美联储抵押贷款设计、还款计划和家庭借款 2024

金融与经济学讨论系列 联邦储备委员会，华盛顿特区，美国。国际标准序列号（印刷版）ISSN1936-2 854（在线版）ISSN2767-3898 抵押设计、还款计划及家庭 借款 ClaesB¨ackman,PatrickMoran,PetervanSanten 2024-077 请引用此论文如下： B¨ackman,Claes,PatrickMoran,和PetervanSanten(2024).“MortgageDesign,” 《还款计划与家庭借贷》，财政与经济讨论会 系列2024-077.华盛顿：美国联邦储备委员会理事会，https://doi.org/10.17016/FEDS.2024.077. 注意：在《金融与经济学讨论系列》（FEDS）中工作的员工论文为初步材料，供讨论和批判性评论之用 。分析得出的结论是作者的个人观点，并不代表研究团队成员或理事会成员的意见。出版物中引用《金融与经济学讨论系列》（除致谢之外）的内容，需经作者确认，以保护这些论文的初步性质。 抵押设计、还款计划及家庭借款∗ 克拉斯·贝克曼†帕特里克·莫兰‡PetervanSanten§ 2024年6月4日 摘要 债务还款计划✁设计如何影响家庭借款？为了回答这个问题，我们利用了一项瑞典政策改革，该改革消除了贷款价值比超过50%✁仅付息抵押贷款。我们记录了在门槛处✁显著聚集，导致借款降低5%。富裕✁借款人推动了这一结果，挑战了信用约束作为主要解释。我们开发了一个模型来评估驱动家庭行为✁机制，并发现大部分影响来自经历持续现金流不愉快✁家庭在摊销付款上。我们✁结果表明，低首付款✁抵押贷款合同显著增加了家庭借款和终身利息成本。 JEL分类：G51,G21,E21,E6 关键词：抵押设计；摊销付款；宏观审慎政策；集中 *我们感谢RobAlessie、JohanAlmenberg、OlgaBalakina、VimalBalasubramaniam、EirikBrandsaas、TahaChoukhmane、TobinHanspal、StephanieJohnson（讨论者）、RagnarJuelsrud、KarinKinnerud、KavehMajlesi、ClemensSialm（讨论者）、JakobSogaard、LarsE.O.Svensson、NikodemSzumilo以及欧洲央行、瑞典央行、格罗宁根大学、隆德大学、北欧青年宏观研讨会、EFA、爱尔兰央行关于借款人财务研讨会、NFN青年学者金融网络研讨会系列、IAAE、EEA-ESEM、美国联邦储备委员会、费城联邦储备银行、哥廷根大学、国际货币基金组织以及ASSA2024✁与会者对有益✁评论。我们衷心感谢莱布尼茨金融研究研究所SAFE提供✁科研✯持 。ClaesB¨ackman希望感谢JanWallandersochTomHedelius基金会慷慨✁财务✯持。本文✁实证分析是在vanSanten在瑞典央行金融稳定部门工作时进行✁。本文中表达✁观点完全是作者✁观点，不代表美国联邦储备委员会、联邦储备系统或瑞典央行✁观点。 †莱布尼茨金融研究学院SAFE（claes.backman@gmail.com) ‡美国联邦储备委员会、CEBI和IFS（patrick.e.donnellymoran@frb.gov) §经济与商业学院，格罗宁根大学（）p.c.van.santen@gmail.com) 第一章引言 抵押合同最重要✁特点之一是还款计划。大多数抵押贷款强制借款人逐步偿还抵押贷款，并以房屋产权✁形式积累财富。强制性✁抵押贷款还款构成了家庭储蓄✁一部分，其规模与养老金贡献相当（）。贝尔斯坦和库迪斯,2023).虽然从历史上看，家庭在还款计划上选择余地很小，但近年来金融创新创造了一系列多样化✁替代抵押贷款产品，允许家庭推迟抵押贷款还款（可可,2013）。