2024年中国房地产市场投资调查报告

2024年中国房地产市场投资调查报告 SampleReport 2024/08/27 <关于本报告> SpeedaChina曾于2023年3月发布报告《风险难免，机遇可求——中国房地产市场分析与展望》，收到客户广泛好评及持续不断的咨询，为此我们针对该报告进行更新，并大幅扩充商业地产领域的投资分 析，为客户提供最新且深入的市场洞察。 目录 1.概要 2.中国不动产投资市场的现状分析 (1)按资产划分的市场规模和预测 ①工业地产、住宅、养老设施受政策支持，进入扩张趋势 ②零售地产、酒店在国内旅游业旺盛的刺激下快速复苏 ③经济前景不确定导致办公场地租赁需求收缩，写字楼面临供过于求挑战 ④展望：来自日本、美国商业地产市场的借鉴 (2)按资产划分的收益率 (3)按资产划分的实际交易案例 ①针对万达出售零售、酒店资产的分析：保险公司接连出资 ②核心地段的中高端住宅地产受青睐 (4)按资产划分的市场最新趋势 ①写字楼：新兴产业发展拉动需求 ②工业地产：绿色仓储迅猛发展；产业园更新项目形成存量市场商机 ③零售地产：饮品、小吃出租面积占比提升；社区型购物中心成趋势 1.概要 1.市场规模收缩：自2022年起，中国房地产开发投资额开始收缩，特别是住宅投资领域，而商业地产投资的降幅相对较小。中国的商业地产交易规模在2021年达到顶峰后开始缩减，2024年上半年同比减少37%，与日本、美国等发达市场趋势一致。 2.资产类型分化：不同商业地产资产类型的交易规模表现出现分化。 -工业地产、住宅和养老设施因受政策支持而增长，特别是产业园区和物流地产受益于制造业升级和电商发展。 -随着疫情限制的解除，零售地产和酒店投资快速复苏，交易规模显著反弹。 -由于远程办公和经济不确定性，写字楼市场面临供过于求和高空置率的挑战。 3.投资收益潜力：尽管面临挑战，中国仍是亚太地区少数能为投资者提供正收益的市场之一，受益于较低的贷款利率。 -写字楼：北京、上海、深圳的写字楼租金仍处于下落趋势中。但相对来说，北京和上海的降幅较小，租金水平依旧全国领先；深圳则租金波动较大，对写字楼投资者来说意味着收益不确定性较高。西南地区的成都和重庆均出现写字楼租金上升趋势。 -物流仓储：仓储物流地产市场整体处于上升期，因此北上广深四大城市租金水平均呈现向上趋势。南部地区，深圳的租金水平显著高于广州，与上海齐平，并且深圳的物流仓储空置率极低。 -零售商铺：四大城市租金水平均在过去4年里连续下坡，而西南地区的成都呈现租金上升趋势。 4.投资者行为变化：私人投资者加大了对零售地产和酒店的投资份额，而机构投资者则扩大了对住宅地产的投资，保险公司成为商业地产的重要投资者。 5.国际比较与展望：中国商业地产投资比重相对较低，预计未来可能向日本、美国模式转变，增加商业地产投资比重。 2.中国不动产投资市场的现状分析 房地产市场是中国经济的重要组成部分，其开发投资额一度维持两位数增长，但2022年起投资规模开始收缩，主要原因在于占投资总额70%以上的住宅投资低迷。尽管商业地产投资受此波及，但2023至2024年5月的投资降幅较住宅地产更缓和（图表2.1）。 商业地产交易方面，中国的交易规模在2018年超过日本，并在2021年达到近年顶峰（约3,700亿元人民币），随后中国的商业地产交易规模缩减，2024上半年累计交易规模同比减少37%至844亿元。这种收缩趋势并非中国独有，RCA趋势数据显示美国的商业地产交易规模同样在2021年后出现大幅下滑，日本的交易活动较为平稳但也尚未恢复到疫情前2019年的水平（图表2.2）。总体而言，当前世界各国投资者均面临经济增长放缓、投资前景不明的挑战，因此抱持浓重的观望态度。 不过中国仍是为数不多能够为投资者提供正收益的投资目的地，PwC在2023年11月发布的一份调研结果表明，亚太范围内仅有中国大陆和日本两个地区由于较低的贷款利率水平，使得投资者仍然有利可图。 