渐行渐近看好反转房地产政策前瞻20241103

渐行渐近，看好反转–房地产政策前瞻20241103_导读 2024年11月03日21：56 关键词 政策房地产基本面投资政局会议修正反转政策力度限购政策房贷利率土地供应保障房供需关系城中村改造缺口地方专项债住房再贷款市场表现同比改善销售 全文摘要 在近期的电话会议中，一位首席分析师对投资者汇报了房地产市场的政策变化及其未来展望。他强调，在房地产行业基本面持续下滑的背景下，政策变得尤为重要。会议主题定为“渐行渐近，看好反转”，反映了行业可能即将触底反弹的趋势。 渐行渐近，看好反转–房地产政策前瞻20241103_导读 2024年11月03日21：56 关键词 政策房地产基本面投资政局会议修正反转政策力度限购政策房贷利率土地供应保障房供需关系城中村改造缺口地方专项债住房再贷款市场表现同比改善销售 全文摘要 在近期的电话会议中，一位首席分析师对投资者汇报了房地产市场的政策变化及其未来展望。他强调，在房地产行业基本面持续下滑的背景下，政策变得尤为重要。会议主题定为“渐行渐近，看好反转”，反映了行业可能即将触底反弹的趋势。分析师指出，近期多项政策，包括财政、央行、住建部门的协同发力，显示出政策工具的多样性和力度超预期，目标在于促进房地产市场的稳定和反弹，以及优化存量、提高质量、增加保障房供应等，以改善供需关系。市场已显现积极反应，一线城市销售数据同比增长，成交量上升，预计这一趋势将逐步影响到三四线城市。分析师推荐关注投资强度高、布局优、机制市场化且信用强的房企，以及住宅与商业地产双轮驱动和二手房交易相关企业。 章节速览 ●00：00看好反转：地产行业基本面触底反弹 启东在电话会议中指出，尽管过去两年房地产板块受行业基本面持续下滑影响，政策成为关键变量。尤其是在今年的政局会议后，出现了基本面的重大变化，预示着行业将迎来触底反弹。他认为，当前是过去3到4年里地产行 业的一个大修正，呈现明确的底部反转迹象。这一判断基于政策的全面性和多样性，以及政策力度超出市场预期，包括降低存量按揭和新发放贷款利率等措施，这些都是以往周期中未见的。 ●03：36中国房地产市场政策解析 政局会议强调了房地产市场的止跌回稳目标，旨在通过价格稳住及基本面好城市的反弹，恢复居民信心并有效去 化库存。会议提出多条措施，包括严控增量、优化存量、提高质量，以及调整限购政策等，旨在促进房地产市场健康发展。此外，还提及了降低存量房贷利率和专项债用于土地储备等具体措施。总体来看，政策重点在于促进房地产市场的长期稳定，包括完善土地、财税、金融等政策，推动构建新的房地产发展模式。目前，大部分会议提出的内容已有明确的落地进展，但仍有待更多增量措施的跟进。 ●10：06优化存量和提高住宅质量措施的现状与展望 近年来，部分城市出台了建筑新规，推动住宅质量的提升，如深圳、广州、成都、长沙等城市。同时，一些地方 政府在供地时倾向于改善性土地，要求建设大户型，并引入高品质住宅竞争机制。尽管地方层面有这些积极措施，但全国性规范不足。此外，针对改善中期供需、优化存量土地的政策尚缺乏定量规划。在政策组合拳下，部分城市房价已出现稳中有升的趋势。 ●13：40政策推动下供需改善的期待与展望 住建部提出通过货币化安置方式，新增100万套城中村改造和危旧房改造，首提城中村改造的货币化安置，预期 将对供需关系产生积极影响。财政政策方面，提及收购闲置土地及存量商品房用作保障房，以 及使用专项债收购存量房，旨在缓解供需紧张。央行对保障性住房的结构性工具做出调整，提供全额资金支持，预计未来缺口将通过地方专项债或住房再贷款解决。整体政策导向积极，预期将逐步改善供需状况。 ●19：03百强房企销售表现改善，得益于政策影响 百强房企本月销售实现年内首次同比改善，同比增长约十个百分点，环比显著增长，主要由政策推动，尤其在一 线城市表现明显。