房地产开发行业政治局会议点评：维稳房地产态度明确，后续配套资金及落地效果是主要观察点

房地产开发 证券研究报告|行业点评 2024年09月26日 政治局会议点评：维稳房地产态度明确，后续配套资金及落地效果是主要观察点 事件：9月26日，政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。 这是近年来首次在非常规月份（4月、7月、12月之外）涉及经济议题的 增持（维持） 行业走势 政治局会议。其中提到“要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、房地产开发沪深300 坚定信心”、“要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量 政策”，体现了中央对于目前经济形势的关切，以及对稳定经济的决心。 宏观货币政策方面，进一步强化降准降息预期，预计房贷利率将进一步下降。此次政治局会议提到“要降低存款准备金率，实施有力度的降息”。鉴于此前在924国新办新闻发布会中，央行方面已经宣布降准降息，打开了 5年期以上LPR下调的空间，此次政治局会议进一步强化降准降息预期；同时配合存量房贷利率即将调整，我们预计房贷利率水平将进一步下降。 首提“促进止跌回稳”，中央对房地产维稳和支持态度已十分明确，“存量”与“增量”两手抓。地产政策大方向上，提到“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。（1）表述上更加坚 决，正视了目前房地产行业遇到的阶段性困难，提出了“促进止跌回稳”。尽管没有指明是量还是价，但是按照市场规律量在价先，我们认为接下来政策会针对提振成交量出台；（2）相较于今年4月和7月政治局会议“消化存量、优化增量”表述更进一步，我们认为一方面指引存量商品房收储的加力推进、存量闲置土地的继续盘活，这一点在924的会议中政策已经有推进，包括优化中央支持收储政策，提高央行资金支持比例至100%；支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，缓解房企资金压力。另一方面指引新增供给方面的进一步优化，包括对于库存去化周期较长的城市限制土地供应，同时对开发商商品住宅建设提出更高的品质要求，进一步提高得房率、逐步取消容积率限制、逐步取消售价限制、推进现房销售等，以满足人民群众对优质住房的新期待。因此我们认为将利好持续深耕核心城市的品质房企。 北京、上海、深圳限购政策有望边际松动，后续政策落地及效果是下阶段主要观察点。具体政策上，会议提到“要回应群众关切，调整住房限购政策”。如果比照2023年7月政治局会议新提出“适时调整优化房地产政 策”，该会议后开启了核心一二线城市的政策松绑进程，即我们此前报告所说的“进入政策调控深水区”。那么对于此次9月政治局会议，考虑到现行地产政策放松已经较为全面地覆盖了包括广州在内的核心城市，则“调整住房限购政策”较为明确指向了北京、上海、深圳的限购政策。我们认为现阶段全面放开的概率不大，更多可能是在外围作边际上的放松。后续政策落地及效果是下阶段主要观察点。 融资端政策延续，继续提出土地盘活、财税金融等政策支持。会议继续强调了“加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”、“降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发 展新模式”。我们认为，房企融资端政策将在银行信贷端的协调机制的帮助下继续推进。在财税方面，契税、增值税等交易税费，有望在全国范围进一步地调整。 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2023-092024-012024-052024-09 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：地产政策又一波来袭，信贷、收储、土地收购有新变化》2024-09-24 2、《房地产开发：2024W38：本周新房成交受中秋节影响同比-54.5%，LPR按兵不动》2024-09-22 3、《房地产开发：1-8月统计局数据点评：新房销售额同比-23.6%，开发投资额同比-10.2%》2024-09-19 请仔细阅读本报告末页声明 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在10%以上 国盛证券研究所 北京上海 地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广 场东塔7层 地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22 栋 邮编：100077邮编：200120 邮箱：gsresearch@gszq.com电话：021-38124100 邮箱：gsresearch@gszq.com 南昌深圳 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：330038邮编：518033 传真：0791-86281485邮箱：gsresearch@gszq.com邮箱：gsresearch@gszq.com