合景泰富集团2024年中期报告

本产品采用的材料来自良好管理的FSC®认证森林和其他受控来源。 目录 公司资料2 公司简介3 管理层讨论与分析4 其他资料17 简明合并中期财务资料 简明合并损益表24 简明合并全面收益表25 简明合并财务状况表26 简明合并权益变动表28 简明合并现金流量表29 简明合并中期财务资料附注31 公司资料 董事 执行董事 孔健岷（主席） 孔健涛（行政总裁）孔健楠 蔡风佳 独立非执行董事 李嘉士（于2024年3月1日辞任）谭振辉 罗耀荣 黄敏明（于2024年4月1日获委任） 公司秘书 陈健威 法定代表 孔健岷陈健威 审核委员会 谭振辉（主席） 李嘉士（于2024年3月1日辞任）罗耀荣 黄敏明（于2024年4月1日获委任） 薪酬委员会 谭振辉（主席）孔健岷 罗耀荣 黄敏明（于2024年4月1日获委任） 提名委员会 孔健岷（主席）谭振辉 罗耀荣 黄敏明（于2024年4月1日获委任） 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 香港主要营业地点 香港湾仔 告士打道39号夏�大厦 13楼1301室 股份过户登记总处 SMPPartners(Cayman)LimitedRoyalBankHouse—3rdFloor 24SheddenRoad,P.O.Box1586GrandCayman,KY1-1110CaymanIslands 股份过户登记香港分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17M楼 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司中国民生银行股份有限公司恒生银行（中国）有限公司恒生银行有限公司 中国工商银行（亚洲）有限公司中国工商银行股份有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司渣打银行（中国）有限公司 渣打银行（香港）有限公司东亚银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司 核数师 栢淳会计师事务所有限公司 （前称“上会栢诚会计师事务所有限公司”） 公共利益实体注册审计师 法律顾问 有关香港法律：盛德律师事务所 有关开曼群岛法律：康德明律师事务所 网站 www.kwggroupholdings.com 股份代号 1813（香港联合交易所有限公司主板） 02 合景泰富集团控股有限公司2024年中期报告 公司简介 合景泰富集团控股有限公司（“合景泰富”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）成立于1995年，于2007年7月在香港联合交易所有限公司主板上市（股份代号：01813.HK）。作为国内领先的城市综合运营商，集团秉持“以心筑家，创建未来”的理念，坚持以“根植广州，辐射全国”为发展战略，多年来聚焦一二线城市发展，深耕粤港澳大湾区及长三角区域，并覆盖环渤海及中西部等重要城市经济圈，目前已布局逾40个城市。 经过28年的发展，本集团已拥有完整的物业开发体系和均衡的产品组合，产品涵盖中高端住宅、服务式公寓、别墅、写字楼、酒店、购物中心等各种类别。集团旗下业务以地产开发及商业经营为主，教育、大健康等多元业务板块亦与地产板块协同发展。 展望未来，本集团专注于住宅及商业物业项目开发的同时，亦会致力重视“环境、社会及管治（简称“ESG”）”，全面提升公司在环境、社会、管治的实践，走可持续发展道路。 03 合景泰富集团控股有限公司2024年中期报告 管理层讨论与分析 财务回顾 收入 本集团的收入主要包括(i)物业销售的所得款项总额、(ii)投资物业已收及应收经常性收入总额及(iii)来自酒店房租、食物及饮品销售及其他配套服务（当服务已确认提供）的收入总额。收入主要来自三个业务分部：物业开发、物业投资及酒店营运。 于2024年上半年的收入约人民币5,234.0百万元，较2023年同期约人民币7,454.0百万元减少29.8%。 截至2024年6月30日止六个月，物业开发、物业投资及酒店营运的收入分别约人民币4,421.2百万元、人民币447.4百万元及人民币365.4百万元。 于2024年上半年，按权益合并收入约人民币7,397.7百万元，较2023年同期约人民币14,446.8百万元减少48.8%。 物业开发 截至2024年6月30日止六个月，物业开发收入约人民币4,421.2百万元，较2023年同期约人民币6,604.1百万元减少33.1%。尽管已交付总建筑面积（“总建筑面积”）由2023年上半年371,835平方米增加至2024年同期398,698平方米，平均销售价格 （“平均销售价格”）由2023年同期每平方米人民币17,761元减少至截至2024年6月30日止六个月每平方米人民币11,089元，主要由于截至2024年6月30日止六个月，已交付较低售价物业，面积占比较大。 截至2024年6月30日止六个月，物业开发的按权益合并收入约人民币6,402.5百万元，较2023年同期约人民币13,413.4百万元减少52.3%，主要由于合营企业物业开发的按权益合并收入由2023年同期的约人民币6,142.9百万元减至截至2024年6月30日止六个月的约人民币1,965.1百万元，其平均销售价格更低，已交付总建筑面积更少。 物业投资 截至2024年6月30日止六个月，物业投资收入约人民币447.4百万元，较2023年同期约人民币455.0百万元减少1.7%。 酒店营运 截至2024年6月30日止六个月，酒店营运收入约人民币365.4百万元，较2023年同期约人民币394.9百万元减少7.5%，主要由于出售一家酒店所致。 销售成本 本集团的销售成本主要指本集团在物业开发活动中直接产生的成本。销售成本以已售物业的成本为主，当中包括在建设期内的直接建筑成本、取得土地使用权成本及有关借贷资金的资本化借贷成本。 