下调目标价，预期规模及盈利增长放缓

交银国际研究 公司更新 内地房地产 收盘价 港元4.77 目标价 港元6.30↓ 潜在涨幅 +32.1% 2024年9月5日 中海物业(2669HK) 下调目标价，预期规模及盈利增长放缓 2024年上半年增长放缓，下调收入及利润预测：2024年上半年收入同比增长9.0%至68.38亿元（人民币，下同），四个业务分部当中除非住户增值服务外，三个录得同比正增长，我们相信在市场整体仍处调整的情况下，全年收入增速将放缓至约10%。另外，上半年毛利率同比回升0.8个百分点至16.8%，优于同行今年上半年的普遍下跌1-3个百分点。在下半年开支普遍高于上半年的情况下，我们预期全年毛利率大致维持稳定。因收入预测下调，我们分别下调2024/25全年净利润预测约17.5%/26.1%至约15.4亿/17.9亿元，同时新增了2026年的财务预测。 物业管理维持内生外拓1:1的目标：上半年公司凭借强大的外拓能力，在新增21.2百万平方米的合约面积当中，外拓合约面积占9.9百万平方米或46.7%，在管面积中第三方项目占比由去年的37.8%提升至40.8%，向公司内生外拓1:1的目标更近一步。随着新增第三方项目占比增加，我们预期在管面积中第三方项目占比会在2025年达到45%。 维持买入评级，降低目标价。我们认为公司在市场调整时仍能保持稳定的毛利率，并且在规模扩张以及利润之间取得平衡，实属不易。我们相信公司未来两至三年的收入以及利润仍能保持双位数增长。基于1）公司强大的外拓能力；2）国企关联方能够提供稳定交付，以及3）分红比例提升， 我们维持买入评级，但因收入及利润预测下调，基于12倍2024年预测市 盈率，我们下调目标价至6.3港元。 个股评级 买入 1年股价表现 2669HK恒生指数 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 9/231/245/249/24 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元)9.58 52周低位(港元)4.05 市值(百万港元)15,664.49 日均成交量(百万)5.61 年初至今变化(%)(18.60) 200天平均价(港元)5.12 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com 财务数据一览 (852)37661815 年结12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入(百万人民币) 10,900 13,051 14,337 16,514 18,930 同比增长(%) 34.4 19.7 9.9 15.2 14.6 核心利润(百万人民币) 1,094 1,343 1,544 1,785 2,058 核心每股盈利(人民币) 0.33 0.41 0.47 0.54 0.63 同比增长(%) 29.4 22.8 15.0 15.7 15.3 前EPS预测值(人民币) 0.57 0.73 调整幅度(%) -17.5 -26.1 市盈率(倍) 13.1 10.7 9.3 8.0 7.0 每股账面净值(人民币) 0.97 1.25 1.58 1.95 2.38 市账率(倍) 4.50 3.47 2.76 2.23 1.82 股息率(%) 2.8 3.2 3.3 3.9 4.5 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:中海物业(2669HK)目标价及评级 HK$ 10.80 9.90 6.30 12.00 11.00 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 3.00 股价目标价买入中性沽出 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06 2024-09 2024-12 2025-03 2025-06 资料来源:FactSet，交银国际预测 图表2:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 16HK新鸿基地产买入 73.75 96.10 30.3% 2024年09月03日 香港房地产 17HK新世界发展买入 6.61 10.18 54.0% 2024年09月02日 香港房地产 823HK领展房托买入 35.90 47.70 32.9% 2024年05月29日 香港房地产 12HK恒基地产中性 23.30 23.84 2.3% 2023年08月23日 香港房地产 1109HK华润置地买入 20.65 24.94 20.8% 2024年08月28日 内地房地产 123HK越秀地产买入 4.00 6.60 65.0% 2024年08月13日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 0.42 1.16 179.5% 2023年12月01日 内地房地产 2669HK中海物业买入 4.77 6.30 32.1% 2024年09月05日 物业服务 6098HK碧桂园服务买入 4.41 6.08 37.9% 2024年08月26日 物业服务 3319HK雅生活服务买入 2.47 3.20 29.6% 2024年08月19日 物业服务 6626HK越秀服务买入 2.98 4.72 58.4% 2024年08月09日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.50 0.60 21.2% 2023年11月30日 物业服务 资料来源:FactSet，交银国际预测，截至2024年9月4日 财务数据 损益表(百万元人民币) 现金流量表(百万元人民币) 年结12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 