2024年第三季度北京房地产市场回顾

2024年第三季度，北京办公楼市场未录得新项⽬交付。季度新租交易⾯积总量环⽐增⻓49%，但较去年同期仍低7%。扩租需求继续放缓，搬迁活动进⼀步主导新租市场，占新租总⾯积⽐重环⽐提升11个百分点⾄82%。近七成的搬迁需求⾯积以望京、CBD、通州和丽泽四个⼦市场为⽬的地。搬迁动线以同区内换迁为主，跨区搬迁则多迁⼊丽泽、奥体和望京等⼦市场。企业租赁决策仍侧重于空间优化和成本控制。从⾏业来看，⾦融科技、基⾦和保险类租户推动⾦融⾏业重回需求⾸位；TMT保持平稳，位列第⼆，平台互联⽹和软件开发类租户依然活跃；专业服务业继续位列需求第三位。其他板块中，快消品、能源化⼯和新能源、芯⽚半导体及医疗器械等细分领域的需求活跃度环⽐提升。 各区政府及国有企业业主引导对接资源，推动数笔⼀万平⽅⽶以上新租交易达成。全市净吸纳量环⽐提升160%达12.5万平⽅⽶，其中86%由新兴区域贡献。丽泽、⽯景⼭、通州等新兴⼦市场楼宇凭借性价 ⽐优势吸引来⾃区内和区外的租户升级换迁。⾮集中区位近两年⼊市的新项⽬亦有去化。受企业缩减办公⾯积或以成本为⽬的的外迁活动影响，⾦融街、CBD等核⼼⼦市场⾼租⾦楼宇的租户稳定性和去化均 ⾯临挑战。此外，望京、燕莎和东⼆环⼦市场受退租和临近区域竞争压⼒的影响，净吸纳量均录得负值。 整体空置率环⽐下降0.7个百分点⾄21.0%，但市场需求增量不⾜，以价换量的局⾯持续，全市平均租 ⾦降幅⾛阔，成交⾯价同样本⽐环⽐下跌3.1%⾄每⽉每平⽅⽶265.8元。租户议价能⼒增强，挤压⾼租 ⾦楼宇的溢价空间，季内超甲级办公楼和核⼼区域调整幅度较⼤。 2024年第三季度，恰逢国庆⻩⾦周前夕，北京零售物业市场迎来通州⾸开万象汇盛⼤启幕，以超⾼开业率为⾸都副中⼼再注商业新活⼒。全市季末空置率环⽐⼩幅下滑⾄7.2%。 今年前⼋个⽉，北京餐饮和商品零售收⼊分别下跌4.6%和0.5%，⼤部分消费者对于可选消费⽇趋谨慎。以⾼端消费（包括零售、餐饮）为⾸的新增需求表现低迷，营业表现⽋佳的⾼端连锁品牌⼤多通过调改或闭店来降本增效。如某国际餐饮品牌关闭全国14家分店，其中4家在北京。⽽轻奢品牌在核⼼及次级商圈都放慢开店步伐，使得服饰鞋包业态整体新增店铺占⽐环⽐同⽐双降⾄22%。此外，传统超市类业态仍在艰难求存，以外围商圈为⾸升级转型或闭店较多。但另⼀⽅⾯，定位平⺠消费的零售和餐饮业态持续发⼒，并成为业主品牌调改及项⽬导流⾸选，其中平价餐饮及⼩吃快餐（如韩式拌饭、⽇式寿司、辣味⼩炒）新店数量占⽐录得同⽐、环⽐双增⻓。⽽烘焙甜品及咖啡茶饮业态相⽐之前的连锁扩张则更加注重于⾸店布局，例如九⼗葉、古早万丹、PaperStoneBakery、爷爷泡的茶等。如嗨特购、好特卖等品牌折扣店及KKV等杂货礼品集合店等业态愈发受⼤众欢迎。 根据季内发布的各⼤开发商财报，多个标杆项⽬销售额或租⾦收⼊同⽐有不同程度下降。全市购物中⼼ ⾸层平均租⾦同样本⽐环⽐下跌0.7%⾄每天每平⽅⽶31.4元，其中中关村、望京、⻄单、CBD商圈降幅相对明显，⽽王府井、三⾥屯、奥体商圈表现稳健。品牌或装修调改中的项⽬租⾦灵活度加⼤，以吸引品质和知名度更⼤的品牌。 2024年第三季度，北京⽆新增⾼标仓储物流项⽬。新增需求疲软，成交量环⽐下降25%，市场存量可租⾯积去化艰难。从市场成交看，租户从性价⽐较低的区域或项⽬换迁⾄此前率先下调租⾦的核⼼区域项⽬，及以降本为主导的缩减、外溢活动较为普遍。净吸纳量连续第三个季度为负值达-3.8万平⽅⽶，空置率再攀历史最⾼点⾄24.4%。以供应链及合同物流企业为代表的第三⽅物流占新租总⾯积的51%，设备等制造业及⽇化等消费品亦有表现。