销售优于大市，投资积极聚焦

保利发展(600048.SH) 销售优于大市，投资积极聚焦 房地产 2024年10月28日 推荐(维持) 股价:10.91元 主要数据 行业房地产 公司网址www.polycn.com 大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970 流通A股(百万股)11,970 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)1,306 流通A股市值(亿元)1,306 每股净资产(元)16.34 资产负债率(%)74.9 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】保利发展（600048.SH）*半年报点评*资源结构不断优化，融资优势持续凸显*推荐20240820 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入1827.7亿元，同比下降 5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%。 平安观点： 毛利率及权益比例下降致利润承压：2024年前三季度公司实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%，归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%；2）少数股东损益占比同比提升14.8个百分点至36.2%。 销售增速优于百强，项目拓展优中选优：2024年前三季度公司实现签约金额2416.9亿元，同比下降27.9%，签约面积1349.6万平米，同比下降29.7%，降幅低于百强房企（-38.6%、-39.8%）；销售回笼2196亿元，回笼率91%。前三季度新开工面积856万平米，同比下降20%，竣工面积2062万平米，同比下降26.6%。新增容积率面积223万平米，总获取成本415亿元，拿地销售面积比16.5%、拿地销售金额比17.2%，较上半年 （12.2%、7.3%）提升；38个核心城市拓展金额占比99%，持续向核心城市核心区域聚集。三季度末公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平米，待开发面积5286万平米。10月8日公司95亿元向特定对象发行可转换公司债券申请获上交所受理。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1.12、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别为9.7倍、8.9倍、8.1倍。公司融资优势明显，现金流合理充裕，持续优化土储结构，项目拓展优中选优，有望平稳穿越周期并稳步提升份额，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,017 346,828 364,504 371,794 394,102 YOY(%) -1.4 23.4 5.1 2.0 6.0 净利润(百万元) 18,347 12,067 13,415 14,752 16,193 YOY(%) -33.0 -34.2 11.2 10.0 9.8 毛利率(%) 22.0 16.0 16.1 16.5 16.8 净利率(%) 6.5 3.5 3.7 4.0 4.1 ROE(%) 9.3 6.1 6.5 6.8 7.1 EPS(摊薄/元) 1.53 1.01 1.12 1.23 1.35 P/E(倍) 7.1 10.8 9.7 8.9 8.1 P/B(倍) 0.7 0.7 0.6 0.6 0.6 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 缓慢、持续减值等风险。 保利发展公司季报点评 会计年度2023A2024E2025E2026E 资产负债表 利润表 流动资产 1268539 1561771 1587610 1678558 现金 147982 145802 148718 157641 应收票据及应收账款 4051 4856 4953 5251 其他应收款 150388 188059 191820 203330 预付账款 21635 35534 36245 38419 存货 869508 1108097 1124870 1188078 其他流动资产 74973 79424 81004 85840 非流动资产 168373 165622 162857 160221 长期投资 104296 108045 111793 115541 固定资产 12409 10548 8671 6779 无形资产 373 311 249 188 其他非流动资产 51294 46718 42144 37713 资产总计 1436912 1727393 1750467 1838780 流动负债 813731 1167925 1248981 1387971 短期借款 5213 135762 198782 276834 应付票据及应付账款 173734 204661 207759 219433 其他流动负债 634784 827502 842439 891704 非流动负债 286154 207433 132946 64149 长期借款 284384 205663 131177 62380 其他非流动负债 1770 1770 1770 1770 负债合计 1099885 1375358 1381927 1452121 少数股东权益 138484 144326 150751 157803 股本 11970 11970 11970 11970 资本公积 17488 17488 17489 17491 留存收益 169084 178250 188330 199394 归属母公司股东权益 198543 207709 217790 228856 负债和股东权益 1436912 1727393 1750467 1838780 单位:百万元 保利发展公司季报点评 会计年度2023A2024E2025E2026E 营业收入 346828 364504 371794 394102 营业成本 291308 305819 310448 327893 税金及附加 10259 15955 16274 17251 营业费用 8876 9514 9704 10286 管理费用 5159 6176 6299 6677 研发费用 86 1178 1201 1273 财务费用 4391 3896 3806 4089 资产减值损失 -5045 -1011 -527 -315 信用减值损失 -43 -133 -135 -143 其他收益 132 186 186 186 公允价值变动收益 16 0 1 2 投资净收益 2212 4208 4208 4208 资产处置收益 232 120 120 120 营业利润 24318 25419 27996 30772 营业外收入 572 622 622 622 营业外支出 264 195 195 195 利润总额 24626 25846 28422 31199 所得税 6727 6588 7245 7953 净利润 17899 19258 21177 23246 少数股东损益 5832 5842 6425 7052 归属母公司净利润 12067 13415 14752 16193 EBITDA 30776 36241 38744 41678 EPS（元） 1.01 1.12 1.23 1.35 单位:百万元 会计年度2023A2024E2025E2026E 主要财务比率 会计年度2023A2024E2025E2026E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 23.4 5.1 2.0 6.0 营业利润(%) -29.9 4.5 10.1 9.9 归属于母公司净利润(%) -34.2 11.2 10.0 9.8 获利能力毛利率(%) 16.0 16.1 16.5 16.8 净利率(%) 3.5 3.7 4.0 4.1 ROE(%) 6.1 6.5 6.8 7.1 ROIC(%) 3.7 3.5 3.4 3.7 偿债能力资产负债率(%) 76.5 79.6 78.9 79.0 净负债比率(%) 42.0 55.6 49.2 47.0 流动比率 1.6 1.3 1.3 1.2 速动比率 0.4 0.3 0.3 0.3 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 85.6 75.2 75.2 75.2 应付账款周转率 1.68 1.53 1.53 1.53 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.01 1.12 1.23 1.35 每股经营现金流(最新摊薄) 1.11 -3.77 1.97 0.80 每股净资产(最新摊薄) 16.16 16.93 17.77 18.69 估值比率P/E 10.8 9.7 8.9 8.1 P/B 0.7 0.6 0.6 0.6 EV/EBITDA 17 17 16 15 单位:百万元 经营活动现金流 13313 -45184 23542 9568 净利润 17899 19258 21177 23246 折旧摊销 1758 6500 6516 6390 财务费用 4391 3896 3806 4089 投资损失 -2212 -4208 -4208 -4208 营运资金变动 -13076 -71768 -4887 -21087 其他经营现金流 4553 1139 1138 1138 投资活动现金流 7266 -679 -681 -682 资本支出 -876 -0 3 6 长期投资 3284 0 0 0 其他投资现金流 4858 -679 -684 -688 筹资活动现金流 -49962 43683 -19946 37 短期借款 4016 130549 63020 78052 长期借款 -20894 -78721 -74486 -68797 其他筹资现金流 -33083 -8145 -8479 -9219 现金净增加额 -29443 -2181 2916 8923 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面