2024年9月房地产市场跟踪：美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望

格数据点评 水平延续回落、物价稳中 1月 通胀 市场跟踪价 房地产行业 美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望 作者: 中诚信国际企业评级部 蒋螣0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn 应治亚0755-82969261 zyying@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇027-87339288 txgong@ccxi.com.cn “地王”久违重现，保障房收储提速---- 2024年8月房地产市场跟踪 房企半年度亏损面较广，三中全会定调防范化解房地产风险2024年7月房地产市场 跟踪 新政后市场冲高回落，去库存任重道远---- 2024年6月房地产市场跟踪 最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升2024年5月房地产市场跟踪 双轨制渐行渐近，关注配售型保障房对商品房市场的冲击2024年4月房地产市场跟 踪 消费类基础设施REITs对房企融资影响几何？ ----2024年3月房地产市场跟踪 www.ccxi.com.cn ——2024年9月房地产市场跟踪 近期多项与房地产相关重磅政策推出，从供需端助力行业去库存，同时降低存量房贷利率、延长“金融16条”和经营性物业贷款等前期支持政策期限为行业持续注入信心。鉴于当前制约市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，市场拐点的迎来更依赖宏观经济层面的全面改善，政策的持续性及影响深度仍有待观察。但我们认为，此次行业支持政策叠加经济刺激政策释放出政府部门逆周期调节的重要积极信号，在当前居民部门杠杆水平已然处于高位，央行通过大幅提高对保障性住房再贷款的支持比例并配合宏观经济层面的降息降准将有效增强对银行和政府部门下场去库存的激励，同时降低存量房贷利率亦能在直接减轻居民房贷压力的同时提振消费有助于刺激经济面回暖；随着美联储正式进入降息通道，为我国后续进一步打开逆周期调节的空间，行业修复进程中的卡点有望得到有效解决。 9月24日，国新办举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况。会上多项与房地产相关重磅金融政策推出，从供需两端综合施策，以期促进房地产市场平稳健康发展。 降低存款准备金率和政策利率。央行近期将下调存款准 备金率0.5个百分点，年内还将视市场流动性的状况，可能 择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。同时，降 低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个 百分点，从目前的1.7%调降至1.5%。降低存量房贷利率。央行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷 www.ccxi.com.cn 利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。统一房贷最低首付比例至15%。全国层面不再区分首套房和二套房，最低首付比例均为15%。各个地方 可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限。延长“金融16条”和经营性物业贷款两项政策的期限。“金融16条”、经营 性物业贷款两项政策，原政策到期日从2024年12月31日延长到2026年12月31 日。优化保障性住房再贷款政策。5月17日，央行设立3,000亿元保障性住房再贷 款，现将保障性住房再贷款政策中央行出资比例，由原来的60%提高到100%。支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许 政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。 中诚信国际认为，目前全国范围库存保持高位，尽管在政策支持下需求边际改 善，但市场累计同比销售降幅仍较大，供需矛盾突出。本次政策着力于需求端和供给端，从需求端来看，预计未来数月房贷利率水平将继续降低，叠加参照“517”新政后各地首付调整情况，多数城市二套房首付比例将迎来调整，总体来看有助于释放一定改善性需求。从供给端方面来看，随着收购房企存量住房及土地政策支持 力度的加大，行业库存有望得到压降。此外，在维护市场平稳健康发展方面，银 行下调存量房贷利率，将有利于进一步降低借款人房贷利息支出，一定程度减少提前还贷行为，压缩违规置换存量房贷的空间。“金融16条”主要从融资、保交楼方面支持房地产市场平稳健康发展，经营性物业贷政策主要针对房企融资端予以支持，在目前销售下滑的情况下，有助于满足房企及项目合理融资需求。鉴于当前制 约市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，市场拐点的迎来更依赖宏观经济层面的全面改善，上述政策的持续性及影响深度仍有待观察。但中诚信国际认为，此次行业支持政策叠加经济刺激政策释放出政府部门逆周期调节的重要积 极信号，在当前居民部门杠杆水平已然处于高位，央行通过大幅提高对保障性住房再贷款的支持比例并配合宏观经济层面的降息降准将有效增强对银行和政府部门下场去库存的激励，同时降低存量房贷利率亦能在直接减轻居民房贷压力的同时提振消费有助于刺激经济面回暖；随着美联储正式进入降息通道，为我国后续进一步打开逆周期调节的空间，上述行业修复进程中的卡点有望得到有效解决。 近年来我国存量房屋的安全隐患日渐突出，现有住宅专项维修资金制度存在不足。住建部提出研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。本次试点的重点是政府建立起相关的公共账户，目前尚处于探索期，相关细则有待进一步落实。 8月23日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点，重点是政府把公共账户建立起来。