城投公司资产评估入账的关注要点分析
城投行业 大公国际：城投公司资产评估入账的关注要点分析 公用二部|宋玉丽|010-674133002024年10月31日 近年来，城投公司通过政府划拨取得资产，各地资源禀赋不同，注入城投公司的资产也多种多样，例如砂石经营权、水域使用权、水利资产设施、土地、保障房、门面房产等等。城投公司获得相关资产后，通常需进行资产评估以确定资产的入账价值，我们在获取一份评估报告时，通常需要关注哪些事项，风险点是什么？下文进行简要分析。 评估报告通常由标题、文号、目录、声明、摘要、正文和附件等要素构成，其中正文部分主要包含委托人、被评估单位及其他之外的评估报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评估结论、特别事项说明、评估报告使用限制说明、资产评估报告日、资产评估报告专业人员签名和资产评估机构印章。对评估报告的关注要点主要有以下几个方面： 一、资产评估使用的方法、关键要素是否适当 资产评估的方法主要有收益法、市场法和成本法三种基本方法，此外还有假设开发法、基准地价修正法等衍生方法。 （1）市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，其使用的前提条件是评估对象具有公开或活跃的市场、相关交易信息及交易标的信息资料容易获取。若评估对象在市场上很难找到参照物，则不宜采用市场法。 对于房地产的评估，若评估资产所在区域内有成熟的交易市场、有类似的交易案例，能够获取符合市场法测算要求的可比实例，则适合采用市场法进行评估。对于出租房地产的评估，还需要考虑所在区域内是否有活跃的租赁市场、是否能够获取类似的实例，结合租金情况，考虑收益法和市场法的差异性，来选择最适宜的评估方法。 （2）收益法是利用预期收益原理，通过预计评估对象未来合理期限内的净利润或净现金流，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估计时点后累加，以此估算评估对象的合理客观价值。收益法通常适用于具备独立获益能力，收益资料齐全的资产评估。 近年来大量城投公司获取采砂权、砂石经营权，评估通常选择收益法，原因主要是市场上缺乏与评估资产类似的可比资产交易案例，且采砂权交易市场不发达、交易信息不公开，难以获取类似交易案例相对完整的资料；砂石经营权通常有专业勘探机构出具的储量勘察报告和开发利用方案，其资源储量可靠性较强，因此适宜采用收益法。 （3）成本法是从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。 通常水库资产、水利设施等资产适宜采用成本法。水库资产、水利基础设施等为国有资产，不具有公开或活跃的交易市场，首先不适用于市场法；这类资产未来收益通常难以合理预测，无法准确判断其风险，收益期限亦无法合理预计，因此亦不适宜采用收益法进行评估。但此类资产可以根据构建资料、造价资料等确定其工程量，计算得出与评估资产可比的类似全新固定资产价格，且其使用过程中的各种贬值可以量化，因此适宜采用成本法评估。 因此，对于资产评估，首先要结合评估资产的特点、价值类型、资料情况等，分析评估方法的适用性，恰当选择一种或多种评估方法。例如，对于工业房地产的评估，若评估资产的位置较为偏僻、同一市场供需区域内难以找到可比交易案例，则不宜采用市场化评估；同时若该区域内同类型的房地产出租案例较少，难以确定评估对象的预期净收益，收益法也无法采用。因此，需要具体案例具体分析。 选择了评估方法后，对关键要素、参数的选择同样重要。对于市场法，评估参照物的选取、修正系数的选择；对于收益法，对评估对象收益预测的准确性；重置成本法，建筑物的重置单价、成新率的确定等，均会影响评估结果的可靠性。因此，阅读评估报告时也需重点关注影响评估方法可靠性的关键要素。 近期被处罚的某会计师事务所，涉及违规的项目之一，即因某城投公司将无偿划拨取得的廉租房等资产，按评估价值确认投资性房地产，评估价值为采用市场比较法，参考普通住宅市场价减去需补缴土地出让金计算得出，但相关廉租房不能出售，采用市场比较法评估明显不合理。该会计师事务所在对该城投公司财务报表审计中，未分析评估机构采用的评估方法及模型、重要假设、关键参数的恰当性，未识别相关重大错报。 二、关注评估假设是否合理 评估假设可分为一般假设、评估环境假设、针对性假设；例如假设宏观经济、行业环境稳定、产业政策无重大变化；假设评估资产处于公开市场、市场交易主体能够自主交易、合理决策；假设产权持有人持续、合法经营、评估资产持续正常使用等等。若评估假设不成立，将对评估结果产生重大影响。 三、评估依据的基础资料是否存在异常 评估依据的基础资料，如资产权属依据，包含产权证书（城投公司获得无偿划拨的资产，若无法办理资产权证的，通常需要提供政府相关部门出具的资产划转文件）、勘察报告、取价依据（例如相关资产的评估指南、储量认定办法、相关部门对评估参数的指导意见、评估基准日适用的贷款利率、市场调查资料等）。上述某会计师事务所被处罚的另一事项，为对某城投公司于2021年6月20 日将无偿划拨的养殖用地经营权，按评估价值31.54亿元计入无形资产，评估报 告中记录的土地权证取得日期为1933年8月，该所在审计中，未保持应有的职 业怀疑，未关注土地权证的明显异常，对资产的真实性未执行进一步审计程序。四、是否存在可能影响评估结论的特殊事项和期后事项 需关注可能影响评估结论的特殊事项和期后事项，期后事项指评估基准日后，评估报告日前，评估对象发生的可能影响评估结论的有关事项，以及评估报告的考量和处理方式。此外，还应关注评估报告的有效期（通常为1年）是否已到期。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公资信，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。