年结12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入 10,900 13,051 14,337 16,514 18,930 税前利润 1,442 1,803 2,073 2,397 2,763 主营业务成本 (9,164) (10,981) (12,053) (13,885) (15,917) 折旧及摊销 31 37 40 43 46 毛利 1,736 2,070 2,285 2,629 3,013 营运资本变动 (155) 39 (12) (5) (4) 销售及管理费用 (400) (387) (396) (440) (485) 利息调整 (12) (7) (6) (6) (6) 其他经营净收入/费用 50 39 92 97 102 税费 (312) (394) (487) (562) (649) 经营利润 1,386 1,722 1,980 2,286 2,630 其他经营活动现金流 1,044 1,503 1,560 1,799 2,061 财务成本净额 (12) (7) (6) (6) (6) 经营活动现金流 2,039 2,982 3,169 3,666 4,211 负债净变动 0 0 0 0 0 资产负债简表(百万元人民币) 股息 (296) (411) (478) (553) (638) 截至12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 其他融资活动现金流 (279) (462) (483) (558) (643) 现金及现金等价物应收账款及票据 4,1281,882 5,1312,481 6,1652,726 7,3713,140 8,7653,599 融资活动现金流 (575) (873) (962) (1,111) (1,281) 每股指标(人民币)核心每股收益 0.333 0.408 0.470 0.543 0.626 全面摊薄每股收益 0.333 0.408 0.470 0.543 0.626 每股股息 0.120 0.140 0.146 0.168 0.194 每股账面值 0.967 1.254 1.578 1.953 2.385 利润率分析(%)毛利率 15.9 15.9 15.9 15.9 15.9 EBITDA利润率 13.4 13.8 14.4 14.3 14.3 EBIT利润率 12.7 13.2 13.8 13.8 13.9 净利率 9.4 9.6 10.1 10.1 10.1 税前利润 1,374 1,715 1,975 2,280 2,624 税费 (342) (452) (521) (603) (695) 非控股权益 (6) (9) (8) (9) (11) 净利润 1,026 1,254 1,446 1,668 1,918 作每股收益计算的净利润 1,094 1,343 1,544 1,785 2,058 资本开支 (42) (50) (31) (31) (31) 投资活动 (60) (94) (103) (114) (125) 其他投资活动现金流 (1,034) (279) (43) (35) (26) 投资活动现金流 (1,137) (422) (178) (180) (181) 存货 854 736 808 931 1,067 其他流动资产 1,519 1,583 1,682 1,849 2,035 总流动资产 8,384 9,931 11,381 13,291 15,466 投资物业 184 174 174 174 174 物业、厂房及设备 100 113 104 92 77 其他有形资产 101 185 272 365 462 无形资产 73 57 32 15 3 合资企业/联营公司投资 9 15 22 30 40 其他长期资产 55 136 136 136 136 总长期资产 523 680 741 812 891 总资产 8,907 10,611 12,122 14,103 16,357 短期贷款 47 42 42 42 42 应付账款 3,762 4,236 4,649 5,356 6,140 其他短期负债 1,784 2,087 2,112 2,145 2,185 总流动负债 5,594 6,365 6,803 7,543 8,366 汇率收益/损失 8 11 0 0 0 年初现金 2,678 2,418 3,192 4,226 5,433 年末现金 4,128 5,131 6,165 7,371 8,765 财务比率年结12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 其他长期负债 89 69 69 69 69 总长期负债 89 69 69 69 69 盈利能力(%) 总负债 5,683 6,434 6,872 7,612 8,435 ROA 12.3 12.7 12.7 12.7 12.6 股本 3 3 3 3 3 ROE 34.4 32.6 29.8 27.8 26.3 储备及其他资本项目 3,175 4,119 5,184 6,416 7,836 其他 股东权益 3,178 4,121 5,187 6,419 7,839 流动比率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.8 非控股权益 45 56 64 73 83 存货周转天数 28.6 20.6 20.6 20.6 20.6 总权益 3,223 4,177 5,250 6,491 7,922 应收账款周转天数 63.0 69.4 69.4 69.4 69.4 资料来源:公司资料，交银国际预测 应付账款周转天数 149.9 140.8 140.8 140.8 140.8 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼 评级定义 分析员个股评级定义: 分析员行业评级定义： 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