宽松政策频出 央行、金融（1）降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率从1.7%调降至1.5%；（2）将存量房贷利率降至 2024/9/24 2024/9/26 监管总局 （国新办发布会） 中央政治 新发放附近，预计平均下降幅度在0.5pct左右；（3）统一首套房和二套房的房贷最低首付比例；（4）将经营性物业贷款和“金融16条”两项政策文件延期到2026年底；（5）将保障性住房再贷款政策中央行出资比例，由原来的60%提高到100%；（6）支持收购房企存量土地。 局会议 2024/9/29 广州 2024/9/29 深圳 2024/9/29 上海 2024/9/30 北京 2024/10/12 五大行 财政部（国 2024/10/12 新办发布会） 住建部（国 2024/10/12 新办发布会） 2024/10/21 央行 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，今后在广州购房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。深圳户籍在外围区域限购套数加一，非户籍继续限购1套，但在中心区买房的社保要求从3年缩短至1年 社保，住房增值税征免年限从5年调整为2年。 进一步缩短了非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从满3年调减到满1年。住房增值 税征免年限从5年调整为2年。 非京籍家庭在京购房，连续缴纳社保或个税的年数从过去5年，改为在五环内购房为3年，五环外购房为 2年。 将于10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。 财政部副部长廖岷在国新办发布会上介绍，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施，主要包括： （1）支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需求的地区也可用于新增土地储备项目；（2）用好专项债券来收购存量商品房用作保障性住房；（3）抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，并进一步研究加大支持力度。 住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上提出房地产政策组合拳：（1）四个取消：充分赋予城市政府调控自主权，取消限购、限售、限价、普宅非普宅认定标准；（2）四个降低：降低公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例、降低存量贷款利率、降低卖旧买新换购住房的税费；（3）两个增加：通过货币化安置方式新增实现100万套城中村和危旧房改造，年底前将白名单项目信贷规模增加到4万亿。 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上 LPR均下调25个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。 资料来源：新华社、各城市住建局网站、国务院网站等、开源证券研究所 1.2、多城市出台支持消费和商业地产的政策 9月以来，北京、甘肃、河南等省市发布相关政策，涉及稳经济、促消费等多项内容。 日期部门/城 市 政策内容 表2：9月底以来多城市出台支持消费和商业地产的政策 2024/9/19河南省 2024/9/20北京市 2024/9/26甘肃 《关于促进夜经济持续健康发展的指导意见》：完善夜经济发展空间布局、支持夜经济集聚区发展、促进夜经济业态模式创新、优化夜经济发展环境、培育特色夜经济品牌、拓展夜经济就业渠道、健全夜经济发展促进机制。具体措施包括大力推进首发经济，鼓励发展夜间文旅演艺、24小时书店、深夜食堂、特色夜市、夜间健身等新兴业态，以及开展夜间主题音乐节、戏剧表演、艺术展览、体育赛事等跨界活动等内容。此外，还支持短期内未列入土地供应计划的储备土地，优先临时用作惠及周边群众生活的停车场、特色夜市、办公生活区等。中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见：健全重大项目谋划储备工作机制。建立政府投资支持基础性、公益性、长远性重大项目建设长效机制。健全政府投资有效带动社会投资体制机制，落实政府和社会资本合作新机制，完善民间投资促进工作机制，健全基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目储备和推荐报审机制。深化投资审批制度改革，完善促进投资落地机制。完善扩大消费长效机制，建立促进服务消费政策体系，支持发展数字消费、绿色消费、健康消费等新型消费。推动国际消费中心城市建设相关立法，减少消费限制性措施，合理增加公共消费，积极推进首发经济。改善消费环境，健全消费者权益保护机制。 《关于促进文旅服务消费扩容升级的若干措施》：优化和扩大甘肃省文旅领域服务供给，加快释放文化娱乐和旅游消费潜力，主要目标为：力争实现到2026年接待国内外游客5.3亿人次、文化旅游消费规模达到5300亿