合景泰富集团2022年年度报告

目录 2公司资料及股东信息 3公司简介 4荣誉与奖状 6主席报告 10管理层讨论与分析 32项目概览 33董事及高级管理层简介 36企业管治报告 57董事会报告 78独立核数师报告 82合并财务报表 195项目摘要 196五年财务摘要 公司资料及股东信息 公司资料董事 执行董事 孔健岷（主席） 孔健涛（行政总裁）孔健楠 蔡风佳 独立非执行董事 李嘉士谭振辉 李彬海（于2022年6月2日退任）罗耀荣（于2022年7月21日获委任） 公司秘书 陈健威 法定代表 孔健岷陈健威 审核委员会 谭振辉（主席）李嘉士 李彬海（于2022年6月2日退任） 罗耀荣（于2022年7月21日获委任） 薪酬委员会 谭振辉（主席）孔健岷 李彬海（于2022年6月2日退任） 罗耀荣（于2022年7月21日获委任） 提名委员会 孔健岷（主席）谭振辉 李彬海（于2022年6月2日退任）罗耀荣（于2022年7月21日获委任） 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港主要营业地点 香港九龙 柯士甸道西1号环球贸易广场85楼8503–05A室 股份过户登记总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A,Block3BuildingD,P.O.Box1586GardeniaCourt,CamanaBayGrandCayman,KY1-1100CaymanIslands 股份过户登记香港分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心17M楼 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司中国民生银行股份有限公司恒生银行（中国）有限公司恒生银行有限公司 中国工商银行（亚洲）有限公司中国工商银行股份有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司渣打银行（中国）有限公司 渣打银行（香港）有限公司东亚银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司 核数师 安永会计师事务所 公共利益实体注册审计师 法律顾问 香港法律： 盛德律师事务所 开曼群岛法律：康德明律师事务所 网站 www.kwggroupholdings.com 股份编号 1813（香港联合交易所有限公司主板） 2022年度财务日程表 中期业绩公布：2022年8月30日 全年业绩公布:2023年3月31日 暂停办理股份过户登记手续（附注）:2023年5月29日至6月1日（首尾两日包括在内） 股东周年大会:2023年6月1日 附注：为厘定有权出席股东周年大会并于会上投票的股东 股东信息 2合景泰富集团控股有限公司2022年度报告 公司简介 合景泰富集团控股有限公司（“合景泰富”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）成立于1995年，于2007年7月在香港联合交易所有限公司主板上市（股份代号：01813.HK）。作为国内领先的城市综合运营商，集团秉持 “以心筑家，创建未来”的理念，坚持以“根植广州，辐射全国”为发展战略，多年来聚焦一二线城市发展，深耕粤港澳大湾区及长三角区域，并覆盖环渤海及中西部等重要城市经济圈，目前已布局逾40个城市。 经过28年的发展，本集团已拥有完整的物业开发体系和均衡的产品组合，产品涵盖中高端住宅、服务式公寓、别墅、写字楼、酒店、购物中心等各种类别。集团旗下业务以地产开发及商业经营为主，教育、大健康等多元业务板块亦与地产板块协同发展。 展望未来，本集团专注于住宅及商业物业项目开发的同时，亦会致力重视“环境、社会及管治（简称“ESG”）”，全面提升公司在环境、社会、管治的实践，走可持续发展道路。 