二手房挤压深度解读：项目二手房挤压，拿地时天命已注定8份

云洞察-案例研究 二手房挤压深度解读！ A58安居容研究院 项目二手房挤压，拿地时天命已注定 上期洞察君分析了一个新兴板块项自的二手房挤压案例，本期我们将自光转尚核心区域非成熟板块项目，探讨其面临的挤压困境及可行的应对策略。 金茂·麓景悦项目，由湖湘九城集团打造，坐落在长沙二环主城区，位于云栖路与含浦大道黄金交汇处，属于岳麓区含浦板块。项目紧邻梅溪湖与洋湖商圈，距洋湖核心仅2公里之遥。项目由5栋单元楼、架空层泛会所、中央景观花园围合而成，打造长沙主 城核心、蓝山南精品住宅小区。金茂麗景悦主力户型为115㎡的三房和143m的四房产品，均价在11500元/㎡，主要面向的是城市刚需及改善居住客户群体。 72213n 期总占治面积 一期客程率 2.91 一期绿化率 的942% 500%主力户型 任笔：三量：115m注%图室：143m 2023-12-30调售价相 132-1645元 权年限70年 资料来源：安居睿研完院【云污惑】产品改超库 （1）挤压程度：中等强度挤压，低于洋湖板块，但市场表现欠佳 8月数据显示，金茂景悦二手房市场呈现中等强度挤压（位于0.4~0.6之间），挤压系数为0.51其所在的含浦板块，二手房市场同样面临中等强度的挤压，整体挤压系数为0.5。板块内，智谷仁玥府与汉高学士府两个住宅项目的二手房市场也表现出相 似态势，挤压系数分别为0.49和0.5，均属中等挤压水平。 与洋湖板块相比，含浦板块项自受到的二手房挤压程度低于洋湖板块，后者平均二 手房挤压强度达到0.56，具体如保利天瑞和洋湖天序等项目分别面临0.56和0.53的挤 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com；1 ■云洞察-案例研究A58安居容研究院 压强度。 8月含浦、洋湖项目二手房挤压对比 城发恒伟洋湖映2009（洋湖） 保利天瑞(洋湖）洋湖天序（洋湖） 建投象山国际（含浦） 金茂乾景悦（含浦） 汉高学士府(含浦） 智容仁玥府（含浦） 00.10.2EO0.40.50.6 资料来源：家居客研劳【云索】产品数娱 尽管含浦板块受压程度程度较低，但在找房热度和销售速度上均不及洋湖板块。洋湖核心区的洋湖天序、保利天瑞月均销售在20套以上，远超含浦板块项目，城发恒伟 洋湖映2009作为洋湖西早期开发的项目，现已步入收尾状态，销告略显疲态。而建投 象山国际虽屈含浦板块，却紧洋湖核心，因地理位置优势，去化表现优于板块内其他 项目。此外，洋湖板块的找房热度高出含浦板块约23%，显示出更强的市场吸引力。 8月含浦、洋湖项目去化&找房热度对比月均去化套数（左轴）+找房热度指数（右钳) OE25 05056 0 保大端（洋湖） 比湖天序（洋湖） 金成前量悦（含满） 汉高土南（合浦）智各仁府（含酒） 建控影山国际（） 资料来源：安居客研究院【云索】产品数据库(2）原因剖析：板块优质配套不足，导致板块内项目整体关注度偏低 岳麓区的含浦麓山 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com;N 云洞察-索例研究公58安居音研充院 南板块，面临的主要挑战在于配套品质相对较低，尽管基本生活设施如公交、商场、医 院和学校俱全，但整体水平不及市内平均，缺乏亮点。交通尤为突出短板，因距离地铁 站点超过3公里，主要依赖公交出行，对通勤族构成不便。板块内优质配套的不足，使 得该板块对潜在购房者吸引力减弱，不少人转而探导板块外的购房机会。 注：此处山南板块指的是含浦板块的北半部分，金茂麓景悦具体位于含浦麓山南。 相比之下，毗邻的洋湖板块因配套更为成熟而备受。洋湖不仅坐拥洋湖国家湿 地公园，还具备便捷的轨道交通站点、丰富的购物中心资源以及完备的教育体系，已规划并建成多所知名中小学，如雅礼洋湖实验中学、长郡双语洋湖实验中学等，这些优质教育资源已投入使用，极大地提升了区域的居住吸引力， 麓南含浦板块在近期找房市场上表现相对冷清，近30天内在岳麓区购房热度排名第七，全市范围内则滑落至第38位。值得注意的是，在第32周，该板块的热度还出 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.com3 云洞察-案例研究A58安居音研究院 现了0.05的下降，而同区域的滨江新城和魔谷则分别显著上升了3.28和2.06回顾过 去三年，南含浦板块的价格走势自2023年下半年起持续在低位盘桓，至今未见明显 回暖迹象。 岳童新房购房热展 价格走势13 1.87 NO.T 资料来源：安店客APP、安后客研究院【么新察】产品教起库 （3）挤压来源：板块内项目关注度低，板块外项目便成为本项目主要挤压来源 在识别项目竞品时，客户重叠度是衡量项自间潜在竞争强度的关键指标，重叠度越高，分流效应越显著，进一步地，我们引入了二手房挤压系数，通过对比项目与新房、 二手房的客户登情况，米评估两者中谁对项自客户的活在分流影响更大，也即二手房 挤压系数=>二手房客户重率/>新房客户重叠率，系数值越大，意味若二手房对新房市场的挤压作用越强。 换句话说，二手房挤压系数是评估二手房与新房对客户潜在分流影响相对程度的指 标，非直接反映分流效应的绝对值。