投资策略研究：从财报角度，如何看待地产风险的释放

核心观点与关键数据

• 地产风险释放：本文以风险管理框架衡量国内地产风险释放程度，认为随着风险逐步释放，投资者风险偏好将提升，反映在资产价格上。
• 风险识别：地产风险主要涉及房地产企业风险（经营亏损、流动性危机、债务违约）、保交楼风险、房地产金融风险。当前保交楼和金融风险已受严格管控，本文重点分析房企风险。

房企风险分析

• 经营风险：
  • 销售：2024上半年，中国商品房合同销售额同比-25.0%，A股房地产企业合同负债同比-31.3%，显示行业销售端持续低迷。
  • 利润：2024中报显示，A股地产企业毛利率14.8%，净利率-1.0%。利润下滑主因包括：销售端价格折扣、成本端高地价项目拖累、费用端财务费用率上升（至4.33%）、资产减值损失增加（2023年852亿元）。
• 流动性危机：行业现金流持续净流出，2021-2023年净流出超1500亿元；2024上半年中报，行业现金及现金等价物余额同比下滑24.3%。分项看，经营性现金流减少，投资性现金流净流出放缓，筹集现金流转净流出且水平较高。
• 债务违约风险：2024中报行业资产负债率75.2%（下降趋势），但仍较高；流动负债规模约5.5万亿，同比-22.9%，显示违约风险释放中。

未来展望

• 量价趋势：商品房销售面积累计同比（-18.0%）和二手住宅价格指数同比（-8.6%）均处于历史底部，或已超跌。政策转向后，量价齐升可能性增加。
• 利润改善：当前销售项目对应的高地价成本仍存，未来利润改善仍需观察。

风险提示

• 经济波动风险
• 地产政策变动风险
• 股市波动风险
• 房企经营风险