合景泰富集团控股有限公司2022年度报告3 荣誉与奖状 本集团获取部份奖项如下： 序号 奖项名称 获奖单位╱项目 颁奖机构 1 住房和城乡建设突出贡献奖 集团 广州住房和城乡建设报告调研办公室 2 2022年减碳卫士国际认证 集团 亚洲企业商会CarbonChampion 3 2022数字化发展卓越表现奖 集团 观点指数研究院 4 2022年度ESG责任企业 集团 乐居财经 5 2022碳中和典范企业 集团 2022国际绿色零碳节 6 年度ESG标杆企业 集团 每日经济新闻 7 2022年度杰出ESG实践企业 集团 投资者网 8 时代公益先锋奖获奖 集团 2022第十五届时代营销盛典 9 2022年度湾区影响力企业 集团 南方都市报 10 2022年度多元产业经营奖 集团 界面新经济动能榜单 11 2022中国房企超级产品力TOP19 集团 亿翰 12 2022中国房企十大豪宅产品线—合景泰富臻系 集团 亿翰 4合景泰富集团控股有限公司2022年度报告 荣誉与奖状 序号 奖项名称 获奖单位╱项目 颁奖机构 13 2022中国房企十大高端臻选作品—合景臻溋名铸 集团 亿翰 14 港股100强—ESG卓越企业奖 集团 港股100强研究中心 15 2022年度“金格奖”—大中华区卓越上市公司评选 “年度信息披露奖” 集团 格隆汇 16 第六届中国卓越IR“最佳信披奖” 集团 路演中、中国卓越IR 17 2022年度公益创新奖 集团 2022第十二届公益节 18 2022美国MUSEDESIGNAWARDS缪斯奖金奖 北京通州写字楼 缪斯奖 19 “包豪斯”奖专业组铜奖 合景•悠方（广州知识城） 包豪斯 20 中购联购物中心行业2021年度星秀榜单—待新开业购物中心星秀榜 合景•悠方（广州知识城） 中购联 21 TITAN房地产大奖铂金奖 合景•悠方（广州知识城） TITAN房地产大奖 22 商业地产“金座标奖”2021–2022年度商业地产创新推动潮企业 集团 金座标 23 年度高成长商业地产企业 集团 联商网 24 中国不动产商管综合实力TOP30 集团 克而瑞 25 中国办公运营综合实力TOP20 集团 克而瑞 26 “2022CCFA金百合购物中心最佳实践案例”五星案例 集团 克而瑞 27 2022年度商办运营商表现力指数TOP20 集团 观点 28 2022年度营销企划卓越榜 集团 中购联 29 2022年度城市推动卓越榜 集团 中购联 30 2022年度商业地产创新企业 集团 赢商网 31 2022年度零售商业地产企业综合实力TOP30 集团 赢商网 32 第二十二届中国金马奖网红酒店品牌 木纹缇 第二十二届中国金马奖 33 第二十二届中国金马奖十佳酒店管理公司 木莲庄酒店集团 第二十二届中国金马奖 34 迈点MBI商业价值品牌大奖 木莲庄酒店 迈点旅游住宿业MBI 合景泰富集团控股有限公司2022年度报告5 主席报告 行稳致远，穿越周期推动可持续经营，坚持长期主义！ 回顾2022年，行业面临前所未有的挑战与困难。房地产市场下行压力持续加重，行业融资渠道受限，房企流动性压力徒增。这一轮行业周期下，房地产行业的优胜劣汰正在加快进行。2022年下半年起，各项行业利好政策暖风频吹：央行降准降息、各地高频次的限 购放松、再到信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”、房企纾困、保交楼保民生等，都旨在积极推动市场复苏，助力行业健康平稳发展。 当前房地产行业仍处于调整期，市场仍以观望情绪为主，但已经出现逐渐复苏的迹象。新形势下，行业发展逻辑需要转变。这一轮行业周期下，房企需要通过稳 6合景泰富集团控股有限公司2022年度报告 主席报告 我们不断为客户创建高品质、高附加值的物业，实现人们追求美好生活的梦想。在营销方面，集团积极结合新环境、新市场的需求，通过“一合好房”在线营销平台，让客户在线了解集团旗下所有房源动态。2022年，我们通过“一合好房”在线营销平台举办“双11合意购房节”等在线引流活动，集成在线线下资源，创意营销。 合景泰富成立28载，我们深耕大湾区、长三角、环渤海和西南重点城市，高能级别城市的深耕让我们在行业下行时更具抵抗风险的韧性。