南国置业作为中国电建旗下地产开发及城市综合运营业务的唯一平台，业务覆盖全国多个核心城市，主要包含商业运营和城市运营两大板块。公司借助股东资源和资本优势，实现全国化战略布局，管理团队多曾服务于母公司，具备丰富的行业经验。
商业运营方面，公司打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊等产品线，截至2023年底运营项目20个，运营面积119万平方米，平均出租率78.0%，同比增长3.7个百分点。公司通过精细化运营和优质商户资源提升运营效率，并积极探索“投融建管退”业务闭环，2023年成功续发首单类REITs产品，盘活存量资产。
城市运营方面，公司运营项目10个，运营面积22万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼、长租公寓等业态，平均出租率77.2%，同比增长3.3个百分点。公司旗下“悦生活公寓”品牌出租率达76%，荣获多项行业殊荣。依托股东优势，公司持续优化运营能力，经营面积逐步扩张。
地产投资方面，公司住宅开发分为“洺悦系”和“泷悦系”两个产品系列，2023年销售面积41.4万方，销售金额80.7亿元，同比增长41.2%、12.6%。公司未售货值充裕，剩余总货值可满足至少2年销售需求。2024年主要结转项目包括北京峯范、深圳前海润峯府、西安泷悦长安，已售未结转金额（权益）合计49.6亿元。
经营业绩方面，2023年公司实现营业收入10.6亿元，同比下降89.2%；归母净利润-16.9亿元，同比下降105.7%。2024年第一季度公司实现归母净利润2.6亿元，同比高增260.1%，首次由亏转盈。公司收入主要受地产销售周期性结转影响，2022年物业销售营收占比94.62%，2023年降至46.74%。盈利能力方面，物业销售和物业出租及管理业务毛利率为负值，但得益于投资收益，一季度实现净利率121.79%。
融资方面，公司拥有多元融资渠道，截至2023年底有息负债144.47亿元，其中股东借款占比77.10%，综合平均借款利率4.11%/年。银行借款、非银行类贷款平均融资成本分别为3.86%、4.56%。
盈利预测与投资建议，预计2024-2026年收入同比增速分别为+749.7%、-1.2%、+44.7%，归母净利润分别为-6.2、-3.5、0.5亿元。当前股价对应PE分别为-5.9、-10.6、68.2倍。考虑到地产行业已逐渐筑底，公司多元业务并行的经营战略和股东优势，预计未来业绩有望逐步改善，首次覆盖给予“增持”评级。
风险提示，公司拿地强度不及预期、项目结转情况不及预期、政策调控不及预期。
