业绩大幅增长，确认REITs发行收益

业绩简评 2024年8月29日，深圳国际发布2024年半年度报告。1H2024公司实现营业收入66.1亿港元，同比下降4.5%；实现归母净利润 6.53亿港元，同比增长609.1%。 经营分析 物流业务盈利同比大幅增长，确认REITs发行收益。1H2024公司 归母净利润同比增长609.1%，分板块来看：1）物流园业务实现股东应占盈利5.63亿港元，同比增长44%，主要受益于公司成功将杭州一期项目及贵州龙里项目置入华夏深国际REIT，确认税后收益约5.87亿港元。2）公路业务方面，深高速贡献应占盈利4.31 港币(元)成交金额(百万元) 亿港元，同比下降20%，主要由于深高速计提环保业务计提减值准 备等。3）港口业务实现收入16.02亿港元，同比增长21%，主要由于公司持续延伸港口运营产业链，强化项目联动。港口业务股东应占盈利为4367万港元，同比下跌13%，主要由于竞争激烈导致港口毛利率下降。 财务成本大幅降低，确认公允价值损失。1H2024公司财务成本净 司经营盈利约16.86亿港元，同比下降20%，主要由于集团物流业 主要财务指标 务确认公允价值损失2.09亿港元，以及若干新投入运营的物流港 项目 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 额8.58亿元，同比下降40.6%，主要因为公司采取措施减少汇率波动影响，产生汇兑亏损2620万港元，同比减少5.84亿港元。此外公司密切关注汇率变动趋势，持续优化债务期限和币种结构，持续压缩外币贷款规模，锁定优惠利率，进一步降低财务成本。公 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 230829 231129 240229 240531 成交金额深圳国际 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 营业收入增长率 -16.25% 32.16% -21.19% -1.58% 51.76% 重点推进华南物流园项目，物流业务规模持续增长。1H2024，深国 归母净利润(百万港元) 1,254 1,902 2,761 3,406 3,859 际华南物流园转型升级工作取得一系列阶段性进展，各项工作正 归母净利润增长率 -64.80% 51.66% 45.19% 23.37% 13.29% 项目处于培育阶段导致营运成本同比增加。 营业收入(百万港元)15,52920,52416,17515,91924,159 每股经营性现金流净额 4.24 2.32 0.56 0.82 2.47 园一期转型工作，力争年内签订首宗土地合同。公司物流业务规模 ROE(归属母公司)(摊薄) 4.01% 6.02% 8.04% 9.02% 9.73% 持续增长，新投营面积约25万平方米，包括深圳盐田项目、海南 P/E 13.54 7.67 5.00 4.05 3.58 有序推进。下半年公司将抓紧时间窗口，重点推进深国际华南物流 摊薄每股收益(港元)0.520.791.151.411.60 澄迈项目及海南洋浦项目。公司也将全力保障前海颐都大厦、前海印里、深国际华南数字谷、石家庄正定等项目的招商运营工作，并积极争取前海转型三期项目二十单元土地置换取得突破。 盈利预测、估值与评级 维持2024-2026年归母净利润预测27.6亿港元、34.1亿港元、 38.6亿港元。维持“买入”评级。 风险提示 土地确认不及预期风险；深圳房价大幅下滑风险；物流园租金下滑风险；汇率波动风险；并购整合不及预期风险；资产减值风险。 P/B0.540.460.400.370.35 来源：公司年报、国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表(港币百万) 资产负债表(港币百万) 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 18,542 15,529 20,524 16,175 15,919 24,159 货币资金 7,883 10,830 7,598 7,889 11,661 16,671 增长率 -4.7% -16.2% 32.2% -21.2% -1.6% 51.8% 应收款项 6,255 6,547 4,160 3,379 3,502 4,778 主营业务成本 12,975 11,383 12,978 11,252 11,232 16,952 存货 9,562 6,295 4,816 4,188 5,055 6,310 %销售收入 70.0% 73.3% 63.2% 69.6% 70.6% 70.2% 其他流动资产 3,317 6,805 3,871 3,480 3,462 4,038 毛利 5,567 4,147 7,545 4,922 4,687 7,207 流动资产 27,016 30,477 20,444 18,935 23,680 31,797 %销售收入 30.0% 26.7% 36.8% 30.4% 29.4% 29.8% %总资产 21.8% 22.8% 15.7% 14.5% 16.9% 20.9% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 19,798 28,490 28,364 28,364 28,364 28,364 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 23,006 21,311 22,885 27,123 31,235 35,223 销售费用 185 148 155 123 121 184 %总资产 18.6% 16.0% 17.5% 20.7% 22.3% 23.2% %销售收入 1.0% 1.0% 0.8% 0.8% 0.8% 0.8% 无形资产 33,331 30,493 29,824 29,824 29,824 29,824 管理费用 1,353 1,124 1,270 