2024年房地产专题研究报告

房地产专题研究 君卓咨询 2024年09月 房地产专题研究 C 01 整体分析 01 整体分析 ONTENT S 02 政策分析 02 政策分析 03 目04 录 拿地方式 标杆案例 04 拿地方式 03 标杆案例 05 专题总结 05 专题总结 【版权所有·不得翻印】2 房地产专题研究 1整体分析 【版权所有·不得翻印】3 房地产专题研究 发展阶段：房地产行业收缩将成为常态，新房销售持续承压，二手房的交易占比逐步攀升，收缩持续推 进，需求端政策密集落地，“低增长、去库存、优增量”的发展模式将成为未来房企的主流模式， 描述 1991-1997 一、萌芽期 1997-2002 二、成长期 2014-2016 2003-2013四、调整期三、爆发期 •房地产行业进入白 •中国经济的高速增长，银时代，政府采取一 2017至今 五、收缩常态期 •坚持房住不炒原则，长效管理调控机制 •除北上一线城市外， •中国房地产的首个爆发期，92南巡以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海南海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市 •1998年5月央行 颁布《个人住房贷款管理办法》；7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，房地产市场逐步趋稳 直接带动了房地产开发的热潮，房地产行业进入黄金十年 •2003年，国家开始对房地产进行调控。先后出台了一系列政策 系列房地产刺激政策 •2014年央行放松二套放贷，央行从中央层面彻底转向 •南宁、铜陵、沈阳和济南等地取消房地产限购 房地产储量巨大，难以销售；二手住宅销售额上涨 •公平满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快“三大工程”建设 阶段 4 【版权所有·不得翻印】4 房地产专题研究 发展现状。自2021年以来，中国房地产市场出现私有住房市场改革的严重下滑。截至2024年第一季度，新房销售量（按价值计算）比2021年的峰值下降了46%，新房开工量（按建筑面积计算）下降了60%，房地产投资占GDP的比重从2020年的14.0%下降到了8.4%。（1/2） 图片来源：《房地产行业现状分析及发展前景预测报告》 【版权所有·不得翻印】5 房地产专题研究 发展现状。整体国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，既是构成我国房地产市场快速发展的原动力，也是确保房地产市场持续健康发展的重要因素（1/2） 70.00% 中国2005年-2024年城市化率走势图 65.00% 60.00% 55.00% 50.00% 45.00% 40.00% 42.99%43.90% 44.94%45.68% 46.59%47.70% 51.27% 52.57% 53.70% 56.10% 54.77% 57.35% 58.52% 59.58%60.60% 66.16% 63.89%64.72%65.22% 2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年 【版权所有·不得翻印】6 房地产专题研究 发展现状。2021后，新房销售不畅，供给减少，导致刚需购房者转向二手房市场，从而提高了二手房成 交占比（2/2） 总量来看，2023年，商品房销售金额约11.6万亿元，同比下降6.5%，销售面积约11.2亿万方，同比下降8.5%，销售均价约10437元/平方米，自2018年起，商品房销售金额的驱动因素就基本来自销售均价的提升，而非销售面积的变化。 2019年，全国商品房销售金额同比增长6.5%，其中销售均价同比增长6.6%，销售面积同比转负至-0.1%，开始对销售金额增长形成拖累，直至2023年，销售面积的逐渐下降，始终同销售金额的增长形成负效应。 【版权所有·不得翻印】7 房地产专题研究 产业代际：房地产行业随着社会经济的发展，其价值体系不断演进与深化 地产行业三大革命性趋势 资本与运营的分离 投融资管理能力与多环节特殊关系与专业化积累的分离整合能力的分离 地产行业 调整加速 高速成长向成熟过渡 市场集中度进一步提高 行业品牌化高附加值化 消化存量房产市场细分明显 第五代地产价值体系 系统性整合价值 产业链系统构建与细分、行业整合 行业周期价值 针对地产行业发展周期的价值挖掘 管理价值产品价值 企业内部各板块间协同合作的价值加强对企业内部管理及供应商管理获取价值 8 协同价值 由产品功能、特性、科技含量、品质、环保、品牌等组，获取建造—销售的价值 【版权所有·不得翻印】 8 房地产专题研究 商业模式：市面上，产业地产商也似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产开发模式的精髓，在此总结出四大产业地产商业模式 地产开发商模式 开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式，本质上与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，也因此成众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。 盈利模式：物业出售，物业出租，增值服务 产业投资商模式 产业投资商模式实行“基地+基金”双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值，典型代表：张江高科。 盈利模式：园区运作，资本运作，基金管理 产业新城开发商模式 开发者与地方政府就某产业新城的开发达成协议，在规定年限内，负责地块内的基建及公共设施建设与运管，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商与物业管理等产业发展工作等；最后，以新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分比例作为回报；合作期限结束后，将新城基础设施公共设施产权及经营权无条件移交给政府。 