中国40城办公楼市场指数三季度发布市场在漫长筑底中迎来积极政策信号

研究部 2024年10月 joneslanglasalle.com.cn 积极政策信号 中市国场40城在办漫公楼长市场筑指底数三中季度迎发布来： JLL睿见观察小组 占主导，但经济韧性强、潜力大等有利条件未发生改变。宏观调控政策的短期发力正在发挥立竿见影的政策效能，有效提振 作为全球经济复苏的重要力量之一，中国在前三季度的国内生产总值同比增速达4.8%。尽管内循环不畅带来的下行风险仍 经济复苏的信心和预期。在全国办公楼市场的微观层面，宏观改善仍需时间传导，需求端持续低迷迫使供应端积极采取以 降租为底层工具的组合策略，市场仍处于漫长艰难的探底过程。 2024年第三季度要点归纳：中国40城甲级办公楼市场指数 1.自用型需求巩固修复基础，弱化市场流动性失衡风险。三季度，全国40个主要城市甲级办公楼市场净吸纳总量为67.6万 平方米，环比增加4.0%，主要来自于一线及强二线城市的总部自用型需求支撑。然而全国市场化租赁成交量仍处于底部摩擦，有效需求不足是当前办公楼市场的主要困境，低价刺激下的市场流动性在上半年已得到一定释放，因此，以价换量的有效性在三季度有所减弱。办公楼市场需求的结构性调整持续受到扰动，金融、专业服务等大面积租户遵循审慎扩张与降本缩租的原则，拖累新租成交量的表现；跨境电商、新媒体等科技互联网细分行业虽然带来一定动能需求，但主要集中在中小面积段及新兴子市场，持续性和稳定性偏弱的特质使其无法驱动市场全面复苏。三季度，此类行业在深圳、广州、杭州、成都、大连、南昌、合肥等城市均录得相关租赁成交。 2.政策率先探底，释放积极信号。近期宏观调控措施显著发力，逆周期调节力度加大。从企业端来看，降息降准等货币 与财政政策的组合措施为企业应对下行周期提供了强有力的支持，有利于疏通企业融资渠道，缓解办公楼市场来自企业端的需求净流出。尽管短期内政策调整影响有限，但其对扭转预期的信号意义显著；从业主端来看，政策制定者积极通过改善投资环境和招商引资政策推进经济再平衡，有利于稳定和抑制需求环境的进一步恶化。深圳和海口等城市的办公楼市场因有效的税收及招商政策支持，供需关系始终相对健康发展。此外，新质生产力的培育和研发成果转化加速，部分地区企业在政策扶持下降低了租金和税务压力，预计将为办公楼市场带来增量机会。 3.市场尚未见底，打破底线价格。三季度，全国40个主要城市 51.4 51.2 51.1 50.9 50.7 50.5 50.4 50.2 50.7 51.4 52.1 52.1 51.6 51.4 52.2 53.3 52.9 52.8 52.6 52.3 53.3 53.4 53.6 53.6 55.9 55.5 55.4 54.2 54.0 54.0 56.0 63.2 61.4 58.3 58.1 56.9 167.3 164.8 116.7 88.6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101 111 12 13 14 15 16 171 181 191 201 21 22 23 24 25 261 271 28 29 30 311 321 33 34 35 361 371 38 39 40 -5.8% -5.7% -3.0% -1.2% 0.1% -1.2% -0.6% -0.4% -0.4% -0.3% -0.3% -0.4% -0.7% -0.2% 0.2% -0.8% -0.1% 0.0% -0.2% -0.4% 0.1% -0.4% -0.2% 0.1% -0.2% -0.2% -0.3% -0.3% -0.1% -0.1% 0.0% 0.1% -0.1% -0.2% 0.0% 0.0% -0.1% 0.0% -0.1% 0.1% 的甲级办公楼市场平均租金为80.3元/平方米/月，环比降幅在0.4%-5.6%之间。在经历了需求增长受阻的持续困扰后，业主方压力情绪在第三季度达到高点。为抓住流动的存量需求机会，业主方采取更加灵活激进的租金策略，以获得竞争优势。北京市场释放个别极限价格以缩短租赁方决策周期。成都多数业主或困于市场或自身经营难题，不得不提出远低于市场的价格，或制定非常规商务条款。南宁市场头部项目租金下调接近极限成本，激发续租与搬迁需求。市场情绪低迷与租金策略激进正逐步缩小核心与非核心区域的价差，加速筑底。 数据来源：仲量联行，2024年第三季度。厦门、长沙、宁波、无锡为2024年第二季度数据。 指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向时间轴和纵向的城市间比较。 •横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。 •纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。 指数解读：近八成主要城市指数下跌 1.排名前10的城市中，杭州是唯一指数正增长城市。得益于游戏、传媒公司的增量需求贡献，杭州市场指数已连续六个季度保持正增长。北京市场以降本驱动的搬迁需求为主导，空置压力未见明显缓解，指数环比降幅录得-5.8%，仍是所有一线城市中下降最快的城市。