2024年中报点评：高端改善支撑销售业绩，土储谨慎补仓

公司研究 证券研究报告 房地产2024年9月2日 中国海外发展（00688.HK）2024年中报点评 高端改善支撑销售业绩，土储谨慎补仓 推荐维持） 目标价：18港元 当前价：12.38港元 华创证券研究所 2023-4-6-2024-4-8 0% 2023-08-302023-11-302024-02-292024-05-31 -20% -40% -60% 恒生指数中国海外发展 相关研究报告 《中国海外发展（00688.HK）2023年业绩公告点评：结转提升带动业绩增长，持续补仓核心土储 2024-04-09 《中国海外发展（00688.HK）2023年11月销售数据点评：积极补货一线城市，融资优势显著》 2023-12-20 《中国海外发展（00688.HK）2023中期业绩报告点评：权益销售行业第一，积极扩储》 2023-09-18 事项： 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 公司基本数据 总股本(亿股) 109 已上市流通股(亿股) 109 总市值(亿港元) 1355 流通市值(亿港元) 1355 资产负债率(%) 56.07% 每股净资产(元) 34.586 12个月内最高/最低价 16.98/9.97 市场表现对比图(近12个月) 2024上半年公司实现营业收入869亿元，同比下降2.5%；归属普通股东净利润103亿元，同比下降23.5%。 评论： 上半年毛利率22.1%，已售未结金额2109亿元，较2023年末增长13.5%。1）2024年上半年公司毛利率22.1%，归属股东核心净利润率12.2%。2）截至2024年6月底，集团系列公司（不含中海宏洋）已售未结金额为2109亿元，较2023年末增长13.5%，保障2024年结转体量。 核心城市改善型项目保障销售金额，土储谨慎补仓，上半年投资强度仅8.1%。1）2024年上半年公司实现销售面积544万方，同比下滑32.3%；销售金额1484亿元，同比下滑17.6%，合约销售均价为27279元/平米，同比上升21.7%。主 要原因是核心城市高端改善型项目贡献大量销售额，上半年公司在一线城市的合约销售额为744亿元，占总销售额的62.7%，其中上海、北京、深圳、广州销售金额分别为340亿元、193亿元、107亿元、105亿元。2）公司新增土储较为谨慎，2024年1-6月集团系列公司（不含中海宏洋）仅获取6宗土地，总 地价120亿元，投资强度约8.1%，权益地价114亿元，分别位于北京、西安、 天津、济南。截至2024年6月底，公司土地储备总建面约3322万方，权益建 面2886万方。 上半年商业运营收入同比增长20%，购物中心运营收入同比增长57.6%。1）截至2024年6月底，公司商业运营规模871万方，其中85%为重资产自持，15%为轻资产运营；2）上半年商业运营收入为35.4亿元，同比增长20%，其 中写字楼、购物中心运营收入占比分别为50%、31%，购物中心上半年出租率96.6%，销售额、客流分别同比增长30%、28%，推动收入大幅提升57.6%至 11.1亿元。 现金流稳定，融资成本保持优势。截至2024年6月底，公司资产负债率为56.1%，持有银行结余及现金为1002亿元，经营性现金流持续为正；2024年上半年公司平均融资成本为3.5%，分销及行政费用合计占收入比例约3.9%，费效比行业领先。 投资建议：公司作为头部央企，融资成本低，可售货值充足。考虑到行业处于调整阶段，我们预计公司2024-2026年营业收入分别为2176、2289、2425亿元，实现归属普通股东净利润分别为273、291、312亿元，对应EPS分别为 2.50、2.66、2.85元。参考可比优质头部公司市盈率均值，我们给予公司2024 年6.6倍PE，测算市值约1971亿港元，对应股价18港元，维持“推荐”评级。 风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。 主要财务指标 2023 2024E 2025E 2026E 营业总收入(百万) 202,524 217,568 228,897 242,485 同比增速(%) 12.2% 7.5% 5.2% 5.9% 归母净利润(百万) 25,610 27,339 29137 31230 同比增速(%) 10.1% 6.8% 6.6% 7.2% 每股盈利(元) 2.34 2.50 2.66 2.85 市盈率(倍) 4.8 4.5 4.2 4.0 市净率(倍) 0.3 0.3 0.3 0.3 资料来源：公司公告，华创证券预测注：股价为2024年8月30日收盘价 附录：财务预测表资产负债表 利润表 单位：百万元 2023 2024E 2025E 2026E 单位：百万元 2023 2024E 2025E 2026E 现金及现金等价物 105,344 77,578 94,096 98,276 营业总收入 202,310 217,568 228,897 242,485 应收款项合计 47,172 54,228 55,640 59,691 主营业务收入 202,524 217,568 228,897 242,485 存货 487,641 538,564 563,052 591,590 其他营业收入 -214 0 0 0 其他流动资产 14,495 18,062 19,091 20,175 