房地产行业：政治局工作会议关于房地产内容点评-政治局将稳定市场放在首位，静待相关维稳政策的落地

政治局将稳定市场放在首位，静待相关维稳政策的 落地——政治局工作会议关于房地产内容点评核心观点： 事件：7月28日，中央政治局召开会议，研究当前经济形势和经济工作。会议中有关房地产行业内容包括：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工 具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 本次政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，和“保交楼、稳民生”呼应，后续稳定市场的政策有望加速推出。稳定房地产市场可以从两方面来理解，一方面是稳定地产来形成对经 济的向上拉动，另一方面是化解行业目前面临的风险。当前无论是销售，还是新开工、拿地、投资都处于景气度最差时期，1-6月全国商品房销售金额同比降幅为28.9%，房地产开发投资完成额同比减少5.4%，对经济形成持续向下的拖累。同时，行业风险事件频出，房企违约、项目停工、业主停贷等事件的发生关系到金融风险和民生稳定。疲弱的销售会加剧资金压力较大的房企出现流动性危机的速度，由此带来连锁的市场风险。会议将“稳地产”放在“房住不炒”之前，意味着当前经济稳定是第一位，后续对市场的托底动作将加大，若想实现稳定化解风险，则需要各方的支持和配合，中央、地方政府、金融机构的合力才是化解问题的关键，终极结果是行业的格局改善和市场的平稳运行。 “因城施策”层面或迎来高能级城市对改善性住房需求的政策支持。会议强调“因城施策用足用好政策工具箱”，并延续“支持 刚性和改善性住房需求”的表述，意味着政策宽松将继续演绎，并且范围和强度会加大。今年上半年二线及三四线城市的楼市政策宽松的效果不及预期，市场在6月迎来弱复苏，但7月在风险事件的 影响下继续探底，截至7月27日，我们重点跟踪的30城新房销售面积同比下降35%，环比下降27%。目前各线城市的库存均处于高位，具备宽松条件，期待未来政策对一线城市的改善性需求进行支持，修改“认房认贷”规则或为之后高能级城市政策调整的主要抓手。 投资建议：目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，本轮销售的修复较之前更 加艰难和曲折，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善；土拍市场优质地块比例加大，溢价率处于历史低位，中长期来看，土地市场的良好环境将促使强信用房企盈利率先企稳。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余 （001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。 风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期等风险。 房地产行业 推荐(维持评级) 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 30% 20% 10% 0% 2021/7/30 2021/10/30 2022/1/30 2022/4/30 10% 20% 30% 房地产沪深300 - - - 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态 更加积极和明确，后续政策力度和空间值得期待 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态满足合理住房需求，行业进入政策友好期 行业点评报告●房地产行业 2022年7月29日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 表1：2022年年初以来主要政策表态 时间 会议 内容 2022/1/20 全国住房和城乡建设工 毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，继续稳妥实施房地产长效机制，持续整治规范房地产市场秩序。大力增加保障性租赁住房供给，完善城 作会议 镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。加快发展长租房市场。 2022/1/24 银保监会工作会议 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022/2/24 推动住房和城乡建设高质量发展发布会 坚持稳字当头、稳中求进。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购 2022/3/5 两会 并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 银保监会、央行发布关于 其中关于房地产方面，强调优化住房金融服务，满足新市民安居需求。助力增加保障性住房供给；支 2022/3/6 加强新市民金融服务工 持住房租赁市场健康发展；满足新市民合理购房信贷需求；提升新市民住房公积金服务水平；优化新 作的通知 市民安居金融服务。 2022/3/12 财政部有关负责人就房地产税改革试点问题答 房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考 记者问 虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。 2022/3/13 国务院金融稳定发展委员会召开专题会议 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支 2022/4/29 中共中央政治局会议 持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022/5/4 中国人民银行、银保监 央行：要执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求；银保监会：加强新市民金融服务，落实差别化住房信贷政策；证监会：积 会、证监会 极支持房企债券融资，研究拓展基础设施REITs试点范围。 2022/5/15 央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限 策有关问题的通知 贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 国务院发布《关于印发扎 对失去收入来源的人群，金融机构对其存续的个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷 2022/5/31 实稳住经济一揽子政策 款期限、延期还本等方式调整还款计划。继续推动实际贷款利率稳中有降，实施住房公积金阶段性支 措施的通知》 持政策，依据国土空间规划和上一年度进城落户人口数量，合理安排各类城镇年度新增建设用地规模。 2022/7/28 中共中央政治局会议 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 资料来源：政府网站，中国银河证券研究院 分析师承诺及简介 本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 分析师：�秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 评级标准 行业评级体系 未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数）推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。中性：行业指数与基准指数平均回报相当。 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。公司评级体系 推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。 谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。 本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权 联系 中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电： 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层深广地区：苏一耘0755-83479312suyiyun_yj@chinastock.com.cn 崔香兰0755-83471963cuixianglan@chinastock.com.cn 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区：何婷婷021-20252612hetingting@chinastock.com.cn 陆韵如021-60387901luyunru_yj@chinastock.com.cn 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区：唐嫚羚010-80927722tangmanling_bj@chinastock.com.cn 公司网址：www.chinastock.com.cn