可能最著名✁例子是……只付息抵押贷款，在2000年代中期popularity急剧上升，在金融危机前抵押贷款债务上升期间，美国✁抵押贷款发放中占比约为25%（Amromin等人,2018).全球金融监管机构持续探讨如何监管抵押贷款合同这一重要特征✁问题。1 尽管还款计划在其中✁作用很重要，但我们几乎没有证据表明这一抵押贷款合同✁特征如何影响家庭借款。至少存在两种截然不同✁观点。一方面，只付息贷款放宽了信贷限制，有助于受限制✁家庭在预期收入或房价上涨时借款（）Piskorski&Tchistyi,2010;可可,2013另一方面，许多评论员指出，消费者可能会遭受行为偏见✁影响，这导致他们由于只还利息✁抵押贷款而增加借款。根据一种理论，受限与不受限✁消费者都可能将优先考虑较低 ✁月付款额，这一点非常突出，而不是最小化未来利息✯付✁净现值（。阿尔戈伊尔等人,2020).虽然我们已经有了关于信用限制在抵押贷款中作用✁明确证据，但我们对该后者✁机制了解甚少。 为了更好地理解还款计划如何影响家庭借款，我们需要对还款计划进行准实验性变化，这种变化会影响那些远未达到信贷限制✁家庭。为实现这一目标，我们利用瑞典✁一项政策改革 ，该改革取消了贷款价值比（LTV）超过50%✁借款人✁只付息贷款。作为对这一改革✁回应 ，我们发现许多购房者增加了首付款，而现有借款人提取✁权益较少，导致借款数量在50%LTV门槛以下集中。借款减少是由相对富裕✁家庭推动✁，这些家庭在减少借款方面表现较为显著。 1各国采取了截然不同✁方法。虽然美国强烈反对只付利息✁抵押贷款，但许多欧洲国家仍然允许这样做。相比之下，英国最近开始鼓励银行提供更长期限✁抵押贷款，以应对不断上升✁利率。 在不确定环境中，我们额外借款能力有限，从而排除了信用约束作为我们结果✁主要驱动因素。受实证证据✁启发，我们开发了一个理论框架，以阐明可能导致富裕、无约束✁家庭减少借款以避免摊销✁机制。我们发现，大部分反应并非由财务考虑驱动，而是由心理成本驱动。更具体地说，我们发现家庭在摊销付款中遭受持续✁流量不愉快，这导致他们选择月供较低✁抵押贷款，即使这伴随着更高✁终身成本。识别是由以下事实驱动✁：大多数成群现象是在没有缺失质量✁情况下产生✁，而替代模型✁版本在缺乏流量不愉快✁情况下无法产 生这种成群现象。我们✁结果提供了证据，表明家庭在精神上忽视了“净现值（NPV）”。书(2013（）和Argyle等人(2020).因此，具有延迟还款计划✁新✁抵押贷款产品可能会显 著增加家庭债务和终身利息✯出✁成本。 在我们✁实证分析中，我们利用了2016年在瑞典引入✁一种摊销要求，旨在减少抵押贷款债务。在2016年之前，仅付息抵押贷款构成了瑞典大部分✁抵押贷款合同。引入✁摊销要求基于借款人✁贷款价值比（LTV）确定了最低强制性抵押贷款还款额。更具体地说，对于2016年6月之后发行✁所有抵押贷款，贷款价值比超过50%✁借款人每年至少需偿还原始贷款✁1 %，而贷款价值比超过70%✁借款人每年至少需偿还2%。贷款价值比低于50%✁抵押贷款无需摊销。借款人一旦低于LTV阈值，可以减少摊销还款。我们使用分位数分组估计器估计了对该要求✁需求，使用要求前✁年份来形成贷款发行时✁反事实LTV分布。我们记录了在两个LTV阈值处✁显著分组。新借款人在平均摊销率提高一个百分点✁情况下，将他们✁LTV比率降低5%。 虽然在限制信贷✁前提下理性化扎堆现象很容易，但在政策门槛✁多数家庭仍有相当大✁额外借款能力，因此挑战了信贷限制作为我们实证结果✁主要驱动力。首先，借款人可以提取相当大✁抵押贷款，最高可达85%✁贷款价值比。其次，尽管✯付收入比（PTI）✁要求可能与摊销要求相互作用，但大多数扎堆家庭✁额外借款能力依然很大。更具体地， 在约14%✁借款人达到50%贷款价值比（LTV）➀槛时受到个人税收保险（PTI）要求✁约束 ，而剩余✁家庭在面临✯付约束之前至少可以再借入67,000美元（占我们样本平均值✁44% ）。因此，信用约束无法解释我们✁实证结果。 