全球房地产的未来

第7期2024 影响力全球房地产的未来 转折点 韧性城市 ESG资质提升较小城市排名表现p08 何处搜寻人才 技能人才汇集在世界新兴据点p38 地缘政治和投资 在不确定性中的跨境贸易现状如何？p48 是转折点？ 2024年会否 文：MARKRIDLEY第一太平戴维斯集团全球CEO 迎打开本期《影响力》。适逢我们的年度专刊推出之时，面对欢 全球房地产市场不断演变，但各种因素交会预示今年将出现拐点 金融、政治和相应行为的变化，2024年的房地产市场似乎正迎来一个转折点。全球范围内许多市场仍然因经济前景疲 软而不稳定，紧张的地缘政治局势又加剧这一状况。然而，这一年仍为地产投资者、开发商和租户带来了谨慎的乐观情绪，因为我们终于看到经济将逐步复苏的预期，未来的道路将更加坦荡。环境、社会和治理（ESG）已成为决策过程中的一个重要考量，其中的“社会”因素也越来越受到关注。房地产的社会影响是一个多层面的概念。它可能意味着在新的城市开发项目中提供多用途社区空间，或为改造人员重新就业提供机会。投资者和租户愈加青睐具有积极社会影响和环境韧性的建筑。我们本期的主题就是“转折点”，因为房地产行业正准备迎接充满机遇的新时代。 乐观的理由 我们在哪里可以找到乐观的依据呢？从宏观角度看，主要经济体的通 胀率已达到顶峰，加息进程也应随之放缓。我们对今年的经济复苏充满希望，部分市场已经整装完毕并显示出稳定迹象。不过，虽然经济环境有所改善，利率仍将居高不下，这将对经济增长造成压力，使融资工作面临挑战。2024年及以后的房地产还需要其他因素提供发展动力，而一系列环境、社会和人口趋势则是完美的变革催化剂。房地产仍将是我们努力适应变化的核心。 气候的紧迫性 气候变化不可避免地在推动进步方面发挥着重要作用。近年来，对可 持续建筑的需求一直引导着地产投资和入驻率，但2023年的气温突破了迄今为止的最高纪录，这使得气候问题紧迫性持续抬升。 SAVILLS.COM/IMPACTS 更将优惠促的使价企格业考虑升其级办或公扩空大间 能够获得稳定可靠的洁净水供应在国家、城市和建筑层面都是日益紧迫的问题。面对这一重大挑战，防洪和排水等保护水源的新方法也已出现。ESG中的“环境”已经成为房地产开发的一项指导原则，规划师们也开始寻找创新的方法来管理珍贵而相对不可控的供水。 城市应对 在这些因素的作用下，城市将继续开展疫情后的应对。2024年，我们 预计将加速提供更健康、更环保、更具包容性的城市环境，吸引企业和居民重返城市中心。 我们已经在写字楼市场看到了这一趋势。目前的高端写字楼正向更可持续、更灵活、更多元化的建筑转变。这个转折充满可能性，将有助于提高房地产作为韧性资产类别的声誉。 对于业主和投资者来说，改造和重新规划低级别楼宇将是一个重大机遇。在无法进行升级的情况下，改造利用可以创造价值，焕新楼宇，同时帮助城市应对住宅负担方面的挑战。新的住宅概念、体验式零售、沉浸式休闲，以及实验室或教育空间，都是重新利用的方向，且也是已经实现增长的领域。 与此同时，我们认为更优惠的价格和更低的利率将促使更多企业考虑在今年升级或扩大其办公空间，在能够充分利用人工智能革命持续发展的城市和行业，情况尤为突出。 基础设施的重要性 当然，机遇不会平均分配，不同的城市面临其各自的挑战。在我们的 韧性城市增长中心综合指数中，表现最出色的城市展现了一系列深厚的品质和特征，使它们能够经受住近期—也可能是未来的挑战。全球的经济和财富趋势表明，南亚、东亚和中东地区的房地产市场重要性突显。区域内，从港口设施到数据中心，能源、技术、可持续发展和交通基础设施方面的重大投资助推了住宅和商业开发的激增，而更成熟的市场则需要扩建升级现有基础设施以适应未来的需求。 推动大型基础设施项目不断增长的势头只是使2024年成为房地产转折点的一个因素。正如本期《影响力》想所示，在经济不稳定的背景下，这些长期趋势正在为投资者和租户另辟蹊径。希望您喜欢本期杂志。 影响力全球房地产的未来 Meettheauthors PaulTostevin Director,WorldResearch OliverSalmon Director,WorldResearch EriMitsostergiou Director,WorldResearch KelcieSellersAssociateDirector,WorldResearch JoeLloyd Associate,RuralResearch CharlotteRushton Analyst,WorldResearch OliviaSutcliffe Associate,SocialValue ConnorChilton Analyst,WorldResearch AUTHORS Savillshasadedicatedteamwithanunrivalledreputationforproducingwell-informedandaccurateanalysis,researchandcommentaryacrossallsectorsoftheglobalpropertymarket. Forover160years,Savillshasbeenhelpingpeoplethrivethroughplaceandspaces.ListedontheLondonStockExchange,wehavemorethan40,000professionalscollaboratingacrossover70countries,delivering