智慧社区战略规划报告

智慧社区战略规划报告 INTELLIGENCECOMMUNITYSTRATEGICPLANNINGREPORT 中国“互联网+房地产”产业现状 中国社区物业发展现状 中国“互联网+社区”发展概述 关于物业公司“智慧社区”规划方案“智慧社区”整体 解决方案 PART1中国“互联网+房地产”产业现 中国“互联网+房地产”产业现状 PART1中国“互联网+房地产”产业现状 传统房地产+互联网产业生态图谱 参与企业构成复杂，处于自由竞争状态 开发 开发商 交易 营销代理 一二手联动 二手房 长租房 导流 媒体|信息|电商 PART1中国“互联网+房地产”产业现状 传统房地产+互联网产业生态图谱 后市场 家装 社区物业 金融 开发商类 电商类 营销类 垂直类 参与企业构成复杂，处于自由竞争状态 PART1中国“互联网+房地产”产业现状 开发 开发商 围绕“客户”及“增值”进行全方位布局 • 开发商围绕“客户”及“增值”进行全方位布局 • 战略思路从重投资、拿地向轻运营、证券化转变 PART1中国“互联网+房地产”产业现状 互联网房产交易，O2O是基本逻辑 交易 营销代理 一二手联动 二手房 长租房 • 买卖房分自营、平台、平衡者三大阵营 • 租房的价值点在于聚客和房屋增值 • O2O模式的KSF仍是产业资源要素 • 一二手联动、交易到金融，自然而然 PART1中国“互联网+房地产”产业现状 互联网平台入口，流量变现仍是主导思维 •房产平台入口分三大阵营，BAT、垂直平台及媒体平台 导流 媒体|信息|电商 •媒体、代理、平台的边界消除，媒体移动化、全民化 •流量变现主要模式为广告、抵扣券 •基于交易O2O、金融，阵营内部加速分化 PART1中国“互联网+房地产”产业现状 • 家装产业链的设计、建材、施工各环节互联网化迅猛 • 基于数据、规模的逻辑，社区物业呈现合纵连横格局 • 社区物业的独立价值渐露峥嵘，服务智能化是远景 后市场 家装 社区物业 互联网房产后市场，数据、增值是核心主题 PART1中国“互联网+房地产”产业现状 互联网房产金融，打通交易闭环是关键 • 看基因，垂直、营销、电商、开发商，四足鼎立 • 看客户，大中小开发商、经纪商，门当户对 • 基于大数据技术的金融服务能力，是核心竞争力 金融 开发商类 电商类 营销类 垂直类 传统房地产+互联网的趋势 PART1中国“互联网+房地产”产业现状 •分化&融合•激战 分化：基于产业结构、位置、场景的模式、运营策略的分化 融合：基于产业链 、大数据、金融的融合 大势小势 经纪交易：房产经纪交易环节的竞争加剧，从大型阵地战（如地铁广告）演进到巷战（社区、大妈） 信息服务：从搜房被中介联合抵制到58收购安居客、赶集，信息服务格局改变、竞争加剧 近势 一社&一家 社区物业：价值在于盘活存量、增加客户 粘性，进而提供增值服务家居装修：登堂入室，打造智能家居，打造“互 联网+”时代的核心竞争能力 定制 远势 逻辑：消费者参与到房地产及社区服务的设计、生产与销售 等全环节，实现房产的C2B个性定制六流：需求流+数据流+服务流+ 技术流+产品流+资金流 PART2中国社区物业发展概述 中国社区物业发展现状 中国社区物业管理发展史 PART2中国社区物业发展概述 第一家物业管理公司（深圳物业）成立 深圳房改及配套文件《住宅区管理细则》出台 深圳房改所全部改制为物业管理企业 第一个业主委员会组织（深圳万科）成立 第一家物业管理协会（深圳物业管理协会）成立 物业管理项目招投标开启 1981.31988.61989.71991.31993.61994.1 2004.120032000.101998.11994.61994.3 《普通住宅小区物业管理服务等级标准》印发 《物业管理条例》 《物业服务收费管理办法》颁布 理协会成立 中国物业管 财政部《物业管理企业财务管理规定》实施 