核心净利润同比增长24%，派发特别股息

证券研究报告|2024年08月30日 核心观点公司研究·海外公司财报点评 核心净利润同比增长24%，派发特别股息。2024H1，公司实现营业收入80亿元，同比+17%；核心净利润17.7亿元，同比+24%；核心净利率22.2%，同比提升1.3个百分点，一方面是因为毛利率34.0%，同比提升了0.8个百分点。此外得益于管理效率提升，公司2024H1管理及销售费用率6.5%，同比降低了1.5个百分点。拆分业务结构，公司两大主营业务物业航道和商业航道收入占比分别为64%、36%，毛利占比分别为36%、64%。公司重视股东回报，2024H1派息0.279元/股，中期派息率36%，同比持平，同时派发特别股息0.575元/股，相当于2023全年派息率100%。 商业航道毛利率提升。2024H1，公司商业航道收入为28.5亿元，同比+23%毛利率60.9%，同比提升了2.4个百分点。细拆构成，购物中心和写字楼的收入占比分别为66%、34%，收入同比增速分别为34%、7%，毛利率分别为72.5%、38.1%，毛利占比分别为79%和21%。截至2024H1末，公司在营购物中心项目数为108个，管理面积1185万㎡，同比+24%；85个项目零售额排名当地市场前三，占比79%。公司商业航道储备开业购物中心项目数量较多，收入潜在增量空间仍较大。 物业航道收入稳步增长。2024H1，公司物业航道收入51亿元，同比+14%；毛利率18.9%，同比下降1.2个百分点。收入增长主要来自于在管规模的增长，截至2024H1末，公司物管在管面积为3.98亿㎡，同比+23%。细拆构成，基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入占比分别为78%、15%、7%，而毛利率分别为14.9%、31.1%、37.8%。 投资建议：我们基本维持此前的盈利预测，预计公司2024-2025年归母净利润分别为36.2/42.1亿元（原值为36.5/44.1亿元），对应每股收益分别为1.59/1.84元，对应当前股价PE为13.8/11.9倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：规模扩张不及预期；消费景气度不及预期拖累购物中心经营业绩；业务经营成本上涨导致利润率水平不及预期。 盈利预测和财务指标 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 12,016 14,767 17,631 20,163 22,462 (+/-%) 35.4% 22.9% 19.4% 14.4% 11.4% 归母净利润(百万元) 2206 2929 3623 4211 4687 (+/-%) 27.9% 32.8% 23.7% 16.2% 11.3% 每股收益（元） 0.97 1.28 1.59 1.84 2.05 EBITMargin 19.7% 23.1% 23.1% 24.0% 24.4% 净资产收益率（ROE） 15.7% 19.4% 21.6% 22.7% 22.8% 市盈率（PE） 22.7 17.1 13.8 11.9 10.7 EV/EBITDA 23.6 16.7 14.4 12.5 11.2 市净率（PB） 3.50 3.13 2.84 2.57 2.32 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算 房地产·房地产服务 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 基础数据 投资评级优于大市(维持) 合理估值 收盘价23.80港元 总市值/流通市值54324/54324百万港元 52周最高价/最低价36.40/20.07港元 近3个月日均成交额102.65百万港元 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《华润万象生活（01209.HK）-全年业绩增长31%，派息率提升至55%》——2024-03-28 《华润万象生活（01209.HK）-在管购物中心突破百座，经营优势料将持续扩大》——2023-12-28 《华润万象生活（01209.HK）-资源能力兼备，商管物管同辉》— —2023-11-20 华润万象生活（01209.HK） 核心净利润同比增长24%，派发特别股息 优于大市 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 核心净利润同比增长24%，派发特别股息。2024H1，公司实现营业收入80亿元，同比+17%；核心净利润17.7亿元，同比+24%；核心净利率22.2%，同比提升1.3个百分点，一方面是因为毛利率34.0%，同比提升了0.8个百分点。此外得益于管理效率提升，公司2024H1管理及销售费用率6.5%，同比降低了1.5个百分点。拆分业务结构，公司两大主营业务物业航道和商业航道收入占比分别为64%、36%，毛利占比分别为36%、64%。公司重视股东回报，2024H1派息0.279元/股，中期派息率36%，同比持平，同时派发特别股息0.575元/股，相当于2023全年派息率100%。 图1：公司历年营业收入及增速图2：公司历年核心净利润及增速 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 图3：公司历年各业务类型收入占比图4：公司历年各业务类型毛利润占比 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 图5：公司历年综合毛利率及核心净利率图6：公司历年管理及销售费用率 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 商业航道毛利率提升。2024H1，公司商业航道收入为28.5亿元，同比+23%；毛利率60.9%，同比提升了2.4个百分点。