存量需求主导南京办公楼市场，对市场成交促进有限，租赁活跃度未能达到预期水平，指数环比下降0.4%。 2.排名11-20的城市中，多数城市市场基本面稳定。三季度，青岛、福州、郑州、天津的指数环比变化在±0.2%之间，市场基本面稳定。南宁市场供需失衡的压力持续上升，指数已连续八个季度环比下降。 3.排名21-40的城市中，东北省会城市排名普遍提升。三季度，随着部分城市租金表现触底，该区间市场指数波动幅度有所收窄。部分城市止跌企稳，哈尔滨和长春老工业基地受政策支持，重塑竞争优势，吸引新质生产力企业入驻，指数排名有所上升。此外，海口在免税政策推动下持续吸引贸易类企业的新设需求，空置率有效降低，指数连续三个季度环比攀升。 主要城市群甲级办公楼租金变化 (2Q24,%) -6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% (3Q24,%) -5.0% 数据来源：仲量联行，2024年第三季度。厦门、长沙、宁波、无锡为2024年第二季度数据。 -6.0% 图表解读方式：以斜线划分租金降幅不同阶段的城市。斜线上方区间代表租金降幅较上季度放缓。例如一个城市上季度租金降幅为2%，本季度租金降幅为1%，则落入上方区间，反之则落入斜线下方区间。落在斜线上的城市代表连续两个季度租金降幅不变。 主要城市群甲级办公楼空置率对比 50% 40% 30% 20% 10% 0% 数据来源：仲量联行，2024年第三季度。厦门、长沙、宁波、无锡为2024年第二季度数据。 主要城市群市场总结：租金价格整体承压，去化表现受总部自用需求影响产生差异 1.租金趋势：在全国40个主要城市中，仅5个城市的甲级办公楼租金降幅较上季度放缓，其中京津冀地区的北京和石家庄租 金跌幅均有所收窄。除此之外，其他城市群的租金普遍跌幅扩大，三季度成为定调全年市场景气度的决胜局，业主均希望通过有效的刺激手段和折扣力度以促成交易，全国整体市场呈现加速筑底趋势。 2.空置率区间：三季度，全国有25个城市的空置率保持相对稳定，波动幅度控制在0.5个百分点以内。按城市群划分，成渝城市群的空置率表现最为均衡；大湾区的空置率区间有所扩大，主要受到深圳大体量新增供应的影响，使得空置压力加 剧；京津冀区域则继续呈现分化趋势。其他城市的空置率多集中在30%上下，显示出全国范围内的租赁市场仍面对较大空置压力。 3.净吸纳量：三季度，大湾区3个主要城市的净吸纳总量达到24.5万平方米，其中深圳表现突出，得益于部分企 业的总部自用需求支撑，租赁去化面积约18万平方米，远超其他城市；长三角7个主要城市的净吸纳总量达到21.3万平方米，其中上海贡献了72%；京津冀和成渝城市群同样受到科技型企业总部自用需求的驱动，净吸纳量在三季度由负转正。 20个重点城市甲级办公楼市场指标 050100150200250300350400 -3.1% -0.212.0% 268 -4.7% -0.1 23.0% 188 -2.4% 1.9 14 27.0% 9 -2.5% -1.3 20.0% 134 -5.4% 0.2 75 30.0% -1.0% 0.4 126 24.0% -2.0% 0.0 68 -1.9% 0.1 101 置20率24上年升第风三险季显度现：头部城市租金调整加剧，空 2.0%。上海整体市场的租金环比下跌 百分点。 1.租跌金幅方超面过，在全国20个重点城市中，12个城市的4迁.7活%动，租和金整优个惠办已公成租为赁推市动场以升成级本的为主导要向动的力搬。除的此一之次外性，部投分入业方主案愿，以意促为成优租质赁客成户交提。供成更都甲多级金环办比公跌楼幅租达金5已.4步%，入较加上速季下度行进轨一道步，扩三大季3度.1个租 2.空置率方面，在全国20个重点城市中，10个城 30.0% -2.6% 0.6 79 30.0% -1.9% 0.0 77 35.0% 30.0% -3.2%66 0.0 -1.9% 1.2 83 -1.8% 4.5 78 38.0% 市年空后置于率三环季比度提迎升来。1大7.5连万的平甲方级米市的场新在增平供静应多， 点较。低而的在去空化置速率度下使降空的置城率市大中幅，广攀州升的11降.5个幅百最为分显广著州。市新场兴提行供业了如增跨量境需电求商支、游持戏，空出置海率等环赛比道为下 26.0% -0.4%68 0.0 -2.8% 0.0 103 -2.3% -0.1 78 -2.0%67 0.1 27.0% -0.8% 0.0 80 近期多项超预期的金融支持政策密集发布，体 现了中央对于稳增长的坚定态度。实施货币总 量的支持性政策将有助于缓解流动性压力并 降低实体经济的融资成本，推动市场信心的恢 复。尽管政策效能传导至企业端进而影响其不 动产决策将是一个长期过程，需要时间和耐 心，但一揽子政策的跟进与配合预示着未来经 济结构性改革的战略变化，将为办公楼市场带 来修复机遇。 -1.3% 11.5 83 -2.8%59 0.0 23.0% 33.0% 35.0% 35.8% 37.0% 35.0% 32.0% 降的降1.3幅个。百分点，其中新兴子市场贡献了约七成 0%10%20%30%40%50%60%70%80% 数据来源：仲量联行，2024年第三季度。厦门、长沙、宁波、无锡为2024年第二季度数据。注：平均租金基于建筑面积，为扣除物业费与免租期后的含税租金。