物业管理法规颁布 全国第一部地方性 第一部全国性物业管理部门规章颁布 2005.112006.102007.32009.5 2011.10 2012.2 暂行规定》等发布 《物业管理师制度 全国第一次物业管理师资格认定考试举行 《中国人民共和国物权法》颁布实施 首家全国性股份制物业管理集团（长城）成立 物业管理改革发展30周年大会在深圳召开 深圳率先将物业管理行业纳入GDP核算，并发布十二五规划 中国社区物业市场规模及行业集中度 PART2中国社区物业发展概述 2013年物业行业集中度 TOP200的企业仅占行业企业总量的0.28%承担全国13.6%的管理面积 拥有全国11%的从业人员和12.9%的物业管理师 2008-2012年中国物业管理市场状况对比2014年中国物业行业集中度 管理面积（亿平方米）从业人员（万人） 企业数量（千个） 中型公司 大型公司 700 600 500 400 300 200 100 0 125.5 58.4 250.1 145.3 71 612.3 20082012 3% 97% 中国社区物业的行业现状及特征 PART2中国社区物业发展概述 2 中国社区物业管理仍处于初级阶段，主要特征包括行业效率低、风险高、物业定位失衡及行业主体成熟度低，这 些综合性难点都亟需商业模式创新来解决。 行业市场大特征 效率低 专业化程度差，准入门槛低，可替代性强，产业集中度低，无法形成行业规模效应；同质化程度高，容易形成恶性竞争，导致 行业附加值的降低和定价权的丧失。 传市统场社行区业物业 风险高 交易透明度低，服务个性化不够，业主满意度低，且业主监督能力的提高及选择的增多，将会加大市场压力； 劳动法规的完善及人口红利的下降，导致经营风险上升； 专业服务商会直接服务业主，加大市场压力。 中国社区物业的行业现状及特征 PART2中国社区物业发展概述 2 中国社区物业管理仍处于初级阶段，主要特征包括行业效率低、风险高、物业定位失衡及行业主体成熟度低，这 些综合性难点都亟需商业模式创新来解决。 利益主体大特征 定位失衡成熟度低 中心为居住属性，投资和生产属性未被充分认知和挖掘； 局限于售后服务，业主长期的物业需求被忽略； 作为准公共服务，政府提供的服务不足，造成物业服务边界的不清及物业范围的扩大。 传统社区物业 业主团体不成熟，包括对社区公共性物业价值的重视及专业素养的培养； 专业服务团体不成熟，清洁、绿化等专业服务分包市场也同样处于初级阶段。 社区物业管理市场中主体关系及其基本矛盾 PART2中国社区物业发展概述 在物业管理市场中，基本矛盾有两个，这 两个矛盾是社区物业变局的内在动力 •服务主体的专业性差与被服务主体的体验意识觉醒之间的矛盾； •业主、开发商、物业服务企业和政府间的信息不对称的矛盾。 政府部门 监督指导 代理 委托 业主 （业委会） 代理 委托 代理 其他专业公司 代理 委托 物业管理企业 委托 代理 委托 开发商 PART2中国社区物业发展概述 “互联网+”房地产行业双重驱动，社区物业价值凸显 房地产行业线上线下双驱动，加速了市场行业的剧变 •互联网来势汹汹，加速向社区物业领域渗透； •房地产由增量市场转变为存量市场，社区物业服务是盘活存量、增加客户粘性、实现企业及品牌增值的关键；社区物业如同商业地产，是大量级的线下空间入口，这里面有很大的商机和想象空间，其潜在的、独立的价值亟需深挖。 PART2中国社区物业发展概述 Mobile Technology 互联网将全面渗透社区物业产业 Future Web Cloud Internet PART3中国“互联网+社区”发展概述 中国“互联网+社区”发展概述 PART3中国“互联网+社区”发展概述 互联网对社区商业模式的重构，带动社区O2O市场增长 随着互联网的快速发展及对传统行业商业模式的重构，在社区场景下，传统的物业与商业模式已逐渐难以满足社区用户对服务时效性和用户体验的高标准要求。 