以金茂麓景悦与保利天瑞为例，尽管金茂麓景悦的 二手房挤压系数（0.51）略低于保利天瑞（0.56），但在实际客户重叠度上，金茂麓景 悦无论是二手房还是新房的重叠累计值均高于保利天瑞，意味着金茂麗景悦受二手及新 房市场潜在分流的影响更为显著，仅就与新房的相对影而言，受二手房影响更小 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱：luqilin@58.com4 ■云洞察-索例研究 A58安居客研究院 8月含浦、洋游项日客户重叠事TOP10累计及二手房挤压系数 2新房客户重军2二手房客户重登军一二手房挤压系数 0.7600% 0.6500% 0.5 0.4 400% 0.3 2'0 300% 200% 100% 0.1 0% 洋润大厚（ （）（（%） （批累）从黑） 2009（） 资料来源：安居研劳院【云穿】产品数据片 含浦板块由于板块配套设施不足及客户对其价值认可度有限，项目关注度普遍不高。 其中，约六成关注者源白长沙本地，近半数为岳区含浦及其邻近区域居民。该项目较 少吸引雨花、开福、天心等中心区域的关注，主要受众集中在岳蔗区内，特别是在中海国际、含浦、洋湖及大学城等板块工作与居住的人群。 客户居住区域TOP10客户居住商圈TOP10 TOP1中海[3] 开区TOP3 R2TOF2 天心区±:71G ≥5i8 其鲁区 I$5 汽车站 资料来源：安居客研究院【云海索】产品教据库 含浦板块新房供应有限，仅4个住宅项目在售，而二手房小区有近20个，其中房龄在5年内的小区占40%。然而，无论是本地还是外来购房者，对该板块的购房意愿 均不强烈，市场表现持续 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱：luqilin@58.com；5 云洞察-索例研究 低迷，热度未有显著提升。 八58安居容研究院 相比之下，购房者更倾向于含浦周边如洋湖、大王山、梅溪湖、麓谷等热门板块。洋湖与麓谷尤为抢手，位列岳麓区找房热度前三洋湖依托国家湿地公园、地铁3号线，打造了环境优越，低密度建筑，商业繁荣及教育全面的高品质居住区，吸引追求生活品质的改善型买家，麓谷则定位为生态宜居与产业并重的新城，拥有高科技园区，汇聚地铁、城铁，教育上实施“单校划片、对口直升”，为高新区工作的刚需及改善型购房者 提供了便利。梅溪湖作为湘江新区核心，集“四大名校”于一体，双地铁（2号线、6 号线）贯穿，特别是2号线设站多达11处，深受重视教育及河西工作的改善型家庭喜 爱. 注：红色为新房顶目，蓝色为二手房小区 （3）竞争分析：产品未 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.com6 ■云洞察-案例研究 能与竞品形成显著差异，缺乏市场竞争力，受到中度挤压 A58安居容研究院 产品方面，115m三房产品在岳麓区市场趋近饱和，而143m四房在新房市场仍 有需求空间，但二手房市场供应过剩，分流了部分新房市场需求。新房方面，长沙溪山悦、金茂长沙国际社区，万科森林公园等楼盘，均推出了105-115m的三房产品，吸 引了本项目客群的关注，与本盘客户群重叠度较高，均超过38%。而建投象山国际则 凭借127-128㎡改善大三房设计，与周边项目产品形成差异化，加之靠近洋湖板块，热度和销告表现均优于板块内其他项目。二手房方面，洋湖的中海阅山府110-120m三房及梅溪湖的卓越浅水湾100-240m四房，均对本项目构成竞争压力，与本项目客 户重叠度在20%以上， 新房：岳薪区户型产品供需不匹配度 8+06-390-120+8123-140+*1H6-100年*100-221年*23**1F *0.06+0.01 +0.01+0.04*0.0400 +0.02+0.02900**0.02+-0.01-0.02 #0.01+-0.04*-0.09*-0.06E00-* +-0.03 +-0.01 户型产器供需不恶轻室二手房：岳醚区户型产品供需不匹配度 [8,70]eet'osl[128,140][143,188][188,228]221,+ +3.3% 2-1.63%01.14%00.02% +-0.11%+-0.51%+3.32%.*2.5%+0.76%$-0.03% -0.07%*1.243+1.13%-0.14%+-0.52% -0.51%+-0.7g RRELL 资料来源：安居客研究院【云索】产品教据库 结语 通过长沙金茂麓景悦的案例分析，我们至少可以得出三点结论： 其一，地段决定命运， 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.com7 云洞察-案例研究 A58安居音研究院 这句话同样适用于二手房挤压。对比项自与所在板块的二手房挤压系数，二者呈现出较强的正相关关系，意味若项自自章地那一刻起，其面临的挤压“前景”已大教确定。因 此，在主地获取之前，提前规划至关重要。通过深入分析板块特性及内部项自挤压状况可有效预估并降低项目未来可能遭遇的脐压风险。 真二，板块内不挤压，不代表项自就不受挤压，它也可能受到来自其它板块的挤压， 特别是新兴或非成熟区域，购房著更易受外界项自吸引。本支中的金茂麓景悦及卓期案列分析中提到过的长沙会展新城板块均为此类情况的典型例证。 其三，二手房挤压为常态，客项目均或多或少会受到影响，其强度随环境变迁而波动，如新房竞品增加、二手房挂牌量增多，项自产品与市场主流供应形成差异化等，均会影响挤压，关健在手明确当前项自主要要新房还是二手房的挤压，其体是哪些项自及产品在挤压，进而制定精准策略，采取有效应对措施。 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱：luqilin@58.com