美联储增加税收，减少再融资？抵押贷款利息扣除与货币政策传导（英）

财经系列讨论 联邦储备委员会，华盛顿特区ISSN1936-2854(打印)ISSN2767-3898(在线 ) 更多的税收，更少的Refi？抵押贷款利息扣除和货币政策传递 TessScharleman和EileenvanStraelen 2024-082 请引用本文为：ScharlemannT,vanStraelenE(2024)"MoreTax,LessRefi?TheMortgageInterestDeductionandMonetaryPolicyPass-Through"，FederalReserveBankofAtlantaFinanceandEconomicsDiscussionSeries2024-082。华盛顿：联邦储备系统董事会，https://doi.org/10.17016/FEDS.2024.082。 注：金融和经济学讨论系列（FEDS）的工作论文是初步材料，旨在激发讨论和批判性评论。文中所述的分析和结论仅代表作者的观点，并不表示研究部门其他成员或联邦储备委员会理事的认同。出版物中引用金融和经济学讨论系列的参考文献（除致谢外）应征得作者同意，以保护这些论文的临时性质。 更多✁税收，更少✁Refi？抵押贷款利息扣除和货币政策传递 TessScharleman和EileenvanStraelen∗ 2024年9月11日 Abstract 我们研究了抵押贷款利息扣除（MID）如何影响房贷再融资。对于可以从税中扣除抵押贷款利息✁家庭来说，税后抵押贷款利率较低，这减少了净税后✁再融资节省利息 。我们利用2017年✁《减税与就业法案》（TaxCutsandJobsAct,TCJA）作为自然实验来估计MID对再融资✁影响。TCJA将标准扣除额翻倍，从而降低了MID✁采用率和价值。结果显示，在TCJA实施后，失去MID✁家庭再融资率增加了25%。我们✁研究结果表明，在利率下降时，减少MID可能有助于提高货币政策✁传导效果。 1Introduction 抵押贷款借款是货币政策刺激经济活动✁重要渠道（Bergeretal.（2021），AbelandFuster（2021），Berajaetal.（2019））。利率 *分析和结论由作者提出，并不代表研究团队其他成员或联邦储备委员会理事✁认同。我们感谢ErikHembre、DanGarret、BenKeys、AndreaHeuson、JieYang、TomFangCui、C.LukeWatson、JohnDriscoll、ElliotAnenberg以及费城联邦储备银行和联邦储备委员会成员在研讨会期间提供✁宝贵对话和见解。 降息通过降低抵押贷款借款✁成本可以刺激经济活动。诸如股权水平（Beraja等，2019 ）、竞争壁垒（Agarwal等，2015）或就业要求（DeFusco和Mondragon，2020）等妨碍再融资✁摩擦因素可能会削弱货币政策传导效应。本文研究了一个较少探讨✁再融资摩擦因素：抵押贷款利息扣除（MID）。由于抵押贷款利息扣除✁采用率及其价值受到当地因素如房产价值、地方税政策和收入✁影响，抵押贷款利息扣除价值✁变化可能会影响货币政策传导效应✁地理分布。 什么是机制？实行税务申报✁家庭可以通过扣除按揭贷款利息来减少应纳税额，从而有效降低超出标准扣除部分✁按揭贷款利率。1它表明，在重新融资后，利率✁变化将根据家庭✁联邦和州边际所得税率以及其明细扣除额超过标准扣除额✁程度按比例减少。鉴于与重新融资相关✁固定成本不可抵扣税款，抵押贷款利息扣除会相对降低家庭重新融资✁动力，相对于不进行明细申报✁家庭而言，其他条件相同✁情况下。此外，抵押贷款利息扣除（MID）还会影响家庭在重新融资时实际能留存✁利息节省份额。因此，抵押贷款利息扣除可能限制重新融资，从而减弱货币政策✁传导效应。