社区O2O伴随互联网与传统行业的融合趋势逐渐兴起，并经历了以零售速配优先起步，再逐步渗透到各垂直领域，以及将各领域整合至综合平台的过程。2014年，随着各大互联网企业、物业公司陆续切入社区市场，以及垂直O2O服务者抢占社区生活服务到家领域，社区O2O市场进入快速成长期。2015年中国社区O2O市场整体规模达1674.2亿元人民币，较上年增长103.8%。预计到2018年，中国社区O2O市场整体规模将接近5000亿元人民币。 中国社区O2O市场AMC模型 PART3中国“互联网+社区”发展概述 市探索期 场（2009-2014） 认 市场启动期 （2015-2017） 高速发展期 （2018-） 应用成熟期 可2014年，互联网巨头及资本方 度纷纷涌入社区O2O，但尚未成 熟的盈利模式使得厂商只能靠烧 消费者逐渐养成移动端社区服务G 及消费的习惯；企业端，一二线 VII H VIII 钱换市场，部分厂商在激烈的竞争中退出，市场开始整合。 城市形成割据之势。同时，社区VI 物业与房产、家装、金融的协同 大数据、社区金融、机器人技术的发展，使得社区物业市场更加 应用创新吸引用户不断增加，以C 小区无忧、社区001为代表的社 区综合平台以及家政、洗衣、美II 2015年以来，激烈的竞争与补 III 价值越来越大。F V 成熟，消费者在个性需求表达、投资等方面的参与度达到新的高度。 业等垂直平台相继涌现，积极探索社区生活服务商业模式。B I A 以社宝网为代表的社区生活 服务平台开始出现。 贴使得厂商收入微薄，资本介入 谨慎，社区O2O市场面临深化整E 合，具有资源和盈利能力的厂IV商更易存D活，同时用户和行业资源 也会加速向这些厂商倾斜。时间 中国社区物业O2O大事记 PART3中国“互联网+社区”发展概述 彩生活上市 社区O2O平台上线 龙湖地产“仟百汇” 社区O2O“家生活”获得数百万人民币 A轮融资 区O2O平台“实惠” 分众、申通等推出社 易居中国联合新浪、 解读产品“社区通” 业管理论坛上深入 思源吴镝在13界物 2014.62014.62014.72014.72014.8 2015.1 2014.12 2014.10 2014.10 2014.10 新城宣布进军社区O2O，并发布线上“新橙社” 花样年推出O2O新平台“解放区” 三六五网推出“小区宝”，布局社区O2O 人民币的天使投资 邻里间获得千万元 叮咚小区由于资金链问题，撤离北京市场 2015.32015.42015.42015.52015.6 王石公布万科将全面接受各开发商的物业 中航物业启动社区O2O创业大赛 保利公布社区O2O战略，并发布产品“若比邻” 长城旗下一应社区商务集团牵头成立“一应云联盟” 中海地产在31个城市宣传社区O2O PART3中国“互联网+社区”发展概述 中国社区物业正在改变的 CHANGE 传统地产、物业服务公司建立线上线下物业服务双驱动 基于数据、规模的逻辑社区物业呈现合纵连横格局 社区金融及智能化发展互联网将全面渗透物业行业 社区O2O发展模式分析 PART3中国“互联网+社区”发展概述 社区O2O模式的基本逻辑 社区O2O将重构社区空间内的服务、消费及金融的商业体系，社区服务的基石是社区物业服务；从社区物业竞争视角看，其模式的差异在于平台是封闭还是开放。 社区O2O发展模式 PART3中国“互联网+社区”发展概述 垂直便民服务模式 主要是指企业从社区生活圈中某一细分领域切入，服务于小区居民某一特定的需求。 洗衣 家政 综合服务平台模式 从社区用户需求出发，满足用户基于社区的社交与信息服务、购物与消费服务、生活金融服务等需求。 互联网+社区 社区信息 同城服务 社区电商 社区+互联网 电商配送服务模式 主要作为电商物流体系的末端，提供最后一公里的商品配送 美食外卖