当市场回暖、买家信心重塑后，一二线城市市场需求较大，反弹速度更快，去化能力更强，集团亦能在行业调整期受益。我们构筑的多元商业生态，持续创造商业价值，即使在疫情和行业下行之下，依然为集团产生现金流。 2022年是行业异常艰辛的一年，在行业波动下，我们主动积极做好债务管理。于2022年，本集团已兑付人民币75.44亿公司债券、CMBS及ABS，以及3.63亿美元债和12.84亿港币银团贷款，合计归还人民币约113亿元。集团成功完成对2022年9月到期的两笔美元债合计9亿美元及2023年9月到期7亿美元债券进行交换要约，缓解了短期流动性压力。 健经营，实现长期价值。中共二十大报告、中央经济工作会议多次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，为更好地满足刚性和改善性住房需求，各地“因城施策”。我们相信房地产行业在告别过去高周转、高杠杆路线后，将有望逐步走出寒冬，实现健康平稳的长远发展。 合景泰富成立28载，我们始终秉承“以心筑家，创建未来”的核心理念。在过去一年，我们坚守初心，匠心筑就品质人居，兑现人们对美好人居的期望。我们将艺术空间、人文体验、高定美学、绿色设计巧妙融合，成功铸就广州臻溋•名铸、广州臻颐府、深圳臻林天汇大厦等各类臻系列产品，得到了市场的积极反响和认可。 合景泰富集团控股有限公司2022年度报告7 主席报告 2022年11月以来，信贷、债券、股权三个融资渠道的“三支箭”的政策组合陆续出台，较为全面地覆盖了房企的主要融资渠道，有助于加快改善房企的融资困境。11月8日，银行间市场交易商协会发文，推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约人民币2,500亿元民营企业债券融资。得益于此项政策，集 8合景泰富集团控股有限公司2022年度报告 主席报告 在设计、规划、建造等全周期流程中，集团将会继续注入与ESG相关的战略考量，积极探索未来城市可持续建设与运营的方向。 展望2023年 在中央“房住不炒”政策主基调下，2023年房地产行业有望逐步复苏，房企逐步实现企暖回稳。新的一年，合景泰富集团将积极应对机遇和挑战，继续秉承“以心筑家，创建未来”的核心理念，聚势协同，稳健经营。集团将继续以匠心打造产品，以服务回报客户，提高集团治理水平，走可持续发展道路。集团将积极改善债务结构，不断降低有息负债，积极推进销售及大单写字楼销售，通过“强销售、降负债”，全面增强集团现金流动性。集团会坚持长期主义，实现高质量发展，为我们的社会、股东、客户创造长效价值！ 致谢 本人谨代表集团和董事会向全体股东、广大投资者、合作伙伴以及长久以来支持和帮助合景泰富的一众客户，致以最诚挚的感谢。感谢各位董事、管理层及全体员工坚定不移的支持和奉献，合景泰富因为你们的杰出智慧和不懈努力才能持续发展。让我们携手并进，向上而生！ 团与2023年1月成功发行人民币7亿元中期票据，并由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。 在环境、社会、管治方面，秉承绿色引领与环境共生的理念，我们继续探索如何在可持续发展的道路上，坚持长期主义。2022年，集团MSCIESG评级从“BB”上调至“BBB”级，其中，集团在绿色建筑、产品质量与安全、企业行为等维度表现优异，反映出集团在可持续发展上不断探索的优异成果备受国际资本市场认可。 主席 孔健岷 2023年4月28日 合景泰富集团控股有限公司2022年度报告9 管理层 讨论与分析 管理层讨论与分析 财务回顾 收入 本集团的收入主要包括(i)物业销售的所得款项总额、(ii)投资物业已收及应收经常性收入总额及(iii)来自酒店房租、食物及饮品销售及其他配套服务（当服务已确认提供）的收入总额。收入主要来自三个业务分部：物业开发、物业投资及酒店营运。 于2022年的收入约为人民币13,452.6百万元，较2021年约人民币23,844.7百万元减少43.6%。有关减少乃主要由于新冠疫情旷日持久，导致施工进度延误，物业