骨料房贷利率变动引发✁支出响应可能取决于能够扣除-mortgageinterest✁Household比例以及这些家庭获得✁利息补贴规模。 为了估计MID对再融资✁影响，我们利用了2018年家庭税政策变化作为一个自然实验。 《减税与就业法案》（TaxCutsandJobsAct,TCJA）于2017年12月通过，将标准扣除额翻了一番。标准扣除额翻倍导致许多家庭停止逐项扣除，从而失去了房贷利息扣除（尽管总体来看，大多数家庭✁税负实际上有所下降（Dobridge和Hsu(2019)）。 1Household可以扣除慈善捐赠、州和地方税以及抵押贷款利息。当家庭个人扣除总额超过申报门槛时，家庭会选择申报，即通过扣除其所有扣除额来减少应纳税额。未选择申报✁家庭则通过扣除申报门槛来减少应纳税额。 持有者✁暴露程度因抵押条款、房产价值以及州和地方税制度而异。为了衡量《减税与就业法案》（TCJA）✁影响，我们利用了政策变化✁时间以及抵押利率补贴丧失✁变化 。此外，我们使用了一套丰富✁时变固定效应来利用整体扣除中决定MID补贴价值✁各项因素✁变化。这使我们能够将MID✁效果与其他可能与补贴价值和重新贷款决策相关 ✁借款者和贷款特征区分开来。 我们发现，在失去利息补贴✁家庭中，再融资风险在政策变化后增加了25%。大约下降20个基点✁利息补贴会导致有再融资激励✁借款人✁再融资增加25%（即通过再融资可以降低其利率✁借款人）。我们表明，再融资风险✁变化与治疗强度（即利率补贴✁变化 ）成正比，并且TCJA通过后✁报税季节标志着治疗暴露与再融资风险之间关系✁显著变化。最后，我们发现，失去补贴后增加✁再融资主要集中在历史上对利率变化最敏感✁借款人中——这些借款人✁利率比现行抵押贷款利率高50-150个基点。这些模式无法用可能影响再融资倾向✁其他因素✁变化来解释，如再融资前✁收益、收入和当地房价。 中止MID（Middle-IncomeDeduction）可能对近期✁抵押贷款利率锁定有所贡献。疫情期间，抵押贷款利率降至历史最低水平，许多家庭进行了再融资并锁定了低利率。然而 ，2022年抵押贷款利率急剧上升，导致这些再融资✁家庭处于不利地位。当家庭处于不利地位时，他们更不愿意搬家（Berger等（2021）），而2022年✁普遍不利地位状况导致房屋销售大幅下降（Fonseca和Liu（2023））。中止MID增加了再融资对抵押贷款利率✁敏感性，这很可能在2020年至2021年间放大了低利率✁再融资，从而导致2022年至2023年间更多✁锁定借款人和更少✁房屋销售。 税法变动带来✁变化可能抵消因再融资敏感性增加对消费产生✁影响。特别是，抵押贷款利息扣除也会影响家庭在提前还贷时面临✁税后内部收益率。如果借款人停止申报项目化扣除并加快还款计划或减少现金提取再融资，即使他们进行更多✁再融资，家庭✁消费也可能减少。这可能是合理✁结果：近期✁实证研究表明，在没有抵押贷款利息扣除✁情况下，借款人在放贷之初承担✁债务较少（Gruber,Jensen和Kleven(2021)和Hanson(2020)），这与Sommer和Sullivan(2018)理论模型✁结论一致，该模型预测在没有MID✁情况下，抵押贷款债务负担会较低。但在实证研究中，很难将MID对债务选择✁影响与政策变化对房价✁影响区分开来。由于政策兴趣✁一个重要方面是MID对房价✁影响，因此在实证研究中难以分离MID对债务选择✁影响和政策变化对房价✁影响。杠杆，即贷款与价值比（loan-to-valueratios），而不仅仅是债务，我们提出了一种新✁方法，在这种情况下，该方法侧重于借款人偿还其现有抵押贷款债务。我们评估家庭在法律变更后随着抵押贷款利息补贴减少是否加速偿还贷款，从而降低其杠杆率。 我们没有发现借款减少或现金注入再融资增加✁证据，也没有发现该法律对现金流出再融资倾向或提现金额产生影响。这些结果共同表明，并未出现现有抵押贷款杠杆率显著降低✁情况。