公司信息更新报告：销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长

浦东金桥（600639.SH） 2024年08月30日 投资评级：买入（维持） 销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长 ——公司信息更新报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师） qidong@kysec.cnhuyaowen@kysec.cn 日期2024/8/29 当前股价(元)9.24 一年最高最低(元)15.14/9.16 总市值(亿元)103.71 流通市值(亿元)78.56 总股本(亿股)11.22 流通股本(亿股)8.50 近3个月换手率(%)39.14 股价走势图 证书编号：S0790522010002证书编号：S0790524070001 销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年中报，公司销售收入减少，房产经营收入保持增长，可售 资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。受公司可结转资源不足及开发进度影响，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.85、13.84和15.19亿元（原值为14.84、16.74和19.01亿元），对应EPS为0.88、1.23、1.35元，当前股价对应PE为10.5、7.5、6.8倍。公司推动重点项目去化，可售项目储备充足，业绩有望改善，维持“买入”评级。 销售收入大幅下降，盈利能力同比下滑 公司2024上半年实现营收14.53亿元，同比-70.0%；实现归母净利润3.28亿元， 同比-78.3%；实现经营性净现金流-4.44亿元，基本每股收益0.29元，销售毛利 20% 10% 0% 浦东金桥沪深300 率和净利率分别为60.1%和21.9%，分别-15.7pct和-8.9pct。公司业绩下降主要由于2023上半年集中结转高毛利住宅项目，2024上半年无住宅项目结转，销售收入同比下降90.1%；同时由于项目销售导致销售期间费率同比+14.9pct至19.5%。 -10%2023-082023-122024-042024-08 -20% -30% -40% 数据来源：聚源 相关研究报告 《无住宅结转致营收下滑，充裕可售资源增厚未来业绩—公司信息更新报告》-2024.4.30 《业绩增长可售货值充裕，产业投资加速推进—公司信息更新报告》 -2024.4.12 《营收利润同比高增，开发项目土储充裕—公司信息更新报告》-2023.11.16 房产经营收入保持增长，可售项目储备充足 截至上半年末，公司持有各类经营性物业合计约313万方，平均出租率降至79%；整体经营稳健，实现租金收入9.54亿元，同比+7.0%；酒店公寓服务业务收入 0.96亿元，同比+16.1%；物业管理业务得益于新增OfficePark金科园及金湘园项目，收入同比+201%。公司上半年祝桥项目实现开工，公司在售住宅碧云澧悦项目二期开盘预售，截至6月末全盘去化率56.35%，累计收款26.3亿元。公司可售项目储备充足，下半年临港组团和北外滩135街坊项目力争实现预售，北外滩138街坊、碧云综合体和祝桥项目上半年推进有条不紊。 新设产业投资平台，融资渠道畅通 公司2024年6月新设“金桥资本”产业投资平台正式运作，首期规模30亿元， 积极构建全生命周期投资矩阵；盛盎公司设立早期基金1亿元，同时推进设立不 低于10亿元的CVC新通信基金。公司融资渠道畅通，2024年8月成功发行5 年期8亿元中票，票面利率2.22%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 5,053 6,585 4,487 7,322 8,400 YOY(%) 9.5 30.3 -31.9 63.2 14.7 归母净利润(百万元) 1,584 1,819 985 1,384 1,519 YOY(%) -2.4 14.9 -45.9 40.5 9.8 毛利率(%) 68.6 68.1 51.0 42.8 40.5 净利率(%) 30.7 27.3 21.6 18.5 17.8 ROE(%) 10.2 10.6 5.4 7.2 7.4 EPS(摊薄/元) 1.41 1.62 0.88 1.23 1.35 P/E(倍) 6.5 5.7 10.5 7.5 6.8 P/B(倍) 0.8 0.7 0.7 0.6 0.6 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E利润表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 流动资产 16647 23259 22912 29012 23050 营业收入 5053 6585 4487 7322 8400 现金 2627 2304 1570 2675 5673 营业成本 1587 2102 2198 4187 5001 应收票据及应收账款 261 190 148 378 242 营业税金及附加 1090 1580 635 952 1058 其他应收款 24 18 10 36 17 营业费用 24 29 31 33 35 预付账款 2 5 0 8 1 管理费用 114 126 121 124 143 存货 11495 19232 19674 24405 15607 