截至2024年6月30日止六个月，销售成本约人民币5,136.1百万元，较2023年同期约人民币7,011.6百万元减少26.7%。减少主要由于截至2024年6月30日止六个月，已交付较低土地和建筑成本的中低端物业，面积占比较大。 04 合景泰富集团控股有限公司2024年中期报告 管理层讨论与分析 截至2024年6月30日止六个月，每平方米的土地成本由2023年同期的人民币8,153元减少至人民币3,835元。截至2024年6月30日止六个月，每平方米的建筑成本由2023年同期的人民币5,229元减少至人民币4,627元。毛利 截至2024年6月30日止六个月，本集团的毛利约人民币97.8百万元，较2023年同期约人民币442.4百万元减少77.9%。毛利 减少主要由于2024年上半年总销售减少，其平均销售价格较低所致。截至2024年6月30日止六个月，本集团录得毛利率 1.9%（2023年：5.9%）。 截至2024年6月30日止六个月，本集团的按权益合并核心毛利约人民币217.6百万元，较2023年同期约人民币980.2百万元减少77.8%。按权益合并核心毛利减少主要由于2024年上半年本集团总销售减少，其平均销售价格较低所致。截至2024年6月30日止六个月，本集团录得按权益合并核心毛利率为2.9%（2023年：6.8%）。 其他收入及收益净额 截至2024年6月30日止六个月，其他收入及收益约人民币510.0百万元，较2023年同期约人民币881.3百万元减少42.1%，主要包括项目管理服务收入约人民币213.7百万元及处置附属公司收益约人民币177.8百万元。 销售及营销开支 截至2024年6月30日止六个月，本集团的销售及营销开支约人民币453.6百万元，较2023年同期约人民币590.1百万元减少 23.1%，主要是由于销售额下降导致相关费用减少。 行政开支 截至2024年6月30日止六个月，本集团行政开支约人民币745.5百万元，较2023年同期约人民币733.2百万元轻微增加1.7%。 其他营运开支 截至2024年6月30日止六个月，本集团其他营运开支约人民币3,917.5百万元（2023年：约人民币2,509.8百万元）。这是由于本集团开发物业减值亏损所致。 投资物业公允值亏损净额 截至2024年6月30日止六个月，本集团投资物业公允值亏损约人民币470.9百万元（2023年：约人民币1,254.0百万元），主要来自上海环球都会广场约人民币145.0百万元和广州合景国际金融广场约人民币101.0百万元的公允值亏损。 融资成本 截至2024年6月30日止六个月，本集团融资成本约人民币1,910.5百万元（2023年：约人民币1,334.7百万元），乃有关若干一般公司贷款及部分优先票据的借贷成本。由于该等借贷并不是用作项目开发，故并未资本化。 05 合景泰富集团控股有限公司2024年中期报告 管理层讨论与分析 分占合营企业亏损 截至2024年6月30日止六个月，本集团录得分占合营企业亏损约人民币923.8百万元（2023年：约人民币4,658.0百万元）。 这主要包括在建物业及持作销售用途的竣工物业之减值亏损约人民币162.7百万元、投资物业公允价值亏损约人民币 265.0百万元及融资成本约人民币373.7百万元。 应占合营企业亏损减少主要由于在建物业及持作销售用途的竣工物业之减值亏损由截至2023年6月30日止六个月约人民币2,731.8百万元减少至2024年同期约人民币162.7百万元，以及截至2023年6月30日止六个月撇销递延税项资产约人民币346.7百万元所致。 所得税开支 截至2024年6月30日止六个月，所得税开支约人民币313.9百万元，较2023年同期约人民币129.0百万元增加143.3%，主要由于递延所得税抵免由2023年同期的人民币370.6百万元减少至截至2024年6月30日止六个月的人民币184.1百万元所致。 期内亏损 截至2024年6月30日止六个月，本集团的期内亏损约人民币8,133.0百万元（2023年：约人民币9,928.9百万元）。 流动资金、财务及资本资源 现金状况 于2024年6月30日，本集团的现金及银行结余的账面金额约人民币1,515.7百万元（2023年12月31日：约人民币1,719.4百万元）。 根据中国有关法规，本集团若干物业开发公司须将若干数目的已收预售物业的所得款项存入指定银行户口作为承建相关物业的担保按金。于2024年6月30日，本集团受限制现金约人民币823.0百万元（2023年12月31日：约人民币938.0百万元）。 借贷及本集团的资产抵押 于2024年6月30日，本集团的银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别约人民币41,223.4百万元、人民币27,947.7百万元及人民币3,484.2百万元。在银行及其他贷款中，约人民币16,386.4百万元将须于一年内偿还，约人民币16,363.8百万元将须于两年至五年内偿还，以及约人民币8,473.2百万元将须于五年后偿还。所有优先票据已呈列为流动负债。在境内公司债券中，约人民币80.8百万元将须于一年内偿还，约人民币3,403.4百万元将须于两年至五年内偿还。 于2024年6月30日，本集团约人民币40,546.9百万元的银行及其他贷款及约人民币3,484.2百万元的境内公司债券乃以本集团账面总值约人民币81,026.8百万元的楼宇、土地使用权、投资物业、在建物业及持作销售用途的竣工物业，加上本集团若干附属公司物业销售收益权及股权作抵押。本集团若干附属公司共同及个别担保优先票据，并以其股份作为抵押品提供抵押。 06 合景泰富集团控股有限公司2024年中期报告 管理层讨论与分析 除于2024年6月30日总额约人民币1,827.6百万元及人民币1,070.8百万元的若干贷款结余分别以港元及美元计值外，本集团全部银行及其他贷款的账面金额均以人民币计值。于2024年6月30日，除总额约为人民币8,859.2百