细拆构成，购物中心和写字楼的收入占比分别为66%、34%，收入同比增速分别为34%、7%，毛利率分别为72.5%、38.1%，毛利占比分别为79%和21%。截至2024H1末，公司在营购物中心项目数为108个，管理面积1185万㎡，同比+24%；85个项目零售额排名当地市场前三，占比79%。公司商业航道储备开业购物中心项目数量较多，收入潜在增量空间仍较大。 图7：公司历年商业航道收入及同比图8：公司历年商业航道各业务类型收入占比 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 图9：公司历年商业航道各业务类型毛利率图10：公司未来购物中心开业计划 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 物业航道收入稳步增长。2024H1，公司物业航道收入51亿元，同比+14%；毛利率18.9%，同比下降1.2个百分点。收入增长主要来自于在管规模的增长，截至2024H1末，公司物管在管面积为3.98亿㎡，同比+23%。细拆构成，基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入占比分别为78%、15%、7%，而毛利率分别为14.9%、31.1%、37.8%。 图11：公司物业航道收入及同比图12：公司物业航道在管面积及同比 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 图13：公司物业航道各业务类型收入占比图14：公司物业航道各业务类型毛利率 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 投资建议：我们基本维持此前的盈利预测，预计公司2024-2025年归母净利润分别为36.2/42.1亿元（原值为36.5/44.1亿元），对应每股收益分别为1.59/1.84元，对应当前股价PE为13.8/11.9倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：规模扩张不及预期；消费景气度不及预期，拖累购物中心经营业绩；业务经营成本上涨导致利润率水平不及预期。 ） ） 财务预测与估值 资产负债表（百万元 2022 2023 2024E 2025E 2026E利润表（百万元） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 现金及现金等价物 12593 11580 13788 13660 12218营业收入 12016 14767 17631 20163 22462 应收款项 2968 3616 4309 4927 5489营业成本 8405 10073 12018 13676 15227 存货净额 148 203 242 276 308营业税金及附加 0 0 0 0 0 其他流动资产 130 67 80 91 101销售费用 151 285 340 343 337 流动资产合计 15839 19518 22471 25439 28491管理费用 1091 999 1192 1311 1415 固定资产 569 552 763 980 1198财务费用 (337) (278) (317) (343) (323) 无形资产及其他 3377 3586 3457 3327 3198投资收益 0 0 64 73 82 资产减值及公允价值 投资性房地产 6051 4123 4123 4123 4123变动 0 0 181 181 181 长期股权投资 2 4 4 4 4其他收入 65 124 0 0 0 资产总计 25838 27783 30818 33874 37015营业利润 2771 3813 4644 5431 6069 短期借款及交易性金融负债 0 0 0 0 0营业外净收支 135 99 210 210 210 应付款项 1636 1933 2312 2635 2937利润总额 2906 3912 4854 5641 6279 其他流动负债 6403 6407 7424 8253 8973所得税费用 693 969 1213 1410 1570 流动负债合计 8040 8340 9736 10888 11909少数股东损益 7 14 17 20 22 长期借款及应付债券 0 0 0 0 0归属于母公司净利润 2206 2929 3623 4211 4687 其他长期负债 3473 3408 3408 3408 3408 长期负债合计 3473 3408 3408 3408 3408现金流量表（百万元 2022 2023 2024E 2025E 2026E 负债合计 11512 11747 13144 14296 15317净利润 2206 2929 3623 4211 4687 少数股东权益 46 88 96 105 115资产减值准备 0 0 0 0 0 股东权益 14280 15948 17579 19474 21583折旧摊销 235 275 299 319 343 负债和股东权益总计 25838 27783 30818 33874 37015公允价值变动损失 0 0 (181) (181) (181) 财务费用 (337) (278) (317) (343) (323) 关键财务与估值指标 2022 2023 2024E 2025E 2026E营运资本变动 2464 1524 652 488 418 每股收益 0.97 1.28 1.59 1.84 2.05其它 (3014) 6 8 9 10 每股红利 0.44 0.70 0.87 1.01 1.13经营活动现金流 1891 4734 4400 4845 5276 每股净资产 6.26 6.99 7.70 8.53 9.46资本开支 (277) (258) (200) (225) (250) ROIC 12% 20% 26% 33% 40%其它投资现金流 0 (4053) 0 (2432) (3891) ROE 16% 19% 22% 23% 23%投资活动现金流 (1064) (43