成交量井喷，上海、北京、深圳成交套数大幅增长，其中深圳同比增幅达120%。本轮政策反馈持续性优于以往，显示市场复苏更稳定，预示政策效果长期利好房地产行业。 ●25：22政策周期对比及未来房地产政策预判 分析了近年来房地产政策周期中的按揭贷款利率调整，指出新发放贷款利率从2021年的5.63%下调至3.33%，下降 230个基点，力度与过往周期相当但起点不同，暗示力度更大。强调了公积金利率调整相对不足，并对限购和限售政策的放松情况进行了总结，指出一线及部分城市仍存放松空间。最后，强调后续政策关注点转向财政政策，特别是保障性住房及土地储备等措施的推进力度，表明政策支持力度已超以往周期，但实际效果需观察。 ●29：20未来房地产市场展望与投资策略 从9月起，一揽子宏观政策推出，预计未来房地产市场将得到提振，一线城市可能在未来1到2年内企稳，甚至出 现房价反弹。市场预期房价的改善将首先在一线城市显现，随后逐步影响到三四线城市，但城市间分化明显。房地产投资建议聚焦于投资强度高、布局优、机制市场化且土地成本可控的房企，以及住宅与商业地产双轮驱动的公司，同时看好二手房交易及其后服务市场的发展。 问答回顾 发言人问：在当前房地产市场中，政策的重要性体现在哪里？过去对地产的政策与现在相比有何不同？ 发言人答：在当前房地产板块投资中，政策是最重要的变量。由于行业基本面持续向下走，政策的催化作用能带来短期市场关注和预期改善，从而创造阶段性的投资机会。过去对地产的政策更多是托而不刺激，旨在托底而不构成有力的刺激以促进快速企稳反弹。而今年9月26号的政治局会议后，政策展现出更强的全面性和立体性，包括财政、央行、住建等多个部门共同发力。 发言人问：您们认为今年政治局会议后，地产行业基本面发生了什么重大变化？ 发言人答：政治局会议后，我们认为地产行业出现了一个显著的基本面变化，预示着未来3到4年可能会经历一个大的修正和触底反转。这一判断的核心理由在于，当前的政策不再是孤立的，并且在力度和多样性上都超出了市场的预期。 发言人问：政策工具的多样性和力度上，市场有何反应？ 发言人答：市场对政策工具的多样性表示惊喜，超出预期。例如，央行推出的降低存量按揭贷款利率和新发放贷款利率，部分城市甚至出现了按揭利率低于公积金利率的现象，这在过往20年的房地产历史上是前所未有的。 发言人问：从政治局会议内容看，促进房地产市场止跌回稳的目标主要体现在哪些方面？对于当前房地产市场的价格企稳和库存去化，政策有何具体措施？ 发言人答：止跌回稳的目标主要在于价格的企稳和稳住价格，同时，通过严控增量、优化存量、提高质量等方式调整供应，以及通过加大保障性租赁住房投放、盘活闲置土地、优化限购政策、降低存量房贷利率等一系列具体措施来实现这一目标。政策上，会议要求严控增量、优化存量，并针对库存周期较长的城市暂停商品住宅用地供应。此外，还提出加大保障性租赁住房投放、盘活闲置土地、调整限购政策以及降低存量房贷利率等措施。 发言人问：针对已有限量房源的城市，政策将如何调控土地供应？ 发言人答：政策规定，对于去化周期过长的城市，即按照36个月去化周期计算，将暂停商品住宅用地的供应。目前，一二线城市和三四线城市的去化周期分布情况不同，部分供需关系恶化的城市未来土地供应可能会受到约束。 发言人问：地产的中长期目标是什么，以及目前有哪些相关政策落地？ 发言人答：地产的中长期目标是完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。从政治局会议通稿多次出现的内容来看，这是一项党中央对房地产行业未来发展的远景规划。