多举措筹资，努力保兑付

2024年10月30日，公司披露2024年三季报：2024年1-9月实现营 收2198.9亿元，同比-24.25%；归母净亏损179.4亿元，同比由盈转 亏。第三季度实现营收771.2亿元，同比-13.76%；归母净亏损80.9亿元，同比由盈转亏。 规模利润均下滑、计提减值和资产处置。1-9月公司营收下降，归母 净利大幅亏损，主因：①房地产开发业务结算规模和毛利率大幅下降，房开贡献营收1732.3亿元，同比-29.1%；房开业务税前毛利率8.3%，同比下降10.2pct；②计提资产减值损失20.1亿（去年同期0），信用减值损失54.6亿（去年同期3.6亿）；③权益法确认的投资收益 及处置投资收益减少，投资收益0.7亿（去年同期25.2亿）；④资 产处置形成亏损25.4亿（去年同期0.7亿）。 一年内仍有偿债压力。截至9月底，公司已偿还197亿元公开债务， 人民币(元)成交金额(百万元) 年内已无到期的境内外公开债券。公司有息负债共3276亿元，其中 一年内到期部分为1166.3亿元，公司合并报表层面的货币资金为 797.5亿元，公司短期仍面临偿债压力，需要继续努力保障兑付。多措并举全力保兑付，经营性净现金流回正。公司通过多举措促回款： ①1-9月销售额1812亿元，同比-35.4%，回款率超过100%；②持续盘活存量资源，2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿；③推进大宗资产交易，1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目；（4）拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。通过以上措施，第三季度公司经营性净现金流为3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。 受政策利好支持，公司积极融资，保障融资渠道顺畅。1-9月公司获 得金融机构大力支持，合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿，其中合并报表范围内新增187亿。 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 231030 240130 240430 240731 成交金额万科A沪深300 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 241031 0 考虑到未来一段时间内，公司的工作重心在落实“瘦身健体”一揽子 方案，存在去库存、减值和资产处置的压力，我们下调公司盈利预测， 预计2024-2026年归母净利润分别为-141亿元/-21亿元/-1亿元（原为-79.2亿元/4.4亿元/24.0亿元）。维持公司“中性”评级。 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元） 2021202220232024E2025E2026E 资产负债表（人民币百万元） 2021202220232024E2025E2026E 主营业务收入452,798503,838465,739376,850358,658341,589 增长率11.3%-7.6%-19.1%-4.8%-4.8% -308,653 存货 1,075,617 907,057 701,696 654,106 629,540 617,729 主营业务成本-353,977-405,319-394,784-349,815-327,661 货币资金149,352137,20899,81490,98487,25682,485 应收款项270,832280,206262,142211,661201,443191,857 %销售收入78.2% 80.4% 84.8% 92.8% 91.4% 90.4% 其他流动资产104,46690,88686,60974,72071,00267,755 毛利98,821 98,519 70,955 27,035 30,997 32,936 流动资产1,600,2681,415,3561,150,2601,031,471989,241959,826 %销售收入21.8% 19.6% 15.2% 7.2% 8.6% 9.6% %总资产 82.5% 80.5% 76.4% 74.9% 74.6% 74.5% 营业税金及附加-21,056 -24,394 -18,585 -15,036 -14,310 -13,629 长期投资 233,277 233,191 242,888 239,916 237,394 235,311 %销售收入4.7% 4.8% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 固定资产 16,219 18,589 22,372 21,530 19,969 17,840 销售费用-12,809 -12,412 -12,272 -10,175 -9,684 -9,223 %总资产 0.8% 1.1% 1.5% 1.6% 1.5% 1.4% %销售收入2.8% 2.5% 2.6% 2.7% 2.7% 2.7% 无形资产 23,280 25,826 24,438 22,614 21,398 20,564 管理费用-10,242 -9,584 -5,767 -4,711 -4,483 -4,270 非流动资产 338,370 341,768 354,590 345,708 337,327 329,352 %销售收入2.3% 1.9% 1.2% 1.3% 1.3% 1.3% %总资产 17.5% 19.5% 23.6% 25.1% 25.4% 25.5% 研发费用-642 -686 -536 -528 -502 -478 资产总计1,938,6381,757,1241,504,8501,377,1791,326,5681,289,178 %销售收入0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 短期借款 62,344 68,055 65,990 116,671 110,555 110,803 息税前利润（EBIT）54,071 51,442 33,796 -3,414 2,017 5,336 应付款项 522,603 463,146 383,474 347,425 334,492 319,377 %销售收入11.9% 10.2% 7.3% n.a 0.6% 1.6% 其他流动负债 726,499 546,600 372,321 261,111 240,566 225,617 财务费用-4,384 -2,615 -3,715 -5,932 -6,537 -6,521 流动负债 1,311,446 1,077,802 821,785 725,206 685,612 655,798 %销售收入1.0% 0.5% 0.8% 1.6% 1.8% 1.9% 长期贷款 154,322 180,773 197,764 191,831 186,076 180,494 资产减值损失-3,794 -932 -3,868 -16,772 -33 315 其他长期负债 80,097 93,558 82,367 80,278 78,408 76,597 公允价值变动收益 4 5 340 0 0 0 负债1,545,8651,352,1331,101,917997,315950,097912,889 投资收益6,614 4,094 2,688 269 242 230 普通股股东权益 235,953 242,691 250,785 236,712 234,609 234,500 %税前利润12.7% 7.8% 9.0% -0.8% -4.9% -87.0% 其中：股本 11,625 11,631 11,931 11,931 11,931 11,931 营业利润52,531 52,007 29,252 -33,849 -5,311 -640 未分配利润 92,698 97,380 93,616 79,544 77,441 77,331 营业利润率11.6% 10.3% 6.3% n.a n.a n.a 少数股东权益 156,820 162,300 152,149 143,152 141,863 141,790 营业外收支-308 379 554 415 395 376 负债股东权益合计 1,938,6381,757,1241,504,8501,377,1791,326,568 1,289,178 税前利润52,223 52,386 29,805 -33,434 -4,916 -264 利润率11.5% 10.4% 6.4% n.a n.a n.a 比率分析 所得税-14,153 -14,835 -9,350 10,365 1,524 82 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 所得税率27.1% 28.3% 31.4% n.a n.a n.a 每股指标 净利润 38,070 37,551 20,456 -23,070 -3,392 -182 每股收益 1.937 1.945 1.019 -1.180 -0.176 -0.009 少数股东损益 15,545 14,933 8,293 -8,997 -1,289 -73 每股净资产 20.296 20.866 21.020 19.841 19.664 19.655 归属于母公司的净利润 22,524 22,618 12,163 -14,073 -2,103 -109 每股经营现金净流 0.354 0.236 0.328 -3.079 1.547 0.844 净利率5.0%4.5% 2.6% n.a n.a n.a 每股股利 0.976 0.680 0.000 0.000 0.000 0.000 现金流量表（人民币百万元） 回报率净资产收益率 9.55% 9.32% 4.85% -5.95% -0.90% -0.05% 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 1.16% 1.29% 0.81% -1.02% -0.16% -0.01% 净利润 38,070 37,551 20,456 -23,070 -3,392 -182 投入资本收益率 5.94% 5.09% 3.19% -0.32% 0.19% 0.51% 少数股东损益 15,545 14,933 8,293 -8,997 -1,289 -73 增长率 非现金支出 11,857 10,232 12,949 23,717 7,055 6,798 主营业务收入增长率 8.04% 11.27% -7.56% -19.09% -4.83% -4.76% 非经营收益 -7,981 -4,478 -2,574 16,610 9,934 8,689 EBIT增长率 -26.68% -4.86% -34.30% -110.10% -159.08% 164.50% 营运资金变动 -37,833 -40,554 -26,918 -53,993 4,855 -5,237 净利润增长率 -45.75% 0.42% -46.23% N/A -85.06% -94.80% 经营活动现金净流 4,113 2,750 3,912 -36,736 18,453 10,068 总资产增长率 3.72% -9.36% -14.36% -8.48% -3.67% -2.82% 资本开支 -9,514 -12,749 -7,989 -10,588 -3,640 -2,623 资产管理能力 投资 -28,026 -9,651 -4,021 2,791 2,641 2,202 应收账款周转天数 3.1 4.4 5.8 5.0 5.0 5.0 其他 11,260 9,370 7,395 269 242 230 存货周转天数 1,071.2 892.7 743.7 700.0 720.0 750.0 投资活动现金净流 -26,281 -13,