各业务稳步推进，多举措兑付债务

万科A(000002.SZ) 各业务稳步推进，多举措兑付债务 房地产 2024年09月03日 推荐(维持) 股价:6.42元 主要数据 行业房地产 公司网址www.vanke.com 大股东/持股深圳市地铁集团有限公司/27.18%实际控制人 总股本(百万股)11,931 流通A股(百万股)9,717 流通B/H股(百万股) 2,207 总市值(亿元) 702 流通A股市值(亿元) 624 每股净资产(元) 20.26 资产负债率(%)72.9 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】万科A（000002.SZ）*季报点评*经营业务向好，积极盘活资产*推荐20240430 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 事项： 公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%，归母净利润-98.5亿元，同比下降199.8%，降幅略超出业绩预告区间上限。 平安观点： 多因素致业绩承压，管理层增持彰显信心：2024年上半年公司业绩亏损主要源于：1）开发业务结算规模和毛利率下滑，期内开发业务结算收入1116.8亿元，同比下降34.6%，综合毛利率同比下降10.8个百分点至 8.1%，其中开发业务结算毛利率同比下降13.5个百分点至6.8%；2）计提存货跌价准备21亿元（含非并表项目计提1.7亿元），针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元；3）部分非主业财务投资出现亏损，由于公司投资性房地产按照成本法计量，对投资标的普洛斯按公司会计政策调整为成本法，并计提折旧摊销，导致账面亏损约10亿元；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损，期内资产处置损失25.5亿元。截至7月15日，公司骨干管理人员自筹资金20,074万元，共耗资人民币20,008万元（为初始承诺增持金额100.04%），完成公司股份增持计划，共增持公司股票2956.4万股，占公司总股本（包括库存股）0.25%，彰显对行业和公司未来发展长期信心。 全面聚焦开发、物业、租赁三大主业，提升产品服务竞争力：2024年上半年公司开发业务按期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房；实现销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%，但仍保持行业第一阵营，实现销售回款近1300亿元，回款率超100%；加速库存去化，年初现房实现销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办 （公）销售150亿元，并在前沿产品研发、现房销售模式、代建服务等方面积极探索。物业服务业务深入贯彻蝶城战略，实现运营提效，累计完成200个蝶城流程改造，覆盖1337个住宅物业项目，占在管项目比例超30%。租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升，上半年新获取房源1.5万间，其中80.6%位于一线城市，累计开业数量增加至 公 司报 告 公 司半年报点评 证 券研究报 告 郑茜文 投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 503,838 465,739 321,393 269,411 217,379 YOY(%) 11.3 -7.6 -31.0 -16.2 -19.3 净利润(百万元) 22,618 12,163 -10,118 1,191 1,649 YOY(%) 0.4 -46.2 -183.2 111.8 38.5 毛利率(%) 19.6 15.2 7.6 7.7 8.2 净利率(%) 4.5 2.6 -3.1 0.4 0.8 ROE(%) 9.3 4.8 -4.2 0.5 0.7 EPS(摊薄/元) 1.90 1.02 -0.85 0.10 0.14 P/E(倍) 3.4 6.3 -7.6 64.3 46.4 P/B(倍) 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 18.3万间，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，继续保持行业领先水平。 万科A公司半年报点评 推进大宗资产、股权交易，持续转变融资模式，如期兑付公开债务：1-7月公司共实现大宗交易签约金额204亿元（含印力资产交易及REIT发行）。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具取得积极进展，其中印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs发行，保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中，建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募，设立消费Pre-REIT基金。上半年公司积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，合计新增融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%。经营性物业贷合计落地219亿元，其中表内新增150亿元；“白名单”项目申报175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款；此外，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。截至7月末公司年内累计完成73亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付；合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元。 投资建议：考虑公司结算规模、盈利能力承压，减值及资产处置等也可能对利润表现形成扰动，下调公司2024-2026年EPS预测至-0.85元（原为1.06元）、0.10元（原为0.98元）、0.14元（原为1.01元），当前股价对应PE分别为-7.6倍、64.3倍、46.4倍。