由于区位及价格等综合优势，成熟⼦市场通州、⻢驹桥活跃度相对较⾼；⽽⼤兴京南的租户流失最明显。 全市平均租⾦加速下⾏，同样本⽐环⽐下降4.1%⾄每⽉每平⽅⽶51.9元，各⼦市场皆有不同程度下滑。平⾕⻢坊、顺义其他、⼤兴京南等空置率较⾼的⼦市场领跌；顺义空港、⻢驹桥等传统核⼼⼦市场跌幅较⼩。 廊坊本季度在⼴阳及永清有新增项⽬交付，共计27.3万平⽅⽶。以价换量策略持续激发市场活⼒，制造业、第三⽅物流分别录得新租占⽐33%及27%。季内净吸纳量录得28.4万平⽅⽶，环⽐提升56%，由近京⼦市场固安领跑，半数以上⼦市场净吸纳量达4万平⽅⽶以上，全市空置率持续⾛低。 天津本季度⽆新增项⽬交付，新增需求表现持续回暖，第三⽅物流占新租总⾯积的67%，同⽐及环⽐双增⻓。季内净吸纳量录得26.4万平⽅⽶，环⽐上涨8.3%，武清表现最佳。全市空置率持续下⾏。 北京商务园区市场2024年第三季度录得⼀个新项⽬竣⼯交付，该项⽬为位于亦庄经开区的带有⽣产功能的复合型⽣物医药专项园区，为市场新增约3.9万平⽶的优质产业空间。 本季度由于以TMT为主的企业因组织架构、业务等⽅⾯的调整继续出现⾯积整合腾退的现象，使得整体市场季内净吸纳量录得历史新低-6.3万平⽅⽶。新租需求有限，从⾏业来看，需求引擎TMT板块继续在租⾦下⾏、可选⾯积增多的环境下释放升级搬迁需求，新租需求占⽐录得近50%，尤其推动泛中关 村集群优质空间的去化；医药健康板块新租活跃度较去年同期呈现放缓，但得益于亦庄经开区部分项⽬录得⾯积去化，该板块新租占⽐录得20%仍稳居第⼆；⽂体娱乐类企业在电⼦城⼦市场亦有表现，释放搬迁、扩租需求，新租占⽐跃居第三录得12%。分⼦市场来看，全市仅中关村软件园和顺义录得正吸纳，电⼦城受到互联⽹游戏企业⼤⾯积整合腾退的影响，丰台科技园及亦庄经开区受到新租放缓、已有租户到期不续或整合收缩的影响，三个⼦市场净吸纳量均低于-2万平⽅⽶。 全市商务园区租⾦报价同样本⽐下降1.1%⾄每⽉每平⽅⽶150.8元。经过前⼀轮不少优质项⽬和区域的 ⼤幅调整，⼤部分项⽬的租⾦差距缩减，本季度租⾦跌幅环⽐⼩幅收窄。但位于东升、电⼦城等区域的少数项⽬租⾦仍居⾼位，在去化压⼒和其他项⽬竞争下租⾦仍有下⾏压⼒。 2024年第三季度，北京物业投资市场交易⼀共录得九笔交易，共计交易总额43.4亿元，环⽐和同⽐分别下滑64%和73%。 本季度交易物业类型更显多元化且分布较为平均，零售物业和纯办公板块分别占总交易额的28%和20%。得益于消费基础设施公募REITs的扩容，零售物业板块的交易活跃度逐步有所提升，具有代表性的交易为旧宫镇核⼼区的万科⼴场被收⼊中信⾦⽯、泰康⼈寿和万科共同设⽴的Pre-REITs“中信万科消费基础设施基⾦”中，该项⽬具有紧邻地铁站、定位服务于周边居住⼈群的社区型购物中⼼、品牌业态成熟、出租率⾼等特点，反映当前消费基础设施REITs的资产类型偏好。另外两笔零售板块交易分别为⼀万平⽅⽶左右的中⾼端社区裙楼和散售商铺，均被资产管理类企业低价购⼊。纯办公板块交易略放 缓，录得的三笔交易均为企业出售⾃⽤办公资产，其中两笔被拍卖出售，另外⼀笔则被资产所在区域的城投平台回购。 季内约⼀半交易额均来⾃核⼼区域，其中包括季内交易⾦额最⼤的位于东城区的新建商办综合体崇⽂⻔新景商务楼，被中外合办教育机构购⼊⾃⽤。从买家类型来看，除了⾃⽤型买家，以投资为⽬的的企业买家在资产价格松动的环境下保持活跃；险资录得两笔交易，分别为公寓和仓储物流类资产，其中北京出现⾼标仓成交为近年所罕⻅。 在优质资产持续放量以及资产价格继续下⾏的环境下，核⼼资产关注度愈发提升。尽管个别板块净吸纳量环⽐略有改善，但整体市场租赁需求仍然偏弱，各板块资本化率再度⾛扩。 链接浏览下载完整报告