Ventas 如何使用机器学习和 AI 创建净零计划

房地产实践Ventas 如何使用机器学习和 AI 创建净零计划 一家致力于实现净零的房地产公司采取了更有效和开创性的方法。 Ventas, Inc. 是一家房地产投资信托（REIT）和标普500指数公司，在长寿经济中扮演着至关重要的角色。该公司在美国、加拿大和英国拥有约1400处物业，其投资组合服务于一个庞大且不断增长的老龄化人口。其资产包括老年住房社区、门诊医疗建筑、研发中心和医疗设施。2022年，Ventas 采取了大胆的举措以实现其可持续发展目标：它承诺净 - 零运营碳排放 (范围 1 和 2) ， 预计到 2040 年实现。 凯利 · 迈斯纳 ：它是多个因素交汇的结果。我们的许多投资者关注脱碳、相关风险以及对长期股东价值的影响。内部而言，我们有一套与《巴黎协定》目标一致的目标，但我们希望提高我们的雄心。我们认为自己在房地产行业的可持续发展方面处于领先地位，并希望保持这一地位，因为我们知道这能为我们的股东创造价值。 我们希望了解，在成本效益的前提下，一个规模和范围类似于我们的投资组合如何能够实现净零排放。根据我们的建模分析，我们相信可以通过这种方式在2040年前实现范围1和范围2（即运营层面）的净零排放。我们的一大优势在于已经构建了一个非常坚实的数据集来支持范围1和范围2的排放量，这一数据集经过数年的积累，目前已有超过90%的实际数据作为支撑，因此我们的模型几乎不需要进行估算。 使用的 Ventas一种创新的方法来生成净零路线图对公司运营控制下的所有物业而言，通过利用AI（特别是高级机器学习形式）和基于物理的建模技术，它几乎为每个物业制定了近800份建筑级别的计划。这些路线图旨在指导建筑运营商在未来17年的每一年采取具体步骤，并包括因能源减少而估算的成本和运营成本节约。即使不考虑物业改进带来的营销和环境效益，预计因能效提高而产生的运营节省将基本抵消实施成本。 最终，这一理由极具说服力：这是关于在我们的投资组合中创造价值。我们的分析表明，实现净零运营碳排放将导致能源和维护成本降低、更具韧性的资产、改善的空气质量及租户舒适度，以及增强租户和居民的吸引力与留存率。董事会对此非常支持，我们随后宣布了这一目标。 麦肯锡的布里德·博兰与Ventas公司副总裁、企业ESG和可持续发展负责人凯利·梅斯纳进行了交谈，讨论了公司设定此目标的原因、为每栋建筑制定计划的方法，以及实现全面实施所需的努力。 Brodie Boland:传统的建筑去碳化方法是派遣工程师进入每个建筑评估现场状况，然后建议可以实施的能效措施和可再生能源来源。对于拥有大量建筑而言，这种传统方法受到了限制。你们是如何克服这一挑战的？制定脱碳计划? 此采访已编辑清晰和长度。 Brodie Boland:2022 年 3 月 ， Ventas 宣布实现净零的承诺 到2040年运营碳排放量将超过其此前到2030年减少30%绝对碳排放量的目标。是什么促使你们做出了这一承诺？ 凯利 · 迈斯纳 ：当我们开始时 ， 我们有大约 800 个属性在我们的运营控制下 ， 因此在我们的目标范围内。使用 该工具随后应用了一种机器学习算法来完成两项任务。首先，它为每一栋建筑生成了相当于一次独特的能源审计报告。然后，它为每栋建筑制定了详细的实施方案，包括我们为该建筑需要采取的每一步措施、每一步的成本以及能够节省的能源量。 传统方法的话，对如此多的物业进行个体深入的去碳化分析将需要数年时间和巨大的成本，而这些物业大致由50个不同的运营商管理。因此，我们意识到必须采取一种创新的数据驱动的方法来为所有资产开发特定于物业的净零路径。 在很短的时间内，我们为每一栋建筑制定了详细的路线图，并能够轻松地将这些路线图汇总到组合层面的视角。这既快速又经济实惠，非常好。但更重要的是，该工具中的机器学习功能使我们能够测试每栋物业和整个组合的多种不同路线图，以实现最优财务结果。 时间至关重要，因为我们每年都在建筑内的供暖、通风和空调系统、热水器、屋顶及其他耗能设备的投资组合中投入大量资本。如果我们不利用这些常规更换的机会进行去碳化，那么每过一年我们都会错失一个机会，同时也未能减少碳排放。 