公司积极化解债务，总负债规模降低，坚定围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，各项业务稳步推进，仍具备持续发展潜力，前期股价调整一定程度反映悲观预期，当前净资产对应PB0.32倍，明显低于可比公司均值（0.53倍），同时公司骨干管理人员增持彰显发展信心，维持“推荐”评级。 风险提示：1）资金压力进一步加剧、流动性承压风险；2）结算规模收窄、盈利能力进一步下探、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；4）核心城市地块获取概率降低、持续发展受阻风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足、持续开工销售受损风险；5）经营服务业务发展不及预期风险。 会计年度2023A2024E2025E2026E 资产负债表 利润表 流动资产 1150260 854738 700728 555819 现金 99814 86129 57140 38364 应收票据及应收账款 20980 14477 12136 9792 其他应收款 254840 175858 147415 118944 预付账款 56745 39158 32825 26485 存货 701696 527882 441761 354567 其他流动资产 16186 11234 9451 7666 非流动资产 354590 343828 333047 326285 长期投资 130563 130563 130563 130563 固定资产 39025 38026 37009 35973 无形资产 10956 9130 7304 5478 其他非流动资产 174046 166109 158171 154270 资产总计 1504850 1198566 1033775 882103 流动负债 821785 597762 500560 402549 短期借款 1064 0 0 0 应付票据及应付账款 221696 166781 139572 112023 其他流动负债 599026 430982 360989 290526 非流动负债 280131 207068 137482 81055 长期借款 277280 204216 134630 78203 其他非流动负债 2852 2852 2852 2852 负债合计 1101917 804830 638042 483604 少数股东权益 152149 153069 153875 154992 股本 11931 11931 11931 11931 资本公积 25052 25052 25052 25052 留存收益 213802 203684 204875 206524 归属母公司股东权益 250785 240667 241858 243507 负债和股东权益 1504850 1198566 1033775 882103 单位:百万元 万科A公司半年报点评 会计年度2023A2024E2025E2026E 营业收入 465739 321393 269411 217379 营业成本 394784 296994 248541 199484 税金及附加 18585 9642 8082 6521 营业费用 12272 8035 6735 5434 管理费用 5767 3985 3341 2695 研发费用 536 321 269 217 财务费用 3715 3127 2622 2405 资产减值损失 -3490 -5785 -135 -109 信用减值损失 -378 -256 -214 -173 其他收益 0 0 0 0 公允价值变动收益 340 0 0 0 投资净收益 2688 1000 3000 3000 资产处置收益 11 -4000 0 0 营业利润 29252 -9752 2472 3339 营业外收入 1150 1150 1150 1150 营业外支出 596 596 596 596 利润总额 29805 -9198 3026 3892 所得税 9350 0 1028 1126 净利润 20456 -9198 1998 2766 少数股东损益 8293 920 807 1117 归属母公司净利润 12163 -10118 1191 1649 EBITDA 37614 4691 16428 13060 EPS（元） 1.02 -0.85 0.10 0.14 单位:百万元 会计年度2023A2024E2025E2026E 主要财务比率 会计年度2023A2024E2025E2026E 现金流量表 成长能力营业收入(%) -7.6 -31.0 -16.2 -19.3 营业利润(%) -43.8 -133.3 125.3 35.1 归属于母公司净利润(%) -46.2 -183.2 111.8 38.5 获利能力毛利率(%) 15.2 7.6 7.7 8.2 净利率(%) 2.6 -3.1 0.4 0.8 ROE(%) 4.8 -4.2 0.5 0.7 ROIC(%) 3.7 -0.6 0.6 0.8 偿债能力资产负债率(%) 73.2 67.1 61.7 54.8 净负债比率(%) 44.3 30.0 19.6 10.0 流动比率 1.4 1.4 1.4 1.4 速动比率 0.5 0.5 0.4 0.4 营运能力总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.2 应收账款周转率 22.2 22.2 22.2 22.2 应付账款周转率 1.78 1.78 1.78 1.78 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.02 -0.85 0.10 0.14 每股经营现金流(最新摊薄) 0.13 5.58 3.46 3.19 每股净资产(最新摊薄) 21.02 20.17 20.27 20.41 估值比率P/E 6.3 -7.6 64.3 46.4 P/B 0.3 0.3 0.3 0.3 EV/EBITDA 14 83 21 23 单位:百万元 经营活动现金流 1595 66569 41247 38085 净利润 20456 -9198 1998 2766 折旧摊销 4093 10762 10781 6762 财务费用 3715 3127 2622 2405 投资损失 -2688 -1000 -3