在短短一个月内，政治局会议后提到的针对地产的80%以上内容已有明确落地，例如优化存量、提高质量方面的措施，部分城市已出台建筑新规，并在户型套型上有要求，如苏州、杭州等地要求新建大户型，北京在土地拍卖时引入高品质住宅评分系数等。 发言人问：在优化存量和提高质量方面，除了已有措施外，还有哪些增量信息或政策趋势？ 发言人答：目前缺乏全国性的规范和落地政策，后续预计会有进一步的政策性落地。例如，通过盘活存量土地和收储，尽管目前只是定性目标，但需关注定量规划的制定。同时，政策组合拳已取得一定成效，尤其是在核心一二线城市的价格信号稳住态势。 发言人问：改善中期供需关系方面，有哪些具体措施？ 发言人答：改善中期供需关系方面，有三个关键措施。首先，住建部提出通过货币化安置方式，在城中村改造和 危旧房改造中新增100万套房源；其次，财政部门计划收购闲置土地和存量商品房用作保障房，但目前收购规模和速度有待观察；最后，央行调整了结构性工具，加大对保障性住房贷款的支持力度。 发言人问：对于保障房建设，目前进展如何？未来有何预期？ 发言人答：根据十四五规划，全国保障房目标约为900万套，而截至今年上半年已开工约650万套，存在约250万套缺口。预计这部分缺口将通过地方专项债或住房再贷款结构性工具进行提供，而非过多依赖新建，这是一个重要的政策变量。因此，未来通过一系列政策努力，有望逐步改善中期的供需关系。 发言人问：最近一个月房地产市场的表现如何，尤其是百强房企的销售情况？ 发言人答：最近一个月，百强房企的销售同比增长了大约10%，环比增长较为显著，这主要得益于政策的支持。尤其是在一线城市中，上海、北京、深圳和广州的成交量出现了快速井喷的现象，其中深圳的二手房成交套数同比增长高达120%，反应力度强劲且持续性比上一轮政策调整后的复苏情况更好。 发言人问：上一轮517政策出台后的市场反应如何？ 发言人答：上一轮517政策后，上海、北京、深圳的二手房网签量分别同比增长了110%、55%和110%，反弹幅度与当前这一轮政策相当。但本轮政策的持续性更强，成交量在10月底仍然保持高位。 发言人问：对于一线城市目前存在的购房政策约束，以及潜在的放松空间有哪些？ 发言人答：一线城市目前仍存在限购限售等政策约束，以及针对离婚、赠予等细枝末节的政策限制，这些都可能是未来政策调控的抓手。从历史周期看，本轮周期也将在政策激发下有明显反弹和改善，尤其在稳增长、对冲出口下行及财政稳定的需求共振下，地产行业有望持续受益于政策宽松。 发言人问：货币政策方面，按揭利率调整的情况及对未来预期是怎样的？ 发言人答：自2021年至今，新发放的按揭贷款利率已从5.63%下降至三季度的3.33%，累计下降了230个BP，与0809年和1415年的降息周期相比，本轮降息力度相当。预计今年四季度新发放贷款利率有望进一步降至3.13-3.2水平。此外，公积金利率仍有改善空间，而未来货币政策的关注点在于能否进一步优化公积金政策。 发言人问：限购政策目前的情况如何，以及后续还有哪些可能的调整方向？ 发言人答：目前北上深仍执行限购政策，但在首套和二套房比例方面已低于历史任何时期，同时限售普宅标准也有所放松。相较于1415年周期，本轮限购政策放松力度更大。后续还需观察一线城市限购和其他城市政策的推进情况，特别是保障性住房的再贷款、地方债券收购保障性住房以及利用专项债进行土地储备等方面的政策力度。 发言人问：对于未来房地产市场的预期及投资建议有哪些？ 发言人答：预计未来房地产市场将积极提振，一线城市在未来1-2年内有望企稳，部分基本面较好的区域甚至会出现房价反弹，进而带动三四线城市止跌回稳。投资方面，看好土地成本可控且布局优质的强信用房企，如保利发展、绿城中国等；同时，也看好住宅与商业地产双轮驱动的企业，如新城控股、龙湖集团；另外，二手房交易规模和渗透率有望提升，带动后服务市场发展，如贝壳和我爱我家。