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 2238 1510 1510 1510 1510 财务费用 276 399 392 380 337 非流动资产 17901 16522 14988 16283 16331 资产减值损失 0 0 0 0 0 长期投资 18 24 36 49 61 其他收益 12 25 37 30 24 固定资产 1016 959 197 644 522 公允价值变动收益 -3 19 10 10 9 无形资产 264 257 248 240 227 投资净收益 124 41 159 166 174 其他非流动资产 16603 15282 14507 15350 15520 资产处置收益 0 0 0 0 0 资产总计 34548 39781 37900 45294 39381 营业利润 2087 2408 1302 1826 2007 流动负债 12314 11117 14216 19978 15714 营业外收入 2 1 1 1 1 短期借款 3015 3685 5676 4063 4266 营业外支出 1 1 1 1 1 应付票据及应付账款 1397 1573 1683 5348 2670 利润总额 2088 2408 1302 1826 2007 其他流动负债 7903 5859 6858 10567 8778 所得税 535 610 334 469 513 非流动负债 6976 11686 5737 6378 3606 净利润 1552 1798 968 1357 1494 长期借款 5840 10778 4829 5470 2698 少数股东损益 -31 -21 -17 -27 -26 其他非流动负债 1136 908 908 908 908 归属母公司净利润 1584 1819 985 1384 1519 负债合计 19291 22803 19954 26356 19320 EBITDA 3102 3796 2093 2664 2896 少数股东权益 2445 2865 2848 2822 2796 EPS(元) 1.41 1.62 0.88 1.23 1.35 股本 1122 1122 1122 1122 1122 资本公积 1709 1709 1709 1709 1709 主要财务比率2022A2023A2024E2025E2026E 留存收益 9244 10708 11433 12468 13647 成长能力 归属母公司股东权益 12812 14113 15098 16117 17265 营业收入(%) 9.5 30.3 -31.9 63.2 14.7 负债和股东权益 34548 39781 37900 45294 39381 营业利润(%) -2.2 15.4 -46.0 40.3 9.9 归属于母公司净利润(%) -2.4 14.9 -45.9 40.5 9.8 获利能力毛利率(%) 68.6 68.1 51.0 42.8 40.5 净利率(%) 30.7 27.3 21.6 18.5 17.8 现金流量表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E ROE(%) 10.2 10.6 5.4 7.2 7.4 经营活动现金流 -2532 -6703 1139 3669 6738 ROIC(%) 8.5 8.1 4.7 5.7 6.1 净利润 1552 1798 968 1357 1494 偿债能力 折旧摊销 525 522 301 428 619 资产负债率(%) 55.8 57.3 52.6 58.2 49.1 财务费用 276 399 392 380 337 净负债比率(%) 46.9 81.9 65.5 54.8 24.1 投资损失 -124 -41 -159 -166 -174 流动比率 1.4 2.1 1.6 1.5 1.5 营运资金变动 -6936 -10022 -366 1655 4445 速动比率 0.3 0.2 0.1 0.2 0.4 其他经营现金流 2175 641 3 15 17 营运能力 投资活动现金流 2347 1277 1402 -1547 -483 总资产周转率 0.1 0.2 0.1 0.2 0.2 资本支出 8 27 -1246 1710 654 应收账款周转率 24.7 29.3 26.6 27.9 27.1 长期投资 2286 999 -12 -12 -13 应付账款周转率 1.0 1.4 1.4 1.2 1.2 其他投资现金流 69 305 169 176 183 每股指标（元） 筹资活动现金流 649 5100 -5081 788 -3257 每股收益(最新摊薄) 1.41 1.62 0.88 1.23 1.35 短期借款 530 670 1991 -1613 203 每股经营现金流(最新摊薄) -2.26 -5.97 1.02 3.27 6.00 长期借款 1405 4938 -5949 641 -2772 每股净资产(最新摊薄) 11.41 12.57 13.45 14.36 15.38 普通股增加 0 0 0 0 0 估值比率 资本公积增加 0 0 0 0 0 P/E 6.5 5.7 10.5 7.5 6.8 其他筹资现金流 -1286 -508 -1123 1760 -688 P/B 0.8 0.7 0.7 0.6 0.6 现金净增加额 465 -326 -2540 2911 2998 EV/EBITDA 6.1 7.1 11.9 8.8 6.2 数据来源：聚源、开源证券研究所 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人