增加我们的监管风险鉴于地方和州强制性建筑性能标准的激增。1我们想马上开始。 Brodie Boland:最初的计划花了多长时间 ？一旦你有了计划 ， 下一步是什么 ？ 我们知道基本的构建块：我们需要通过电气化和能效提升来实现建筑的去碳化，然后所有电力都必须来自100%可再生能源。但我们的问题是：“我们如何在设备和设备层面将这一点转化为操作员可以执行的内容？” 凯利 · 迈斯纳 ：在2023年春季，这种先进的分析方法仅用不到八周的时间为我们提供了800份特定房产的道路规划图。这真是令人 amazed。但这些道路规划图只是解决方案的一部分——另一个关键环节是将它们付诸实施，并最终将它们整合到我们的日常资本支出和规划过程中。 Brodie Boland ： 你最终做了什么 ？ 我们决定从技术上凯利 · 迈斯纳 ： 启用了一种方法。我们使用了一个工具，能够为 因此，在获得路线图之后，我们需要在高管和操作员层面进行大量的社会化工作。我们组织了网络研讨会，向操作员解释路线图是如何制定的，分享样本路线图并征求反馈，以及讨论它们将如何影响未来的资本规划。这涉及到与我们的操作员和物业经理进行重大变革管理，但我们受益于从早期阶段就积极与他们进行沟通。 我们大约800座建筑创建详细且独特的计划。该工具利用了包括太阳能辐射数据在内的多种数据源。 通过卫星成像获取土壤条件、天气和能源模型信息，涵盖数以万计的建筑物。然后我们将我们已有的建筑物数据叠加在其上。对于一些建筑物，我们进行了能源审计并积累了大量数据，但对于大多数建筑物，我们仅提供了建筑的大小和类型以及最近几次的utility账单。 我们运营的基础。我的团队与运营合作伙伴、执行管理层、资产管理部门、财务规划与分析团队、会计团队以及建筑工程团队进行合作。每个人都了解这些路线图的重要性，并且它们正在被整合到我们的日常运营中。 在整个路线图的执行过程中与他们持续合作。 Brodie Boland:你认为需要制定能够清晰传达所有建筑运营方需采取步骤的计划是有道理的。但哪些因素对贵公司的高管团队最为重要？ Brodie Boland:从这次对话中可以看出，尽管你们受益于机器学习在规模、速度和复杂性方面的优势来制定并执行计划，但在那之后还必须有一个非常人性化的过程。当其他房地产公司在实施即使是最优化的方法时，应该注意哪些事项？净零路径? 凯利 · 迈斯纳 ：我们的高管团队认识到了净零承诺的潜在好处。当然，作为一家上市公司，我们专注于为股东创造价值，这也是所有倡议都被审视和评估的角度。我们的高管团队需要了解我们建议的方法的详细商业案例、其他替代方法的相关成本以及推荐方法的相关成本。他们希望理解这些额外资金带来的回报。换句话说，对于股东而言，有什么益处？ 凯利 · 迈斯纳 ：实施需要评估不同利益相关者的观点 从各个方面努力确保我们正在沟通、反复沟通并再次沟通我们试图实现的目标以及原因。这将是一个持续的过程。 因为这些信息已经融入了规划路线图中，我们能够展示每项行动的成本和益处，并清楚地展示了我们整体协调方法所产生的长期价值。 但如今我们有了脱碳路线图，从当地建筑运营商到内部团队，每个人都已经统一了计划，将其整合进了资本规划，并融入了我们对屋顶和设备更换等方面的思考方式，我们可以专注于将其付诸实施。 布罗迪·博兰：让我们更深入地探讨变革管理的问题。除了建设运营商之外，还有哪些其他利益相关方？即使手中有路线图，如果不积极应对实施问题，可能会出现哪些延迟行动的因素？ 多么真实 我认为我们真的在为庄园可以大规模脱碳这还是前所未有的举措。这是商业地产领域为实现我们需要的环境进步所作出的承诺模板。 凯利 · 迈斯纳 ：重要的是要记住 ， 这个过程需要整个 Kelly Meissneris 是 Ventas 公司 ESG 和可持续发展副总裁。Brodie Boland是麦肯锡华盛顿特区办公室的合伙人。 受访者的评论和意见仅代表其个人观点，并不代表或反映麦肯锡公司（McKinsey & Company）的意见、政策或立场，也不获得麦肯锡公司的认可。 这次采访是由南加州办公室的高级编辑 Katy McLaughlin 编辑的。