宽松政策可能在短期内提振交易情绪

25Sep2024 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 Property 宽松政策可能在短期内提振交易情绪 中国人民银行于9月24日发布了多项与房地产相关的宽松政策。我们认为，这些政策可能在短期内提升该领域的交易情绪，因为对房地产销售的影响有限 。详情将在下一段中介绍。高频数据揭示了9月份销售的减弱情况。新房/ 手房的日均交易量在截至9月的数据中分别下降了21%/12%comparedtoAuust.一线城市观看corroborates在38周中同样的趋势，四个城市在上半 一级和二级市场中均低于其每周平均值。我们的领先指标暗示了如果在9月 和10月没有出台额外的有利政策，销售下滑可能会显著扩大。销售疲软和对进一步政策干预的预期可能导致短期内该行业股票的持续波动。随着主要问题的逐步解决和宽松政策环境的延续，我们预计中长期将出现持续复苏。对于股票，我们推荐受益于现有国内市场、轻资产公司的股票，如CRMixC、G reentownServices、PolyServices、BinjiangService、Onewo、BEKE和GreentownMgmt。对于开发商，我们推荐CRLand具有长期价值的公司.。 中国房地产行业 张苗族 (852)37618910张庙 @cmbi.com.hk BellaLI (852)37576202bellali@cmbi.com.hk □什么是新的？中国人民银行在昨天的会议上宣布了一系列与房地产相的政策。细节和我们的观点如下： 1)降低现有抵押贷款的利率商业银行被指导将现有抵押贷款的利率调 至接近新发放贷款的利率，平均下调约0.5个百分点。截至2024年6月30日相关报告 ，未偿抵押贷款余额为37.8万亿元，加权平均利率为3.45%。我们大致估计，每年可释放约2000亿元资金，有利于家庭消费。具体规则可能增加限制，例如仅适用于特定利率范围内的贷款。 2)消除首套房和二套房在首付比例上的差距.二套房的最低限从25%下 至15%。基于15%的基准，商业银行和购房者可以协商确定首付比例图1当前主要城市首付比例较低。这一政策对房产销售的模拟效果可能 有限，因为在许多地区，已有房产的购房者在挂牌出售或出租房产后再购买时可以享受首套住房的优惠政策（如首付比例和贷款利率）。 3)将“金融16条”和“经营性物业贷款新规”有效期延长至2026年12月31日（最初于2024年底到期)。要查看政策的关键内容，请参见 图2该政策持续支持开发者的融资需求，并在销售前景不确定性增加况下，提供保障-sector稳定性的支持。 1.每周亮点：9月销售跌幅可能扩大 2.滨江服务(3316HK)-上半年稳健，增长来源平衡，维持买入 3.新希望服务(3658HK)-强劲的扩张速度+反周期VAS；维持买入 4.金茂物业服务(816香港)-独立能力得到改善，中央国有企业作为母公司得以恢复；升级购买 5.绿城管理(9979HK)-需求疲软+竞争加剧，下一步是什么？ 6.绿城服务(2869香港)-面对行业不利因素，上半年表现稳健 7.保利服务(6049HK)-1H24业绩一致；由于竞争加剧，扩张放缓 8.Onewo(2602HK)-1H24错过，提高div。再次支付至核心净利润的10 0％ 4)3000亿元保障性住房贷款的再贷款比例从60%提高到100,%而再贷 款利率保持不变，仍为1.75%。按照60%的比例，人民币3000亿元的再贷款额度可以撬动商业银行发放相关贷款人民币5000亿元（其中人民币3000亿元来自中国人民银行，人民币2000亿元来自商业银行）。在100%的再 贷款比例下，商业银行无需自筹资金，可撬动的相关贷款额度为人民币3000亿元。截至2024年第二季度末，相关贷款的实际使用金额仅为人民币1 21亿元。由于某些挑战的存在， 请阅读最后一页的分析师认证和重要披露。更多来自彭博的报告：RESPCMBR<GO>或[http://www.1 cmbi.com.hk](http://www.cmbi.com.hk) 资金执行情况，详情请参阅我们的报告3000亿元再贷款融资会是一个转折点吗？ □高频数据：9月份截至21日的日均交易量与8月份相比，在主要市场 了21%，在二级市场下降了12%，这表明销售势头进一步减弱。截至23日，具体情况如下：rdSep, 17个城市二手房销售量：月环比-16%/-6%(8月同比增长9%)。年初今同比下降-2%。30个主要城市的新房销售量9月至今订单量环比/同比 别下降19%/39%（8月同比降幅为-24%）。今年累计订单量同比下降34%。 我们的领先指标表明9月销售降幅显著扩大。 □一线城市成交观察(周)。在2024年第38周(9月16日至22日)，单 位的新房出售显示BJ，SZ，SH和GZ的表现低于其每周平均值。在下降了46％，44％，35％和33％。出售的次级房屋的单位显示了与 深圳、北京、上海和广州类似的趋势，在上半年的周平均销量基础上分别下降了42%、37%、29%和27%。销售放缓主要归因于低迷的购买意愿，部分原因是天气条件的影响。 