业绩微增，关注出租率修复情况

2024年10月30日,公司披露2024年三季报：2024年1-9月实现 营收29.5亿元，同比+0.02%；归母净利润10.19亿元，同比+1.63%。 第三季度实现营收9.85亿元，同比-2.61%；归母净利润3.31亿元，同比-5.04%。 租金收入微增，利润率提升。24年1-9月，公司各业态维持稳健 经营，总租金收入为21.9亿元，同比+0.26%。分业态来看，写字楼/商城/公寓的租金收入分别为11.2/9.3/1.4亿元，同比分别为 -2.5%/+3.2%/+4.4%。由于公司毛利率同比提升0.16pct至 人民币(元)成交金额(百万元) 60.51%，净利率同比提升0.55pct至34.54%，因此公司归母净利 增速大于租金及营收增速。 写字楼出租率同比下降、环比持平，租金同比提升、环比略降。1-9月平均出租率为93.2%，与1-6月持平，较去年同期-3.0pct，主因写字楼三期A租户租约到期，平均出租率同比下降6.0pct至91.1%。1-9月平均租金为645元/平/月，较1-6月降低3元/平/ 月，较去年同期提升8元/平/月。 商城出租率同环比下降，租金同比提升、环比略降。1-9月商城平均出租率为96.6%，较1-6月略降0.3pct，较去年同期降低2.1pct， 主因商城三期A租户租约到期及提前解约，平均出租率同比下降5.3pct至92.9%。1-9月平均租金为1335元/平/月，较1-6月小幅下降6元/平/月，较去年同期提升64元/平/月，主要因租金减免减少和提成租金收入增加。 公寓租金基本稳定，出租率持续提升。1-9月公寓出租率为89.3%， 较1-6月上升0.5pct，较去年同期提升4.9pct；1-9月平均租金为367元/平/月，较1-6月小幅下降1元/平/月，较去年同期小 幅下降3元/平/月。 29.00 27.00 25.00 23.00 21.00 19.00 17.00 15.00 231030 240130 240430 240731 成交金额中国国贸沪深300 400 350 300 250 200 150 100 50 241031 0 公司持有核心资产，经营表现相对稳定。考虑短期受租户租约到期 影响，三季度业绩略有下滑。我们小幅下调盈利预测，预计2024- 26年公司归母净利润分别为12.9亿元/13.6亿元/14.1亿元（原为13.1亿元/13.7亿元/14.2亿元），同比+2.8%/+4.8%/+3.5%。维持“买入”评级。 宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。 附录：三张报表预测摘要损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 3,586 3,442 3,954 3,987 4,151 4,269 货币资金 2,962 3,495 4,089 4,680 5,309 5,932 增长率 -4.0% 14.9% 0.8% 4.1% 2.8% 应收款项 374 382 268 321 334 343 主营业务成本 -1,588 -1,496 -1,660 -1,704 -1,770 -1,816 存货 33 32 32 32 33 33 %销售收入 44.3% 43.5% 42.0% 42.8% 42.6% 42.5% 其他流动资产 34 28 35 33 34 35 毛利 1,998 1,946 2,294 2,282 2,381 2,453 流动资产 3,403 3,937 4,424 5,065 5,710 6,343 %销售收入 55.7% 56.5% 58.0% 57.2% 57.4% 57.5% %总资产 26.7% 30.7% 34.3% 38.3% 41.7% 44.8% 营业税金及附加 -356 -363 -384 -387 -403 -414 长期投资 6,948 6,626 6,306 6,124 6,032 5,945 %销售收入 9.9% 10.5% 9.7% 9.7% 9.7% 9.7% 固定资产 1,660 1,564 1,474 1,387 1,302 1,218 销售费用 -97 -74 -87 -88 -89 -90 %总资产 13.0% 12.2% 11.4% 10.5% 9.5% 8.6% %销售收入 2.7% 2.1% 2.2% 2.2% 2.2% 2.1% 无形资产 577 558 535 523 512 502 管理费用 -116 -121 -120 -124 -127 -128 非流动资产 9,323 8,890 8,457 8,174 7,984 7,802 %销售收入 3.2% 3.5% 3.0% 3.1% 3.1% 3.0% %总资产 73.3% 69.3% 65.7% 61.7% 58.3% 55.2% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 12,726 12,827 12,881 13,240 13,694 14,145 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 520 18 498 440 430 420 息税前利润（EBIT） 1,428 1,388 1,702 1,684 1,763 1,821 应付款项 1,131 1,204 1,228 1,243 1,290 1,322 %销售收入 39.8% 40.3% 43.0% 42.2% 42.5% 42.7% 其他流动负债 259 340 329 352 374 391 财务费用 -84 -44 -42 19 28 38 流动负债 1,910 1,562 2,054 2,035 2,093 2,134 %销售收入 2.3% 1.3% 1.1% -0.5% -0.7% -0.9% 长期贷款 2,135 1,635 1,085 1,075 1,065 1,055 资产减值损失 0 0 0 