招商蛇口：2022年半年度报告
证券代码：001979证券简称：招商蛇口公告编号：【CMSK】2022-112 2022年半年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人许永军、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人余志良声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本公司第三届董事会第四次会议审议通过了2022年半年度报告及摘要，公司全体董事均出席了会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十、公司面临的风险和应对措施”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。 公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义1 第二节公司简介和主要财务指标3 第三节管理层讨论与分析6 第四节公司治理52 第五节环境和社会责任53 第六节重要事项54 第七节股份变动及股东情况62 第八节优先股相关情况65 第九节债券相关情况66 第十节财务报告71 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 （二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 （三）在其他证券市场公布的半年度报告。 释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 招商局集团 指 招商局集团有限公司 公司、招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司，即本公司 招商局置地 指 招商局置地有限公司 招商积余 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称：招商蛇口股票代码：001979 股票上市证券交易所：深圳证券交易所 公司的中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司的中文简称：招商蛇口 公司的外文名称：CHINAMERCHANTSSHEKOUINDUSTRIALZONEHOLDINGSCO.,LTD. 公司的外文简称：CMSK公司法定代表人：许永军 注册地址的邮政编码：518000办公地址的邮政编码：518067 二、联系人和联系方式 董事会秘书：刘宁证券事务代表：朱瑜 联系地址：深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼电话号码：0755-26688322 传真号码：0755-26691037 电子邮箱：cmskir@cmhk.com 三、其他情况 1、公司联系方式 注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场 办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼公司网址：www.cmsk1979.com 电子邮箱：cmskir@cmhk.com 2、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址：http://www.cninfo.com.cn/ 公司年度报告备置地点：公司财务管理部 3、其他有关资料 公司注册资本由人民币7,923,242,592元变更为人民币7,739,098,182元，详见公司于2022年5月11日披露的《关于注销回购股份并减少注册资本的公告》。 四、主要会计数据和财务指标 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 57,562,502,713.40 44,656,752,775.65 28.90% 归属于上市公司股东的净利润（元） 1,886,912,380.57 4,250,617,517.63 -55.61% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 1,472,471,494.65 2,804,248,424.24 -47.49% 经营活动产生的现金流量净额（元） 3,600,278,107.56 2,773,610,615.43 29.80% 基本每股收益（元/股） 0.16 0.47 -65.96% 稀释每股收益（元/股） 0.16 0.47 -65.96% 加权平均净资产收益率 1.47% 4.43% 减少2.96个百分点 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元） 880,378,765,933.45 856,203,347,397.88 2.82% 归属于上市公司股东的净资产（元） 98,279,561,114.57 108,671,258,616.62 -9.56% 注：1、计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时考虑了其他权益工具永续债和库存股的影响。 2、报告期内，公司营业收入5,756,250.27万元，同比增加28.90%；归属于上市公司股东的净利润188,691.24万元，同比减少55.61%。主要原因是： （1）报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。 （2）报告期内，公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。 （3）报告期内，公司转让子公司产生投资收益同比减少。上年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）上市，产生税后收益14.58亿元。 截至披露前一交易日的公司总股本： 截至披露前一交易日的公司总股本（股） 7,739,098,182 用最新股本计算的全面摊薄每股收益 支付的优先股股利 不适用，公司不存在优先股 支付的永续债利息（元） 636,855,093.24 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.16 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用。 