香港房地产：减息只是基本面的一部分

核心观点与关键数据

美国减息已部分反映在股价上
香港市场预期美国联邦公开市场委员会（FOMC）2024年减息120基点，2025年减息135基点。自2024年7月以来，香港1个月和3个月HIBOR分别下降100基点和80基点，房企2024年上半年利息支出见顶。但购房者房贷利率仍有黏性，需HIBOR下降87.5基点（即美国减息75基点）才能低于锁息上限。

商业房地产市场依然艰难
商业地产市场受租户运营困难影响，租金下跌和物业贬值传导至业主。减息对商业地产估值支持有限，因资本价值更受租金驱动。市场出路在于银行风险偏好恢复、零售市场复苏（如访港游客消费）、金融市场回稳，以及2027年后写字楼供应见顶。

减息只是基本面的一部分
新项目销售预计持续疲软，房价将进一步修正。供应过剩需市场投资兴趣增加或土地供应暂停缓解。主要开发商租赁业务对利率周期敏感度低于经济周期，需1-2年恢复。

住宅房地产市场接近均衡点
政策放宽后市场于6月冷却，参与者将美国减息纳入考量。二手交易量回升、新项目推出增加、土地投资意愿微升。租金增长强劲（得益于移民政策和外地学生流入），学生宿位和转租需求支撑租金攀升。房价自3-4月反弹后持续下滑，年初至今下降7%。减息、租金增长和价格修正使市场接近均衡，预计未来3-15个月净收益平衡点达成。

主要下行风险
减息速度慢于预期、消费降级持续、意外股息削减。

关键数据

• 减息50基点或租金增长10%或房价修正20%将使房地产投资净回报趋于平衡；基本情况估计减息25基点、租金增长5%、房价修正5%。

研究结论
推荐领展作为减息交易目标，信和作为穿越周期目标。住宅市场进一步接近均衡，房价可能修正5%，租金增长5%，减息25基点后净收益平衡点将在未来3-15个月到达。