unrivalledcoverageandexpertisetotheworldofcommercialandprimeresidentialrealestate.Byapplyingworldresearchdataandtrendstolocalandglobalsettings,we’reabletoempowerourclientswithinsightsfromtheforefrontoftheindustry–bringingtheiraspirationstolifethroughinnovative,tailor-madesolutions.Whetherweareworkingwithaglobalcorporatelookingtoexpand,aninvestorseekingtosustainablyoptimisetheirportfolio,orafamilytryingtofindanewhome,wehelpourclientsmakebetterpropertydecisions. Thisreportisforgeneralinformativepurposesonly.Itmaynotbepublished,reproduced,orquoted,inpartorinwhole,normayitbeusedasabasisforanycontract,prospectus,agreementorotherdocumentwithoutpriorconsent.Whileeveryefforthasbeenmadetoensureitsaccuracy,Savillsacceptsnoliabilitywhatsoeverforanydirectorconsequentiallossarisingfromitsuse.ThecontentisstrictlycopyrightandreproductionofthewholeorpartofitinanyformisprohibitedwithoutwrittenpermissionfromSavillsResearch. PrintedbyParkCommunications. ImpactsisproducedforSavillsbyHighbrookMedia,VoxStudios,1-45DurhamStreet,LondonSE115JH 08 3第8一人太才平戴磁维石斯未来劳动力指数揭 示人才新兴热点 4环4境社因素会已价成值为房地产规划的关键 考量。社会影响能否紧随其后？ 48 2024年第7期 排名前十的城市均呈现强劲基本面， 08韧性城市 但ESG因素提升了较小城市的表现 时期。房地产业适应得如何？ 1新6冠世疫界情新带来秩了序一段宏观经济波动的 求生存 2工2作写新字模式楼，平办衡公室需更新或改造以 续水资源供应？ 2政8府水和资开发源商安如全何协作确保城市可持 金的基础？ 3为2何住提宅高住负宅担供应是对抗高房价/租 22 4地8缘跨政治境不投确资定性如何影响跨境贸易？ 5第4一东太平部戴崛维起斯增长中心指数是世界发展导速了度榜最单快的城市的指南，亚洲城市主 6为0何发大型展基道建路成为房地产投资吸铁石 16 新样态 韧性城市 文：PaULTOsTeVIN&CharLOTTerUshTON IMPACTSTHEFUTUREOFGLOBALREALESTATE 韧性城市9 在 经历了疫情的考验后，世界城市又重振旗鼓，但也面临经济环境紧缩和房地产投资减少的新挑战。积极面同样存在：全球旅游和人口流动已经 全面复苏，ESG问题持续获得更多关注。 在第一太平戴维斯韧性城市指数排名中，纽约稳居第一，前20名中有七个美国城市上榜。不过相比2021年，美国的整体优势有所下降，当时共12个美国城市居于靠前位置。自那时起，美国房地产市场也经历了更为严峻的形势。 在其他地区，亚洲和欧洲城市的排名有所上升，变动较大的包括东京上升了三位，排名第二；巴黎上升了四位，排名第七。首尔上升两位，排名第四，新加坡上升六位，排名第六。规模小一点的城市（人口不足两百万），如赫尔辛基、惠灵顿、奥斯陆和爱丁堡，均表现出色，平均上升了六位。这些都是宜居的中心城市，拥有宏大的气候目标，并以开放的心态容纳各类居民和就业人群。 总体而言，经济基本面与抗风险能力之间仍然存在密切联系。反过来，房地产投资者继续关注大城市，经济基础深厚而广泛的城市尤为重点。 无论是会谈、合作、产业协同还是丰富的娱乐活动，大城市，尤其是排名前五的大城市，作为建立各种联系的中枢正在重新获得吸引力。 随着融资环境改善、房地产投资回升，城市发展很可能在2024年出现转折点。然而，随着气候变化冲击和其他ESG因素影响扩大，以牺牲一切为代价的经济增长方式日益受到挑战。 城市规模和人才仍然是保持韧性的关键，但也有 第一太平戴维斯韧性指数显示 部分小型城市在大力培育ESG的背景下灵活取胜 SAVILLS.COM/IMPACTS 韧性城市指数 北但美一城些市规主模导较了小今的年城韧市性也城因市较指高数的—ESG水平提升了排名 8 SANFRANCISCO 旧金山 -4 5 15 -5 达拉斯 14 DALLAS CHICAGO -1 芝加哥 17 10 TORONTO 多伦多 +16 9 BOSTON -1 波士顿 LOSANGELES 洛杉矶 -2 亚特兰大0 ATLANTA NEWYORK -8 纽约 1 2023年榜单前20名 6 4 2 北美欧洲亚太 指数得分 纽约 东京 伦敦 首尔 洛杉矶 新加坡 巴黎 旧金山 波士顿 多伦多 墨尔本 悉尼 柏林 芝加哥 达拉斯 赫尔辛基 亚特兰大 哥本哈根 阿姆斯特丹 斯德哥尔摩 12345 678 91011 12131415 161718 1920 来源：第一太平戴维斯研究部 韧性城市11 LONDON 伦敦 3 -1 19 AMSTERDAM +2 阿姆斯特丹 18 COPENHAGEN +4 哥本哈根 20 +5 斯德哥尔摩 16 STOCKHOLM HELSINKI +12 赫尔辛基 -6 BERLIN 柏林 SEOUL 首尔 134 +4+22 PARIS TOKYO 巴黎东