房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户为业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”、“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。 从政策出台背景来看，我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，建成年份 超过30年的接近20%，且老旧住房的占比还在增长，存量房屋的安全隐患日渐突出，近年来发生多起房屋倒塌恶性事件。此外，现有住宅专项维修资金制度存在业主大会决策难、决策慢的情况，各城住宅专项维修资金的提取率较低；并且由于住宅专项维修资金的续缴制度难以落实，部分老旧住宅因未缴存住宅专项维修资金或缴存基数低，维修资金严重不足。 本次房屋养老金制度的最大创新点为建立公共账户，主要用于房屋体检和保险等支出，也用于房屋应急托底保障。个人账户是基于已经运转二十年的住宅专项维修资金制度，改革思路是让其有序有效运转起来。总体来看，我国房屋养老金制度是对现有住房维修更新机制的完善，是国家为保障房屋安全所作的兜底性制度保障，目前尚处于探索期，相关细则有待进一步细化探索。 8月新房成交量累计同比降幅进一步缩窄；二手房成交量环比下滑、同比增幅收窄，三四线城市二手房成交疲软。商品房待售面积环比基本持平，去库存压力仍较大。8月房企境内债券市场转为净融资状态，二级市场交易热度有所回落；境外市场无新发行，衢州信安发展股份有限公司近期对即将到期的美元债发起要约交换。 需求端，8月商品住宅价格仍呈下行趋势，环比和同比跌幅均有所扩大，70个大中城市除上海、南京上涨以及西安持平外，各主要城市商品住宅价格均环比下降， 且多数降幅高于上月。8月商品房销售面积及销售金额环比小幅增长，1~8月商品 房销售面积和销售金额同比分别下降18.00%和23.60%，降幅均小幅收窄。从往年 情况来看，9月为房地产销售传统旺季，尽管房企推盘力度将加大，但考虑到目前 房价下跌趋势未改，叠加去年同期以“认房不认贷”为主的多项刺激政策效应，9 月预计销售环比增幅有限。 供给端，7月，由于土地市场供应节奏放缓，百城土地成交总价环比下降 17.51%，溢价率环比上升0.14个百分点，土地市场延续低位运行态势；城市间延 续分化态势，其中上海、杭州溢价率较高。随着交付高峰的度过及2021年下半年以来房企拿地力度的下滑，房屋竣工面积累计降幅进一步扩大；销售低迷及库存高企导致房企新开工意愿不强，8月新开工面积环比持平并仍处于低位。商品房待 售面积环比基本持平，去库存压力仍较大。房地产开发投资方面，1~8月房地产开 发投资规模同比下降10.20%，降幅与上月持平，其中，最主要的其他资金来源的 购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降35.80%和30.20%，降幅有所下 降，主要系受益于“517”政策放松；在融资政策支持下，国内贷款同比降幅进一步收窄。 二手房市场来看，8月70个大中城市二手住宅价格同比降8.59%，环比降 0.95%，跌幅均进一步扩大。成交量方面，随着“517”政策效果减弱，根据克而瑞数据，24个重点城市二手房成交面积1,337万平方米，环比下降14%，同比增 长10%，增幅明显收窄。前8月累计成交面积11,049万平方米，累计同比下降2%。分城市来看，除大连、汉中外其他城市成交环比均回调，西安、东莞等城市跌幅较大。从同比来看，不同城市分化较为明显，其中一线城市及杭州、南京等二线城市同比保持增长，而武汉、合肥等城市则出现下滑；三四线城市二手房成交同比则普遍出现下滑。 债券市场方面，8月房企境内债券融资金额环比大幅增长至436.16亿元，自4 月以来首次转为净融资状态。民企中有3家完成发行，分别为滨江集团、美的置业和卓越商业，均为前期已发行债券的主体，其中美的置业发行的公司债品种一由中证信用提供担保，卓越商业发行的中票由中债公司提供担保。自本报告出具日至10月末房地产企业境内债整体到期规模278.84亿元，无单家集中到期压力较大的 情形，整体偿付风险可控。其中大连万达发行的“20万达02”剩余规模11.18亿 元将于10月9日到期，目前二级市场成交收益率较低，市场兑付预期强烈。境外 市场8月无发行，除前期已发生违约或展期的房企发行的境外债到期外，金地集团、 新城发展按期兑付到期的美元债；此外，9月16日，衢州信安发展股份有限公司 发布公告，拟对其发行的9月28日到期的美元债进行要约交换。二级市场方面，8月，房企境内债券成交热度有所回落，投资类地产债券收益率1和高收益地产债平均成交价环比均有所下降。境外市场方面，8月份中资房企债券交易价格波动不大。 1按中诚信国际的分类，成交收益率在6%及以上的为高收益债，成交收益率在6%以下的为投资类债券。 2,000.00 0.00 -(20.00) (40.00) (60.00) 商品房销售面积:当月值万平方米 商品房销售额:当月值亿元 商品房销售面积:当月环比% 商品房销售额:当月环比% 800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800 发行金额（亿元） 到期金额（亿元） 净融资额（亿元） 数据来源：wind，中诚信国际整理 数据来源：ifind，中诚信国际整理 投资类债券收盘收益率（%，右轴） 高收益债券收盘净价（元） 2024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/1 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2024/2/1 图4：地产债收益率及价格表现 图3：房企信用债发行与到期 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比% 70个大中城市:二手住宅价格指数:环比% -0.80 -1.00 -1.20 -0.60 -0.80 图2：2023年以来商品房销售情况变化 图1：新建商品住宅和二手住宅价格指数环比变化 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 202