销售结构优化，财务状况稳健

招商蛇口(001979.SZ) 销售结构优化，财务状况稳健 房地产 2024年09月01日 推荐(维持) 股价:9.23元 主要数据 行业房地产 公司网址www.cmsk1979.com 大股东/持股招商局集团有限公司/50.84% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)9,061 流通A股(百万股)8,323 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)836 流通A股市值(亿元)768 每股净资产(元)10.68 资产负债率(%)68.2 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】招商蛇口（001979.SZ）*季报点评*业绩逆势增长，投资持续聚焦*推荐20240430 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 事项： 公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，与业绩快报一致。 平安观点： 毛利率下降及投资收益减少致业绩承压：2024年上半年公司实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.3个百分点至12%；2）投资收益同比减少3.5亿元。 销售结构持续优化，强化投资管控：2024年上半年公司销售面积438.7万平米，同比下降35.9%，销售金额1009.5亿元，同比下降39.3%，销售规模稳居行业前五。销售权益比65%，同比提升9个百分点。高能级核心城市市场地位持续巩固，强心30城销售业绩贡献占比91%，核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点；新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点。上半年公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.1万平米，总地价146.1亿元，公司需支付地价100亿元，在“核心10城”投资金额占比达86%；获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平米。 财务状况稳健，“三道红线”维持绿档：2024年上半年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比1.63倍。在满足“三道红线”同时，公司采取稳杠杆和优结构融资策略，期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.3个百分点。期内新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。 投资建议：考虑公司盈利能力下行超出预期，下调公司2024-2026年 公 司报 告 公 司半年报点评 证 券研究报 告 郑茜文 投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 183,003 175,008 183,758 189,271 193,056 YOY(%) 13.9 -4.4 5.0 3.0 2.0 净利润(百万元) 4,264 6,319 6,510 6,639 6,942 YOY(%) -58.9 48.2 3.0 2.0 4.6 毛利率(%) 19.3 15.9 12.0 11.9 12.2 净利率(%) 2.3 3.6 3.5 3.5 3.6 ROE(%) 4.2 5.3 5.3 5.2 5.3 EPS(摊薄/元) 0.47 0.70 0.72 0.73 0.77 P/E(倍) 19.6 13.2 12.8 12.6 12.0 P/B(倍) 1.0 0.8 0.8 0.8 0.8 招商蛇口公司半年报点评 EPS预测至0.72元（原为0.81元）、0.73元（原为0.88元）、0.77元（原为0.97元），当前股价对应PE分别为12.8倍、12.6倍、12.0倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，销售结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。 会计年度2023A2024E2025E2026E 资产负债表 利润表 流动资产 663960 695538 687950 679392 现金 88290 84886 80865 84905 应收票据及应收账款 3500 3792 3906 3984 其他应收款 118430 129475 133359 136026 预付账款 8957 8982 9252 9437 存货 416702 442590 434000 417953 其他流动资产 28080 25812 26567 27086 非流动资产 244549 226106 207641 189669 长期投资 80142 81740 83338 84935 固定资产 14628 12473 10293 8087 无形资产 1915 1605 1294 980 其他非流动资产 147864 130288 112716 95666 资产总计 908508 921644 895591 869061 流动负债 426024 482960 497820 506640 短期借款 1379 0 0 0 应付票据及应付账款 60662 68801 70945 72118 其他流动负债 363983 414159 426875 434522 非流动负债 185794 136632 90251 49074 长期借款 173142 123980 77599 36422 其他非流动负债 12652 12652 12652 12652 负债合计 611818 619592 588071 555714 少数股东权益 176967 178594 180254 182100 股本 9061 9061 9061 9061 资本公积 20448 20448 20448 20448 留存收益 90215 93949 97757 101739 归属母公司股东权益 119723 123458 127266 131248 负债和股东权益 908508 921644 895591 869061 单位:百万元 招商蛇口公司半年报点评 会计年度2023A2024E2025E2026E 营业收入 175008 183758 189271 193056 营业成本 147204 161707 166747 169503 税金及附加 6155 6463 6657 6790 营业费用 4328 4373 4505 4595 管理费用 2374 2423 2496 2546 研发费用 158 141 146 149 财务费用 912 932 998 1075 资产减值损失 -2276 -1286 -568 -579 信用减值损失 -142 0 0 0 其他收益 206 273 273 273 公允价值变动收益 38 1000 1000 1000 投资净收益 2481 2742 2742 2742 资产处置收益 -0 4 4 4 营业利润 14182 10451 11173 11839 营业外收入 278 352 352 352 营业外支出 472 235 235 235 利润总额 13989 10568 11291 11956 所得税 4882 2431 2992 3168 净利润 9106 8137 8299 8788 少数股东损益 2787 1627 1660 1845 归属母公司净利润 6319 6510 6639 6942 EBITDA 17860 31536 32352 32600 EPS（元） 0.70 0.72 0.73 0.77 单位:百万元 会计年度2023A2024E2025E2026E 主要财务比率 会计年度2023A2024E2025E2026E 现金流量表 成长能力营业收入(%) -4.4 5.0 3.0 2.0 营业利润(%) -7.7 -26.3 6.9 6.0 归属于母公司净利润(%) 48.2 3.0 2.0 4.6 获利能力毛利率(%) 15.9 12.0 11.9 12.2 净利率(%) 3.6 3.5 3.5 3.6 ROE(%) 5.3 5.3 5.2 5.3 ROIC(%) 2.6 2.0 2.3 2.7 偿债能力资产负债率(%) 67.3 67.2 65.7 63.9 净负债比率(%) 29.1 12.9 -1.1 -15.5 流动比率 1.6 1.4 1.4 1.3 速动比率 0.5 0.5 0.4 0.4 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 50.4 48.8 48.8 48.8 应付账款周转率 2.43 2.35 2.35 2.35 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 0.70 0.72 0.73 0.77 每股经营现金流(最新摊薄) 3.43 5.48 4.98 5.32 每股净资产(最新摊薄) 10.89 11.30 11.72 12.16 估值比率P/E 13.2 12.8 12.6 12.0 P/B 0.8 0.8 0.8 0.8 EV/EBITDA 20 10 9 7 单位:百万元 经营活动现金流 31043 49649 45138 48200 净利润 9106 8137 8299 8788 折旧摊销 2959 20036 20063 19569 财务费用 912 932 998 1075 投资损失 -2481 -2742 -2742 -2742 营运资金变动 15196 23334 18427 21418 其他经营现金流 5350 -48 92 92 投资活动现金流 -12241 1197 1052 1052 资本支出 8978 0 -0 0 长期投资 -8556 0 0 0 其他投资现金流 -12663 1197 1052 1052 筹资活动现金流 -17353 -54249 -50210 -45212 短期借款 -130 -1379 0 0 长期借款 10060 -49162 -46381 -41177 其他筹资现金流 -27283 -3708 -3829 -4035 现金净增加额 1409 -3403 -4021 4040 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有