六、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 金额 非流动资产处置损益 89,862,151.12 计入当期损益的政府补助 169,597,592.69 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债取得的投资收益 221,518,131.91 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 56,892,361.25 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -32,843,665.89 减：所得税影响额 65,387,255.89 少数股东权益影响额（税后） 25,198,429.27 合计 414,440,885.92 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务与经营模式 招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。公司以“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为目标，以综合发展模式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。 公司致力于成为“美好生活承载者”，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。 生活方式升级方面，公司专注为不同类型的家庭打造理想的居住空间，住宅产品涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房等类型。公司积极拥抱“互联网+”，推动业务数字化、智能化转型，用科技驱动品质服务，打造“智慧社区”全场景升级改造，助力满足人民美好生活需求。在聚焦精品住宅开发的同时，公司的持有类业务也进入了蓬勃发展期：集中商业项目按项目面积、区位、定位等不同覆盖招商花园城、海上世界等产品线，长租公寓壹栈、壹间、壹棠三大产品线已全面覆盖国内一线及核心二线城市，在深圳、广州、武汉、杭州、嘉兴、南通、常熟等城市落地了养老公寓、观颐之家等大健康产品与服务。 生产方式升级方面，公司聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能。从产业研究、产城规划到产业聚集、园区运营，从主题园区、特色产业带到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源源不断的活力。 城市功能升级方面，公司致力构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈，目前已初步完成在深圳、厦门、湛江、上海、天津等沿海城市的布局。此外，公司以打造的世界级超大型会展综合体——深圳国际会展中心为标杆，为杭州、重庆等城市的会展项目提供代建、运营、咨询等专业服务，结合公司的多元业务优势，为片区导入多元业态，充分发挥会展拉动产业的作用，提升片区整体活力，实现产、城、展、人的良好互动与和谐发展，助力城市功能新区建设与形象提升。 （二）经济市场环境分析 2022年以来，在新冠肺炎疫情反复、地缘冲突加剧的复杂形势下，全球经济面临的“滞胀”风险持续上升。中国在“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”中奋力前行，国家有效地实施了一系列稳增长、促民生、稳投资、促消费的政策措施，随着二季度以来疫情防控趋稳，国民经济呈现了稳定恢复的态势。上半年国内生产总值实现5.63万亿元，顶住了超预期因素影响的冲击保持增长。 在经济增长承压的背景下，中国房地产市场亦持续降温，行业面临着前所未有的挑战。上半年全国商品房销售面积 6.89亿平方米，同比下降22.2%，商品房销售金额6.61万亿元，同比下降28.9%；全国房地产开发投资6.83万亿元，同比下降5.4%，房屋新开工面积6.64亿平方米，同比下降34.4%，需求端和供应端均呈现较大幅度负增长。为促进房地产市场平稳健康发展，中央和各地政府合力，在坚持“房住不炒、因城施策”的总基调下，出台了多项支持刚性和改善性合理住房需求释放的政策，包括降房贷利率、降首付比例、放松及取消限售或限购、购房补贴、支持多孩家庭购房等； 供应端主要逐步改善房企的融资环境，支持企业合理的融资需求，适度调整土拍规则来提高市场积极性。但总体而言，宽松政策的效果尚不明显，仅有部分热点城市和区域出现了销售转暖、土拍参与度较高的情形。 正如公司在2021年年报中描述的那样，房地产市场发展逻辑已经发生了根本性变化。过往房地产行业高速发展的基础，即人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”已消失或逐步减弱。在购房者信心不足、部分房企已出现现金流危机的情况下，房地产行业将重塑格局。虽高毛利红利不再，但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在，经营稳健、财务安全的企业将在这一轮行业调整中获得可持续发展的机会。 在房地产市场规模见顶成为行业共识的态势下，转型发展存量持有业务成为企业选择的方向。商业地产作为房地产行业存量市场的一大主力，近年来进入快速发展的阶段。房企纷纷通过进一步深化商业地产布局来强化现金流稳健性，但也面临着部分城市商业地产过剩、业态品牌同质化的挑战；长租公寓近年来受政策红利的推动，实现了规模的飞速增长。在办公、零售等房地产业态遭受疫情冲击时，韧性十足的长租公寓获得了市场的认可，盈利模式逐步清晰，市场参与者逐渐增加；产业地产迎来存量改革、减量提质发展的阶段，在各地政策的引导下，创新发展要素持续向特色园区聚焦，专业化、智慧化的产业园也在不断涌现。公募REITs在产业园区领域的试点，打通了产业园的退出通道，激发了产业地产的活力。随着公募REITs扩募规则的推出，中国房地产行业大资管时代已经到来。 （三）公司经营情况概述 2022年是招商蛇口的“品质
