龙湖集团2024年半年报显示，受开发业务影响，公司业绩同比下滑。核心观点如下：
财务状况
- 2024H1有息负债规模1874.2亿元，同比减少9.5%，境内贷款占比69%，其中经营性物业贷与长租贷占40%；境内债券占13%，境外贷款占13%，美元债占5%。短期有息负债294.3亿元，占比15.7%，2024年内到期公司债仅10亿元，2025年到期136亿元。
- 流动性方面，期末现金500.6亿元，扣除预售资金监管后现金309亿元，覆盖未来一年到期债务。综合融资成本小幅下降0.10pct至4.16%，期末净负债率56.7%，剔除预收款后资产负债率58.6%，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为1.01倍。
业绩表现
- 2024H1营收468.6亿元，同比下降24.5%；归母净利润58.7亿元，同比下降27.2%；归母核心净利润47.5亿元，同比下降27.9%。整体毛利率20.6%，同比下降1.8pct，开发业务毛利率降至7.4%；归母净利率12.5%，同比下降0.5pct。
- 运营及服务业务对业绩贡献占比持续提升，2024H1两大业务营收增长7.6%，占比提升至28%，业绩占比超80%。
销售与拿地
- 2024H1全口径销售金额511.2亿元，同比下降48.1%，位列克而瑞百强房企第10名。权益拿地金额52亿元，聚焦北京、上海、苏州、杭州等核心城市。土地储备4141万方，权益土储2959万方，环渤海、西部地区占比34%、26%，长三角、华中、华南分别占15%、15%、10%。
运营业务
- 商业运营方面，新开业3座商场，期末运营总建面829万方，出租率96%，租金收入53.2亿元，同比增长6.2%。冠寓开业房间数12.3万间，出租率95.6%，租金收入13.1亿元，同比增长6.5%。
- 服务业务收入64.9亿元，同比增长11.1%，期末在管面积3.7亿方。运营业务推动经营性物业贷余额持续增长，2024H1余额净增219亿元至693亿元，保障流动性安全。
盈利预测与评级
- 预计2024/2025/2026年营收分别为1635.3/1548.4/1477.1亿元，归母净利润分别为109.8/103.5/99.5亿元，EPS为1.6/1.5/1.44元/股，PE为4.9/5.2/5.4倍。维持“增持”评级。
风险提示
- 政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。