营业总支出 168,247 180,571 188,600 198,340 流动资产合计 654,652 688,432 731,879 769,732 营业成本 161,371 173,402 181,286 190,835 固定资产净额 4,903 4,864 4,839 5,016 营业开支 6,876 7,169 7,313 7,505 权益性投资 33,215 34,876 36,620 38,451 营业利润 34,063 36,997 40,297 44,144 其他长期投资 207,964 218,363 229,281 240,745 净利息支出 -1,427 -1,741 -1,828 -1,919 商誉及无形资产 1,636 2,849 3,535 5,595 权益性投资损益 1,627 1,627 1,627 1,627 土地使用权 421 756 1,083 1,346 其他非经营性损益 3,773 2,829 1,415 707 其他非流动资产 20,813 21,435 22,080 22,741 非经常项目前利润 40,890 43,195 45,167 48,398 非流动资产合计 268,952 283,143 297,438 313,894 非经常项目损益 230 716 752 790 资产总计 923,604 971,575 1,029,317 1,083,626 除税前利润 41,120 43,911 45,919 49,188 应付账款及票据 88,628 89,945 99,494 104,735 所得税 14,074 15,029 15,158 16,237 贷当期到期部分其他流动负债 173,922 185,280 196,227 205,783 持续经营净利润 25,610 27,339 29,137 31,231 流动负债合计 285,700 298,375 318,871 333,668 非持续经营净利润 0 0 0 0 长期借贷 216,696 221,696 226,696 231,696 净利润 25,610 27,339 29,137 31,230 短期借贷及长期借 23,15023,15023,15023,150少数股东损益1,4371,5441,6241,720 28,296 29,711 31,196 32,756 优先股利及其他调 0 0 0 0 整项 其他非流动负债 非流动负债合计 244,992 251,407 257,892 264,452 归属普通股东净利润 25,610 27,339 29,137 31,230 负债总计 530,692 549,782 576,763 598,120 EPS（摊薄） 2.34 2.50 2.66 2.85 归属母公司所有者 373,018 400,356 429,493 460,724 权益少数股东权益 19,894 21,437 23,061 24,782 主要财务比率 股东权益总计 392,912 421,793 452,554 485,506 2023 2024E 2025E 2026E 负债及股东权益总计 923,604 971,575 1,029,317 1,083,626 成长能力 营业收入增长率 12.2% 7.5% 5.2% 5.9% 归属普通股东净利润增长率 10.1% 6.8% 6.6% 7.2% 现金流量表 单位：百万元 2023 2024E 2025E 2026E 获利能力 经营活动现金流 35279 -28667 19995 10495 毛利率 20.3% 20.3% 20.8% 21.3% 净利润 25610 27339 29137 31230 净利率 12.6% 12.6% 12.7% 12.9% 折旧和摊销 400 2055 2309 1623 ROE 7.0% 7.1% 7.0% 7.0% 营运资本变动 14660 -53406 -8204 -19825 ROA 2.8% 2.9% 2.9% 3.0% 其他非现金调整 -5391 -4654 -3247 -2533偿债能力 -4771 -16517 -16860 -18256 资产负债率 57.5% 56.6% 56.0% 55.2% -205 -3834 -3555 -4299 流动比率 2.3 2.3 2.3 2.3 -10295 -12059 -12662 -13295 速动比率 0.6 0.5 0.5 0.5 -161 0 0 0 每股指标（元） 5890 -624 -643 -662 每股收益 2.34 2.50 2.66 2.85 -35018 17418 13383 11941 每股经营现金流 3.22 -2.62 1.83 0.96 -21740 5000 5000 5000 每股净资产 34.08 36.58 39.24 42.09 投资活动现金流资本支出 长期投资减少 少数股东权益增加其他长期资产的减少/(增加) 融资活动现金流 股利分配 -8005 -8516 -9076 -9728 估值比率 普通股增加其他融资活动产生 0 0 0 0 P/E 4.8 4.5 4.2 4.0 借款增加 的现金流量净额-5273209341745916669P/B0.30.30.30.3 资料来源：公司公告，华创证券预测 房地产组团队介绍 房地产组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 过