盈利模式：土地一级开发，土地二级开发 基金投资商模式 基金投资商通过发行地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改造并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当物业的入驻率达到一定水平，能够产生可观而稳定的现金流时，发行Reits对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。 盈利模式：基金管理，物业资本化 【版权所有·不得翻印】 房地产专题研究 行业特征：1998房改开启了我国房地产的“黄金时代”，2010年史上最严厉的调控政策新“国十条”使房地产行业进入结构调整、模式创新和可持续发，2013年房地产迎来高速增长时期，2021年后房地产行业供需严重不平衡，存量库存较高。房地产行业步入收缩常态期，整体呈现出以下六大行业特征 集中性压缩式的城市化进程造就高集中度的房地产巨头 地域性多层次城市化进程衍生出不同地产模式；因城施策 多元性环保+；优质物业持有经营；开发业务聚焦，二手房、公租房、廉租房等多模式 轻资产性物业管理，轻资产性 专业性后端产业链重要性提升、专业平台开发；业务由大总包走向专业性 周期性地产企业应紧抓周期性特征，结合宽松性政策，采取节奏化，以去库存为主 【版权所有·不得翻印】 房地产专题研究 特征一：集中性。包括业务集中和区域集中，从行业竞争角度来看，业务主要集中在大型房企，同时该比例还在扩大；从区域布局看，主要集中在一二线城市 60% 第一梯队：千亿军团 保利、中海、万科、华润、绿城、龙湖、金地、建发等 外部压力 较小 40% 中型房企 小房企 并购收购较大 并购收购较大 房地产业务集中在大型房企中，中小型房企市场空间小 1.房企业绩分化趋势加剧，前十大房地产上市公司的收入占比，已经从50%提升到61%，且市场占有率正在继 续提升，销售额依然继续增长。 2.并购升级大鱼吃小鱼继续演绎，在中国房地产调控的大背景下，信贷环境更有利于大型开发商，无论是境外债券市场和银行融资还是境内资本市场、债券市场与信托贷款等融资渠道都更利于财务健康的大型开发商。有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会，最终导致大型中小企业被收购甚至逼迫退出市场 3.在激烈的竞争环境下，市场下行中小房企没有品牌效应，没有成本优势，有可能进一步面临资金压力，而后被逐渐淘汰出市场，大型房企更能禁得住风浪的历练，优胜劣汰的规律驱动行业格局加速分化，第三、第四阵营房企很难实现逆势突围“弯道超车”。 区域集中在一二线城市 •我国房地产市场整体延续着“市场见顶”及“存量饱和”的大趋势，但是三四线城市商品房市场趋于饱和，一二线城市整体仍然是供不应求的局面。 【版权所有·不得翻印】11 房地产专题研究 特征二：地域性。我国房地产行业具有很强的地域特点，我国区域经济发展的不平衡造成了我国区域房地产市场成熟度呈阶梯分布 -区域市场成熟度分布示意图- 区域市场竞 争四线城市 县级市、县城 集 中度 •市场规模小，消费能力 行低 业•房产开发业务处于起步 特阶段 点 •低水平竞争阶段 竞•中低端产品需求 争•没有有竞争力的房地产 态企业 势 三线城市 •经济不发达地区的中心城市，消费能力一般，以本地消费为主 •开发业务正步入快速发展，服务业务空间小 •本地企业为主，缺乏行业领导品牌 •低水平竞争阶段 •中低端产品需求 二线城市 落后的省会城市：青海、呼和浩特、兰州等 •发达的区域经济中心，有较强的消费能力和一定地域范围的外来购买力 •有一定的高端产品空间 •开发业务主导，物业持 有及服务业务开始发展 •国内领先开发商开始进入，冲击本地企业，竞争日趋激烈，市场集中度上升 •开发商为主，房地产服务业务处于起步阶段，发展速度一般 一线城市 天津、重庆；较发达的省会城市：杭州、成都等；区域经济辐射城市：青岛、大连 、昆山、珠海等 中国三大经济区域的中心城市：北京、上海、广州、深圳等 •国际性城市，人口规模1千万以上，消费能力强，外来购买力强 •市场空间大，高端产品空间亦有较大空间 •多种业务模式并存，经 营服务类发展迅速 •外地、外资、本地企业共同竞争，行业巨头初显，市场集中度上升， 竞争日趋激烈 •市场需求层次更丰富，竞争手段差异化 发展程度 /城市级别 【版权所有·不得翻印】 房地产专题研究 特征三：多元性。供需关系加速竞争，需求多样促使服务升级，品质、保值、得房率、新科技新技术新领 域出现刺激新的商业模式，使得房地产行业呈现多元化发展格局（1/2） 城市综合体 科技园区 养老地产 物流地产 旅游地产 文化地产 工业地产 商业地产 住宅地产 房地产行业 受住宅市场供大于求的制约，以及区域产业结构调整和居民消费升级等影响，产业地产日益兴起，房地产产品业态日渐丰富多元，在传统三大门类的基础上，房地产企业正在文化地产、旅游地产、物流地产、养老地产、科技园区、超级楼盘等众多细分领域。 其他 投资 刚需 房地产需求 产业结构调整 新兴产业需求 人口老龄化 人民生活需求 人民精神需求 国家产业结构调整、人口老龄化、人均收入的增加以及居民消费观念和模式的转变，对公租房、廉租房的需求上升，二手房的交易市场逐步扩大；其次，支持创新创业的科技地产、支持旅游休闲的文旅地产、支持社会化养老的养老养生地产以及电商的快速发展增加了新的需求。 数据化、科技化 智能化、现代化 传统模式 房地产开发模式 BAT等高科技企业和互联网企业纷纷介入房地产开发细分领域，通过智能化、大数据建设更具有现代化、智能化的社区。 【版权所有·不得翻印】 房地产专题研究 特征三：多元性。房地产产品业态日渐丰富多元，在传统三大门类的基础上，房地产企业正在物流地产、 旅游地产、养老地产等细分领域上做文章，增加保障