0 0 0 其他长期负债 44 481 38 36 33 31 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 0 负债 4,089 3,678 3,177 3,146 3,192 3,220 投资收益 6 3 4 3 3 3 普通股股东权益 8,634 9,145 9,700 10,089 10,496 10,918 %税前利润 0.5% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 其中：股本 1,007 1,007 1,007 1,007 1,007 1,007 营业利润 1,365 1,382 1,673 1,708 1,797 1,866 未分配利润 5,250 5,762 6,316 6,704 7,111 7,533 营业利润率 38.1% 40.1% 42.3% 42.8% 43.3% 43.7% 少数股东权益 3 4 4 5 6 8 营业外收支 1 112 8 20 15 10 负债股东权益合计 12,726 12,827 12,881 13,240 13,694 14,145 税前利润利润率 1,36738.1% 1,49443.4% 1,68042.5% 1,72843.3% 1,81243.6% 1,87643.9% 比率分析 所得税 -342 -377 -420 -432 -453 -469 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 所得税率 25.0% 25.2% 25.0% 25.0% 25.0% 25.0% 每股指标 净利润 1,025 1,117 1,260 1,296 1,359 1,407 每股收益 1.016 1.108 1.250 1.285 1.348 1.395 少数股东损益 1 1 1 1 1 1 每股净资产 8.572 9.079 9.630 10.016 10.420 10.839 归属于母公司的净利润 1,024 1,116 1,259 1,295 1,358 1,405 每股经营现金净流 1.767 1.817 1.918 1.477 1.605 1.642 净利率 28.5% 32.4% 31.8% 32.5% 32.7% 32.9% 每股股利 0.600 0.700 1.300 0.900 0.943 0.977 回报率 现金流量表（人民币百万元） 净资产收益率 11.86% 12.20% 12.98% 12.83% 12.93% 12.87% 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 8.04% 8.70% 9.78% 9.78% 9.91% 9.94% 净利润 1,025 1,117 1,260 1,296 1,359 1,407 投入资本收益率 9.48% 9.23% 11.31% 10.88% 11.02% 11.01% 少数股东损益 1 1 1 1 1 1 增长率 非现金支出 519 496 475 180 178 176 主营业务收入增长率 15.76% -4.01% 14.86% 0.83% 4.12% 2.84% 非经营收益 114 87 73 22 26 31 EBIT增长率 24.72% -2.83% 22.64% -1.04% 4.65% 3.31% 营运资金变动 122 131 124 -11 53 40 净利润增长率 24.03% 8.99% 12.84% 2.83% 4.85% 3.53% 经营活动现金净流 1,780 1,830 1,932 1,488 1,616 1,653 总资产增长率 5.26% 0.80% 0.42% 2.78% 3.43% 3.30% 资本开支 -145 -70 -66 -60 -66 -71 资产管理能力 投资 0 0 0 181 93 87 应收账款周转天数 41.2 39.5 29.3 25.0 25.0 25.0 其他 2 0 1 3 3 3 存货周转天数 7.7 7.9 7.1 6.9 6.8 6.7 投资活动现金净流 -143 -70 -65 124 30 19 应付账款周转天数 16.1 18.5 19.9 20.0 20.3 20.5 股权募资 0 0 0 0 0 0 固定资产周转天数 169.0 165.8 136.1 127.0 114.5 104.1 债权募资 -10 -560 -510 -68 -20 -20 偿债能力 其他 -521 -705 -780 -951 -995 -1,028 净负债/股东权益 -3.56% -15.33% -25.83% -31.35% -36.32% -40.80% 筹资活动现金净流 -531 -1,265 -1,290 -1,019 -1,015 -1,048 EBIT利息保障倍数 17.1 31.2 40.3 -89.3 -62.5 -48.2 现金净流量 1,106 495 577 593 631 625 资产负债率 32.13% 28.68% 24.67% 23.76% 23.31% 22.76% 来源：公司年报、国金证券研究所 市场中相关报告评级比率分析市场中相关报告评级比率分析说明： 日期 一周内 一月内 二月内 三月内 六月内 市场中相关报告投资建议为“买入”得1分，为“增持”得 买入 2 5 13 17 34 2分，为“中性”得3分，为“减持”得4分，之后平均计算得 增持 0 0 1 1 0 出最终评分，作为市场平均投资建议的参考。 中性 0 0 0 0 0 最终评分与平均投资建议对照： 减持 0 0 0 0 0 1.00=买入；1.01~2.0=增持；2.01~3.0=中性 评分 1.00 1.00 1.07 1.06 1.00 3.01~4.0=减持 来源：聚源数据 投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上；增持：预期未来6－12个