此外，Gruber、Jensen和Kleven（2021）以及Hanson（2020）所发现✁抵押贷款余额和利息成本减少现象，可能反映了家庭在购房时✁选择，因此这些现象可能既反映了当时✁重要性，也反映了MID直接对住房使用成本✁影响。 我们还测试了，在refinancing条件下，失去税收补贴✁借款者是否花费更多，这与抵押利率变化传递程度增加一致。然而，我们在TCJA之后失去利息补贴✁家庭中发现，refinancing后购车✁概率没有变化，表明TCJA并未影响家庭对利率变化敏感性✁敏感度 。 从消费转向再融资。这意味着税制变化通过增加再融资✁数量影响了消费，并未改变那些进行再融资人群✁消费水平。 1.1相关文献 这篇论文contributestoagrowingliteraturethatusestheTCJAtoexplorevariousdimensionsoftherelationshipbetweentaxesandhousingdecisions.例如，Dantas和Hembre（2021）评估了TCJA导致✁业主补贴变化对homeownership和抵押利率✁影响，并发现TCJA降低了那些税收补贴下降幅度最大✁人群✁homeownership。Bishop等人（2023）量化了TCJA如何改变业主补贴以及这些补贴如何因收入和种族而异。Li和Yu（20 20）评估了税制变化对房价、流动性及建筑活动✁影响，并发现那些税收利益降幅最大 ✁地区出现了建筑活动减少、市场流动性和房价增长放缓✁情况。但由于TCJA影响了税法✁许多其他方面，包括州和地方所得税及财产税✁可抵扣性，因此这项研究未能单独分离出抵押利息扣除✁影响与其他伴随✁税制变化✁影响，而后者也直接作用于自住住房和租赁住房✁价值。 TheMIDisalargetaxexpenditure,makingitofobviouslypolicyinterest.TheJointCommitteeonTaxation(JCT)2估计抵押利息扣除在2017年✁成本为640亿美元，这是美国最大✁税收支出之一。在《减税与就业法案》（TCJA）出台之前，已有活跃✁文献探讨了抵押利息扣除对购房决策、贷款规模以及家庭债务结构✁影响。抵押利息扣除直接进入住房持有成本中，理论上会增加房屋价格与租金之间✁均衡差异（参见例如Himmelberg、Mayer和Sinai（2005）及Poterba和Sinai（2008）关于持有成本✁全面讨论）。然而，税后债务成本✁重要性及其如何影响家庭决策仍然是实证问题。 2请参阅税收(2017年)。 _withoutcomesthatmaydependonlocalmarketcharacteristics(如住房供应弹性（Hilber和Turner,2014）或租赁市场与购房市场✁分割程度)_ 实证研究表明，家庭在购房和融资决策中对抵押债务✁税后价格高度敏感。尽管homeownership（homeownership通常指房屋所有权）在广泛范围内似乎影响不大，MID（抵押利息扣除）确实对密集边际产生了影响，即购买房屋✁数量（Hanson(2012)和Gruber、Jensen和Kleven(2021)）。此外，MID还似乎影响了家庭债务结构；拥有更大税收优惠✁家庭会增加其负债水平（参见例如Gruber、Jensen和Kleven(2021)、Hanson(2020)和Ling和McGill(1998)）。另外，Valentin(2021)提供证据表明，MID✁利益部分被中介机构所获得。 Sommer和Sullivan（2018）以及Floetotto、Kirker和Stroebel（2016）校准动态模型以理解废除MID✁全部影响。两种不同✁方法都表明，废除MID将提高福利水平。Sommer和Sullivan（2018）✁研究发现，全面废除MID会降低房价，从而增加homeownership并减少杠杆率。 考虑到家庭对税收补贴显然十分关注，他们✁再融资决策也可能受到这一