图1：重点城市首付比例 省/市 第1家首付比例 第二家园首付比例 核心区* 35% 北京 非核心 20% 30% area 核心区 35% 上海 非核心area** 20% 30% 深圳 20% 30% 广州 15% 25% 云南 15% 25% 重庆 15% 25% 贵州 15% 25% 陕西 15% 25% 四川 15% 25% 江西 15% 25% 安徽 15% 25% 山东 15% 25% 吉林 15% 25% 天津 15% 25% 河北 15% 25% 河南 15% 25% 山西 15% 25% 福建 15% 25% 广西 15% 25% 湖北 15% 25% 江苏 15% 25% 浙江 15% 25% 广东 15% 25% 湖南 15% 25% 资料来源：北科，地方MOHURD，CMBIGM 16项财务措施： 图2：“金融16条措施”和“经营性物业贷款新规”的主要内容 1、稳定房地产开发贷款的发放； 2、支持合理的个人住房贷款需求； 3、稳定对建筑企业的信用发放； 4、支持合理的延期融资，包括开发贷款和信托贷款等； 5、保持债券融资的基本稳定； 6、保持信托和其他资产管理产品的融资稳定； 7、支持政策性银行提供“确保交付住房”的专项贷款； 8、鼓励金融机构提供融资支持； 9、为房地产项目并购提供金融支持； 10、积极探索市场化支持方法； 11、鼓励依法进行延期本金和利息偿还的自愿谈判； 12、有效保护延期贷款的个人信用权益； 13、延长房地产贷款集中管理政策的过渡期安排； 14、优化房地产项目并购的融资政策； 15、优化住房租赁的信用服务； 16、拓宽住房租赁市场的多元化融资渠道。 经营性物业贷款新规(重点内容)：1，放宽经营性物业贷款的使用： （1)使用范围：贷款不仅可以用于与财产有关的经营，还可以用于其他相关用途。 （2）refinancing范围：该贷款可用于偿还借款人与房地产领域和公开市场相关的未清贷款。债券。 （3）研究范围：该贷款不仅可以用于借款人的自身前期债务，还可以用于偿还借款人集团控股公司的债务（包括合并子公司）。 2，放宽贷款使用要求： 当商业银行批准运营房产贷款时，贷款金额一般最多不超过该房产评估价值的60%，对于办公楼类型的运营房产，最多不超过50%，而对于其他类型的运营房产，最多不超过40%。新规定明确指出，运营房产的贷款金额不得超过该房产评估价值的70%，相比商业银行之前的要求，贷款金额有所增加。 来源：CBIRC，CMBIGM 图3：领先指标 来源：Wind，CMBIGM 主要销售 May Jun Jul Aug SepMTD Sep增长 Pre- 517 (1.1- 5.16) Post- 517 (5.17- 9.23) 增长 2023 (1.1- 9.23) YTD (1.1- 9.23) YoY增长 图4：每日平均交易量('0000平方米) 1% 1.75 1.85 5% 1.66 1.80 8% -1% 1.16 1.46 25% 1.16 1.31 13% -8% 2.01 2.21 10% 2.40 2.11 -12% -9% 0.74 0.87 17% 1.03 0.81 -22% -11% 1.25 1.55 24% 1.00 1.39 39% -13% 6.04 6.60 9% 6.56 6.31 -4% -15% 4.10 5.48 34% 0.22 4.77 n.a. -17% 3.68 4.61 25% 4.27 4.14 -3% -24% 2.03 2.27 12% 2.17 2.15 -1% 26.48 33.81 25.82 23.20 18.41 -21% 23.72 26.37 11% 38.03 25.01 -34% 20.70 26.07 20.20 18.09 13.56 -25% 18.70 21.25 14% 29.99 19.87 -34% 5.77 7.74 5.62 5.11 4.74 -7% 5.02 5.93 18% 8.04 5.47 -32% 30个主要城市Tier1&2Tier3 北京 2.00 2.95 2.84 2.54 2.02 -20% 2.54 2.58 2% 3.20 2.56 -20% 成都 7.01 6.33 5.54 4.45 3.31 -25% 5.35 5.41 1% 7.94 5.38 -32% 上海 3.63 4.74 4.39 4.23 3.01 -29% 3.48 4.19 20% 5.19 3.83 -26% 苏州 1.55 1.72 1.13 1.37 0.92 -33% 1.30 1.42 10% 1.98 1.36 -31% 深圳 0.79 1.12 1.05 1.10 0.73 -33% 0.79 1.00 27% 1.26 0.89 -29% 广州 2.39 3.43 2.36 2.78 1.82 -34% 1.99 2.65 33% 2.79 2.31 -17% 杭州 1.96 3.95 1.75 1.39 0.90 -35% 1.72 2.14 24% 3.00 1.92 -36% 二级销售 May Jun Jul Aug SepMTD Sep增长 Pre- 517 (1.1- 5.16) Post- 517 (5.17- 9.23) 增长 2023 (1.1- 9.23) YTD (1.1- 9.23) YoY增长 17个主要城市 24.66 25.90 26.96 23.18 20.32 -12% 21.43 24.77 16% 23.57 23.07 -2% 青岛 1.99 1.88 2.04 1.67 1.69 杭州 1.45 1.82 1.56 1.12 1.11 佛山 2.42 2.41 2.39 1.92 1.77 东莞 0.75 0.91 0.90 0.91 0.83 深圳 1.53 1.63 1.73 1.44 1.28 成都 6.72 6.60 7.53 6.22 5.44 上海 4.80 7.12 5.41 4.79 4.07 北京 4.21 4.83 4.92 4.54 3.76 苏州 2.59 2.34 2.26 2.07 1.57 来源：Wind，CMBIGM 图5：年初至今新房销售同比下降34% YoY与其比-新家 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 1月-2月 -39% -47% -60% -20% -49% Feb -50% Mar -47% -23% -58% -23% -49% Mar 118% Apr -39% -20% -62% -46% -54% Apr -11% May -38% -23