招商蛇口：2024年半年度报告
证券代码：001979证券简称：招商蛇口公告编号：【CMSK】2024-085 2024年半年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人蒋铁峰、主管会计工作负责人余志良及会计机构负责人袁斐声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本公司第三届董事会第十二次会议审议通过了2024年半年度报告及摘要，本公司董事聂黎明因公务未能亲自出席本次董事会，授权董事余志良代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司面临的风险和应对措施”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。 公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义1 第二节公司简介和主要财务指标3 第三节管理层讨论与分析5 第四节公司治理42 第五节环境和社会责任43 第六节重要事项44 第七节股份变动及股东情况60 第八节优先股相关情况65 第九节债券相关情况66 第十节财务报告72 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 （三）在其他证券市场公布的半年度报告。 释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 招商局集团 指 招商局集团有限公司 公司、招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司，即本公司 招商局置地 指 招商局置地有限公司 招商积余 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称：招商蛇口股票代码：001979 股票上市证券交易所：深圳证券交易所 公司的中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司的中文简称：招商蛇口 公司的外文名称：CHINAMERCHANTSSHEKOUINDUSTRIALZONEHOLDINGSCO.,LTD. 公司的外文简称：CMSK公司法定代表人：蒋铁峰 二、联系人和联系方式 董事会秘书：余志良证券事务代表：朱瑜 联系地址：深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼电话号码：0755-26688322 电子邮箱：cmskir@cmhk.com 三、其他情况 1、公司联系方式 注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场 办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼公司网址：www.cmsk1979.com 电子邮箱：cmskir@cmhk.com 2、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址：http://www.cninfo.com.cn/ 公司半年度报告备置地点：公司财务管理部 四、主要会计数据和财务指标 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 51,272,627,222.97 51,442,432,800.57 -0.33% 归属于上市公司股东的净利润（元） 1,417,272,188.89 2,152,800,276.25 -34.17% 归属于上市公司股东的扣除非经 1,398,591,463.38 1,392,394,514.04 0.45% 常性损益的净利润（元）经营活动产生的现金流量净额（元） 1,287,719,313.06 26,518,604,011.42 -95.14% 基本每股收益（元/股） 0.11 0.22 -50.00% 稀释每股收益（元/股） 0.11 0.22 -50.00% 加权平均净资产收益率 0.99% 1.99% 下降1个百分点 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元） 912,693,150,372.01 908,508,499,680.74 0.46% 归属于上市公司股东的净资产（元） 113,549,796,609.64 119,723,389,659.58 -5.16% 注：1、计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时，考虑了其他权益工具永续债的影响。 注：2、报告期内，公司营业收入同比下降0.33%，归属于上市公司股东的净利润同比下降34.17%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。 注：3、报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额同比下降95.14%，主要系房地产项目销售回款同比减少。 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 9,060,836,177 用最新股本计算的全面摊薄每股收益 支付的优先股股利 不适用，公司不存在优先股 支付的永续债利息（元） 432,498,281.13 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.11 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用 六、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 金额 非流动性资产处置损益 2,664,914.60 计入当期损益的政府补助 49,075,459.46 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益 -59,728,933.14 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 29,595,454.18 其他符合非经常性损益定义的损益项目 20,345,516.98 减：所得税影响额 21,038,509.10 少数股东权益影响额（税后） 2,233,177.47 合计 18,680,725.51 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2024年上半年，我国加大宏观政策调控力度，加快培育新质生产力，新动能持续增强，国内生产总值同比增长5.0%，经济运行总体平稳。 中国房地产调控政策延续宽松基调，政策着力点更聚焦于去库存。“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”进一步为行业指明了未来的发展方向。尽管政策宽松，但新房市场总体延续调整态势，房地产市场整体依然维持底部震荡。二手房以价换量背景下成交规模降幅小于新房，进一步挤压新房市场空间。1-6月，全国新建商品房销售面积4.79亿平方米，同比下降19.0%，新建商品房销售额4.71万亿元，下降25.0%，但与1-5月的同比降幅相比，均有不同幅度的收窄。 受经济增速放缓、供给增加、预期较弱、需求不足等因素影响，写字楼、产业园的租金及出租率双双承压；公寓业务则受房地产疲软及保租房入市冲击，竞争加剧；在扩内需促消费政策带动下，消费意愿增强促进客流增长，商业呈现弱复苏态势，商业租金整体实现微涨。 随着房地产市场深度调整，物业管理行业的增量亦逐步减少，存量竞争白热化，物企经营呈现规模增长放缓、盈利下滑趋势。会展行业逐步恢复至2019年水平，但也面临展览规模持续增长压力大、国内大馆竞争加剧等挑战；旅游行业呈现稳步复苏态势，湾区游轮作为新兴业态展现发展潜力，海上客运亦持续恢复。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司战略介绍 招商蛇口秉持承载美好生活初心，锚定行业五强，以成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商为目标，围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。 （二）主营业务介绍 多元丰盛，承载美好。招商蛇口以综合发展为纲，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务配套提供覆盖客户全生命周期的产品与服务。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、代建等业务。 1、开发业务 招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了住宅人居系统，从“好房子”到“好生活”打造高质量的品质人居，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。 报告期内，随着公司在主要核心城市推出多个品质项目，招商蛇口全新的产品态度和表现水准赢得了市场肯定和客户认可，逐渐形成稳定的产品新谱系，保持产品力领先优势。 2.资产运营 资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释 放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元美好生活空间。 3.城市服务 城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理服务业态多元，包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，并积极探索“物业+康养”社区居家养老业务赛道。邮轮业务集邮轮港口运营、海上客运、湾区与城市游轮、海洋文旅产业运营为一体，海洋邮轮运营、邮轮物供、免税业务、低空业务协同发展，致力于成为国内领先的海上文旅产业运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能公司综合发展；代建业务积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。 （三）报告期公司经营情况概述 2024年上半年，面对严峻的市场形势，公司坚定战略导向，坚持精耕细作、稳中求进。 公司秉持稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，报告期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34个百分点，整体债务结构稳固、风险可控。报告期内，公司全面落实降本增效举措，狠抓资金成本降低，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，报告期内新增融资成本3.01%，报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。 1.开发业务：守稳基本盘，精雕细琢提品质 2024年1-6月，公司累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1,009.52亿元，销售规模稳居行业前五。销售结构持续优化，销售权益比稳步提升增厚业绩，上半年销售权益比为65%，同比提升了9个百分点。高能级核心城市的市场地位持续巩固，强心30城销售业绩贡献占比91%；核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点。公司在全国