图表2.1中国房地产开发投资额 出处：国家统计局，Speeda整理绘制注：本图表统计的是可用于出售、出租的商品房开发投资额 图表2.2中国、美国、日本商业地产交易总规模对比 (1)按资产划分的市场规模和预测 出处：RCA，Speeda整理绘制 基于RCA数据，我们汇总了如图表2.3中所示的6种商业地产交易规模趋势。2021年以来，各资产类型的交易规模表现分化： 工业地产、住宅、养老设施——进入扩张趋势零售地产、酒店——疫情后反弹 写字楼——急剧收缩 图表2.3中国按资产类型划分的交易规模趋势 ①工业地产、住宅、养老设施受政策支持，进入扩张趋势 出处：RCA，Speeda整理绘制 工业地产交易规模在2021年首次超过1,000亿元规模，并在两年内增长35%达到2023年的1,350亿元，占商业地产总交易规模的比重也达到40%，较2014年的5.4%大幅扩张。工业地产主要包含a.产业园区和b.物流地产两大类。 a.产业园区 制造业是产业园区的主要终端用户，自2015年中国发布《中国制造2025》行动纲领、2020年提出“双碳”目标，制造业进入了被称之为“三化转型”（高端化、智能化、绿色化）的发展阶段，对产业园区也提出相应的升级需求，在厂房设备更新以外，还往往要求区内能够提供办公、住宿功能。 ~仅限Speeda用户~ ~该部分内容可在Speeda平台上的完整报告中查阅~ b.物流地产 物流地产的发展受到三大推动因素： -制造业高端化发展扩大了对高标仓的需求 -电商渗透率持续提高使得快递业务保持旺盛 -跨境电商蓬勃发展带动沿海地区仓储租赁市场增长 图表2.4中国电商发展情况 出处：国家统计局，第一太平戴维斯，Speeda整理绘制注1：电商渗透率=网上实物商品零售额/社会消费品零售总额注2：跨境电商渗透率=出口跨境电商总额/贸易出口总额 不同于工业地产已受到投资者近10年的关注，住宅及养老设施是最近2年才进入投资者视野的新兴领域，但增长极快，两者合计交易规模占总额比重从2021年前的不到1%上升至2023年的5.2%。两者的发展共同受到中国人口基本面变化的影响： -中国65岁及以上老年人口占总人口比重在2021年超过14%并不断升高，预计将在2050年突破30%（图表2.5），深度老龄化的社会前景创造了养老设施相关地产的投资机会。 -年轻人口的流动性增强，人们的目光不再局限于北上广深这四大一线城市，苏州、无锡、杭州、宁波、武汉、成都等新一线、二线城市越来越受到青睐，在2018-22这五年内每个城市平均吸引200万以上人口 （图表2.6-2.7），年轻人的流动创造了更大的住房租赁需求。（如欲了解人口流动的深入分析，可查看Speeda报告《人口流动趋势洞察：中国新兴城市产业机会》 ~仅限Speeda用户~ ~该部分内容可在Speeda平台上的完整报告中查阅~ 图表2.5中国出生率及老龄化水平变化及预测 出处：国家统计局，联合国《世界人口展望2022》注1：2024年及以后为预测值，数值为联合国中出生率假设推算注2：生育率，指平均每位妇女一年内所生的婴儿数。 注3：老年人口抚养比，指每100名15-64岁劳动年龄人口要负担多少名65岁及以上老年人。2023实际值国家统计局未公布。 图表2.62021-23年各省净流入人口（万人） 出处：国家统计局，Speeda整理绘制 图表2.7江苏、浙江、湖北、四川各地级市城镇人口增减情况（万人） ②零售地产、酒店在国内旅游业旺盛的刺激下快速复苏 出处：各地统计局，Speeda整理绘制 2020年新冠疫情的爆发对零售地产和酒店投资造成了巨大冲击，两者的交易规模在2020年均缩减 40%，当年分别仅占房地产总交易规模的18%和4%。但随着防疫措施在2022年底全面解除，消费和旅游在所有经济活动中率先复苏（图表2.8），2023年零售地产交易规模占比相应恢复到20%，2024上半年骤升至31%；酒店交易规模占比同样反弹，2023年升至8%，2024上半年11%。 