1,001 985 1,495 非流动资产 96,691 103,018 110,051 112,063 116,174 120,162 %销售收入 7.3% 7.2% 6.2% 6.2% 6.2% 6.2% %总资产 78.2% 77.2% 84.3% 85.5% 83.1% 79.1% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 123,708 133,495 130,495 130,998 139,854 151,960 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 14,380 31,709 26,978 26,764 27,657 28,789 息税前利润（EBIT） 9,563 4,339 7,017 7,750 9,317 10,353 应付款项 3,872 4,208 4,338 3,751 4,680 5,651 %销售收入 51.6% 27.9% 34.2% 47.9% 58.5% 42.9% 其他流动负债 10,719 12,666 10,693 8,087 7,960 12,079 财务费用 845 1,408 1,823 1,599 1,672 1,691 流动负债 28,971 48,584 42,009 38,602 40,297 46,519 %销售收入 4.6% 9.1% 8.9% 9.9% 10.5% 7.0% 长期贷款 25,877 24,426 28,361 30,661 32,661 34,661 其他长期负债 5,808 5,285 5,149 2,577 2,577 2,577 负债 60,655 78,296 75,519 71,840 75,534 83,757 投资收益-140-1,5841,0971,1791,2821,357 普通股股东权益 37,872 31,248 31,582 34,343 37,749 39,644 %税前利润-1.6%-54.0%21.1%19.2%16.8%15.7% 其中：股本 2,267 2,388 2,393 2,393 2,393 2,393 营业利润 4,076 2,953 6,096 3,798 3,581 5,528 未分配利润 33,991 34,230 35,590 38,350 41,757 43,652 营业利润率 22.0% 19.0% 29.7% 23.5% 22.5% 22.9% 少数股东权益 25,181 23,951 23,393 24,816 26,570 28,558 营业外收支 负债股东权益合计 123,708 133,495 130,495 130,998 139,854 151,960 税前利润利润率 8,71847.0% 2,93118.9% 5,19425.3% 6,15238.0% 7,64648.0% 8,66235.9% 比率分析 所得税 2,628 995 2,289 1,969 2,485 2,815 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 所得税率 30.1% 33.9% 44.1% 32.0% 32.5% 32.5% 每股指标 净利润 6,090 1,936 2,905 4,183 5,161 5,847 每股收益 1.60 0.54 0.80 1.15 1.41 1.60 少数股东损益 2,527 682 1,003 1,422 1,755 1,988 每股净资产 16.71 13.09 13.20 14.25 15.67 16.45 归属于母公司的净利润 3,563 1,254 1,902 2,761 3,406 3,859 每股经营现金净流 1.62 4.24 2.32 0.56 0.82 2.47 净利率 19.2% 8.1% 9.3% 17.1% 21.4% 16.0% 每股股利 0.83 0.26 0.40 0.63 0.74 0.81 回报率 现金流量表(港币百万) 净资产收益率 9.41% 4.01% 6.02% 8.04% 9.02% 9.73% 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 2.88% 0.94% 1.46% 2.11% 2.44% 2.54% 净利润 3,563 1,254 1,902 2,761 3,406 3,859 投入资本收益率 6.47% 2.57% 3.56% 4.52% 5.05% 5.31% 少数股东损益 2,527 682 1,003 1,422 1,755 1,988 增长率 非现金支出 -1,638 277 3,386 -780 -2,153 -913 主营业务收入增长率 -4.68% -16.25% 32.16% -21.19% -1.58% 51.76% 非经营收益 EBIT增长率 -2.46% -54.63% 61.74% 10.45% 20.22% 11.11% 营运资金变动 -1,486 5,292 -2,993 -1,394 -170 1,982 净利润增长率 -11.09% -64.80% 51.66% 45.19% 23.37% 13.29% 经营活动现金净流 3,672 10,134 5,552 1,349 1,972 5,940 总资产增长率 9.29% 7.91% -2.25% 0.39% 6.76% 8.66% 资本开支 -8,085 -7,231 -10,039 -5,000 -5,000 -5,000 资产管理能力 投资 -618 -857 942 0 0 0 应收账款周转天数 42.1 46.7 33.8 35.0 34.3 25.9 其他 550 252 2,624 3,606 5,737 4,825 存货周转天数 336.9 250.8 154.1 144.0 148.1 120.7 投资活动现金净流 -8,153 -7,836 -6,473 -1,394 737 -175 应付账款周转天数 70.1