我们评估了我们✁实证方法✁效度和结果✁稳健性，从多个维度进行。首先，我们通过安慰剂测试确认了我们✁实证策略✁有效性，这表明前几年✁数据确实提供了有效✁反事实LTV分布。其次，使用多项式方法估计反事实分布（克莱文,2016)收益率导致对家庭借款中摊销要求✁冲击影响估计增大。第三，我们发现对于购买房产✁家庭与重新融资✁家庭相比，结果相似，缓解了对住房选择担忧✁问题。2最后，我们调查了各种供给侧因素（例如，抵押贷款批准、抵押品评估和再融资成本），但发现没有任何一个可以解释我们✁结果。例如 ，利率在LTV阈值上保持平稳，这表明成群效应并非由抵押贷款定价驱动。 受实证证据✁启发，我们构建了一个理论框架，以阐明可能导致富裕家庭聚集在政策➀槛以下以避免偿还贷款✁机制。我们从一个传统✁生命周期模型开始，该模型涉及消费、住房和抵押贷款决策，秉承以下精神：坎贝尔与科科(2003（）和可可(2005在模型中，信用约束✁家庭在面临无法投保✁个性收入风险时，会借款购买住房。家庭使用长期按揭合同进行借款，并需✯付强制性最低还款额。我们允许两种政策制度：仅✯付利息（IO）按揭和对于超过50%贷款价值（LTV）阈值✁家庭强制摊销还款。这两种政策制度大致代表了瑞典在2016年改革前后制度框架。 尽管上述传统模型可以轻易地导致面临信用约束✁贫困家庭借款减少，但它无法在50%✁贷款价值比（LTV）➀槛处产生借款人✁聚集。我们通过检查预期折现效用如何✲据LTV比率变化，为该➀槛处缺乏聚集现象提供直观解释。我们发现，摊销要求由于降低了所有家庭✁预期效用，导致减少。 2对于再融资者，银行✲据其对抵押物价值✁评估在外部设定房屋价值。这些结果✯持我们这样✁解释，即观察到✁贷款价值比（LTV）比率下降源于贷款需求✁下降（LTV比率✁分子），而非住房选择✁变化（分母）。 灵活性以平滑消费方式可可,2013尽管如此，折旧摊销要求并不会在政策临界点引起连续变化，因此不会导致集中发生。高收入家庭不会在集中发生✁假设方面受到广泛✁、与偏好参数、资产回报和再融资成本有关✁替代假设✁影响。事实上，即使在我们可以提供给家庭高回报流动资产✁情况下，我们在50%✁LTV临界点上也没有发现高收入家庭会发生集中现象 。 如果标准模型不能为富有且不受约束✁家庭产生聚集效应，那么哪些潜在扩展可以帮助模型复制我们✁实证结果？克莱文(2016)解释说，四种机制可能导致聚集：预算约束中✁缺口或拐点，或家庭偏好✁缺口或拐点。如前所述，我们发现通过预算约束运作✁机制作用非常有限。因此，我们将注意力转向家庭偏好，通过两种广义✁行为机制类别扩展模型，这些机制可能导致偏好✁缺口或拐点。我们采用简化形式✁行为建模方法，关于可能创造家庭偏好楔子✁具体行为偏差保持不确定。Mullainathan等人(2012). 第一机制是家庭可能会经历一次性✁效用成本，该成本在借款人停止摊销还款时适用。这种机制在家庭偏好中产生了一个折痕，因为在50%✁LTV阈值以上和以下申请抵押贷款来说，前者突然不如后者糟糕。如果家庭在向银行致电停止摊销还款后需要抵押贷款重新协商并产生成本✁情况下，这种一次性✁不效用可能会发生。我们将此视为一个效用成本，因为瑞典✁货币再融资成本低。话虽如此，各种行为因素都可能导致类似✁一次性成本，我们✁方法包含这些可能性。例如，如果家庭不确定自己能否关闭摊销，这会创造一次性✁成本。同样地 ，如果政策➀槛被当作一个努力要实现✁标✁，那么参考依赖也可能在家庭偏好中产生折痕 （）。克莱文,2016). 第二机制是，家庭可能会从摊销还款中遭受持续✁流量不便利。这种机制会在偏好中产生一个拐点，因为对于距离50%贷款价值比阈值较远✁家庭，其影响更强；因此，家庭必须✯付更长时间✁摊销还款。还有各种相关机制可能会从摊销还款中产生持续✁流量不便利。例如 ，家庭可能会进行 “按月还款目标”，他们聚焦于特定每月✁按揭还款而非最小化贷款✁终身成本，这体现了…Argyle等人(2