另一方面，相比其他类型的房地产，零售地产由于疫情期间受到的巨大冲击，当前交易价格处于历史低位 （图表2.9），对长期投资者来说可能是不错的入场时点。 图表2.8中国消费及旅游业指标 出处：国家统计局，Speeda整理绘制 图表2.9中国按资产类型划分的平均交易价格趋势 出处：RCA，Speeda整理绘制单位：写字楼、工业用地、零售用地为元/平方米，酒店和公寓为元/单位建筑 ③经济前景不确定导致办公场地租赁需求收缩，写字楼面临供过于求挑战 在疫情爆发前的2014-2019期间，写字楼占到中国商业地产总交易规模的50%左右。2020年后，一方面不少企业开始接纳远程办公的模式，降低了现场办公空间的需求面积；另一方面因全球经济动荡导致多数企业采取精简成本战略，在办公场地租赁方面的预算减少。截至2024年一季度末，北上广深四大一线城市的写字楼空置率均在20%左右。2023年-2024上半年，写字楼交易规模占比收缩至28%左右。 图表2.10写字楼交易规模占比 ④展望：来自日本、美国商业地产市场的借鉴 出处：RCA，Speeda整理绘制 在中国的房地产投资领域，商业地产的发展远远缓于住宅地产，投资比重仅在30%左右并且近年来呈下降趋势。而对比房地产市场成熟的日本和美国，前者商业地产投资比重稳定在30-40%，后者则常年占比高达50%以上（图表2.11）。 2023年4月的中央政治局会议指出，中国“房地产市场供求关系发生重大变化”，表明住宅地产的新增需求将大幅减少，今后新增投资也必将相应减少。中国房地产投资的重心将有极大可能性地如同日本、美国那样，转向商业地产。 图表2.11中国与日本、美国建筑投资中非住宅比重的对比 出处：美国商务部，日本国土交通省，Speeda整理绘制 按不同资产类型看，我们将日本和美国的投资分为疫情前（2014-2019）与疫情后（2020-2023）两个时间段进行对比（图表2.12）。疫情后，日本和美国商业地产投资均发生以下变化： -大幅缩减写字楼投资，小幅缩减零售地产投资 -扩大工业地产和住宅地产投资 将中国与日、美两国进行比较，我们预计今后中国商业地产大致将向着如下格局发展： -租赁住宅地产可能发展最快，但考虑到中国人“安居乐业”的传统思维，其规模占比应该不会如美国市场那样庞大，日本当前的比重对未来的中国市场来说或许相对合理。 -工业地产交易规模占比预计小幅扩大，增长机会主要来自仓储物流领域。 -零售地产预计在2024年仍处于疫情后反弹期，但之后不太可能出现大规模扩张，发展机会将聚焦于规模更小且功能更加细分的社区型购物中心。 -写字楼可能维持当前规模占比或继续小幅收缩；养老地产由于受到较多公共利益方面的考量，商业投资前景暂时不明朗。 以上仅为各大类资产的粗略前景预测，实际上即便是处于收缩区间的地产类型也存在细分领域投资机会，将在本章第（4）小节“按资产划分的市场最新趋势”进行分析。 图表2.12中国与日本、美国商业地产资产类型投资比重的对比 (2)按资产划分的收益率 出处：RCA，Speeda整理绘制 因数据有限，本小节主要分析a.写字楼、b.工业地产中的物流仓储设施、以及c.零售商铺这三类商业地产在北上广深等关键城市的租金趋势。 a.写字楼 如上文所述，当前中国写字楼市场面临供大于求的局面，空置率高企。截至2024年一季度末，四大一线城市中仅广州的空置率回落至20%以下（18.4%）。租金方面，同样只有广州的租金暂时停止回落，北京、上海、深圳仍然处于下落趋势中。但相对来说，北京和上海的降幅较小，租金水平依旧全国领先；深圳则租金波动较大，对写字楼投资者来说意味着收益不确定性较高。 图表2.13主要城市写字楼租金与空置率 出处：仲量联行，世邦魏理仕（CBRE），Speeda整理绘制注：上海租金的原始数据为元/日·平方米，按每月30天换算成元/月·平方米 在四大一