1H24开发业务影响业绩同比下滑，保持流动性是第一要务

龙湖集团（00960.HK） 证券研究报告|半年报点评 2024年08月28日 1H24开发业务影响业绩同比下滑，保持流动性是第一要务 保持财务稳健，流动性有效覆盖未来一年到期债务。2024H1公司有息负债规模为1874.2亿元，同比减少9.5%。从债务结构看，境内贷款占比达69%， 其中经营性物业贷与长租贷占有息负债40%；境内债券占13%，境外贷款占13%，美元债占5%。从债务到期结构看，短期有息负债294.3亿元，占比 15.7%。至8月23日，公司2024年内公司债到期规模仅10亿元；2025年 到期136亿元。流动性方面，报告期末公司在手现金500.6亿元，扣除预售资金监管后现金为309亿元，基本覆盖未来一年到期债务。2024H1公司综合融资成本小幅下降0.10pct至4.16%，期末净负债率56.7%，剔除预收款后资产负债率58.6%，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为1.01倍。 公司2024H1营收同比-24.5%，归母净利润同比-27.2%，运营及服务业务对业绩贡献占比持续提升。公司2024H1实现营业收入468.6亿元，同比下降24.5%；实现归母净利润58.7亿元，同比下降27.2%；实现归母核心 增持（维持） 股票信息 行业房地产开发 前次评级增持 08月27日收盘价（港元）8.60 总市值（百万港元）59,188.83 总股本（百万股）6,882.42 其中自由流通股（%）100.00 30日日均成交量（百万股12.45 股价走势 净利润47.5亿元，同比下降27.9%。整体毛利率为20.6%，同比下降1.8pct，龙湖集团恒生指数 其中开发业务毛利率继续承压，降至7.4%；归母净利率为12.5%，同比下降0.5pct。值得注意的是，在开发持续承压的背景下，公司运营及服务业务对业绩的贡献占比持续提升，2024H1两大业务营收增长7.6%，占比提升至28%；两大业务业绩占比超80%。 公司销售继续承压，拿地规模收缩，更加聚焦核心城市。公司2024H1全 口径销售金额为511.2亿元，同比下降48.1%，规模位列克而瑞百强房企第 10名，同比下滑速度略快于百强房企下滑速度。2024H1公司权益拿地金额为 52亿元，力度较上年同期继续下滑，拿地聚焦在北京、上海、苏州、杭州等高能级城市。土储端，公司低能级城市去化仍存压力，2024H1期末公司土地储备为4141万方，权益土储为2959万方。环渤海、西部地区占比相对较高，分别占总土储34%、26%，这两个区域中烟台、重庆占比较高；长三角、华 20% 4% -12% -28% -44% -60% 2023-082023-122024-042024-08 作者 中、华南分别占15%、15%、10%。 运营业务助力公司经营性物业贷增长，同时与服务业务贡献稳定现金流，保障流动性安全。商业运营方面，公司2024H1新开业3座商场，期末运营总建面达829万方，期末出租率96%。2024H1商场租金收入为53.2亿元， 同比增长6.2%。此外，冠寓已开业房间数12.3万间，整体出租率为95.6%，实现租金收入13.1亿元，同比增长6.5%。服务业务方面，2024H1实现收入 64.9亿元，同比增长11.1%，期末在管面积为3.7亿方。公司运营业务继续逆周期提升，一方面稳定的租金流入为公司提供稳健现金流；另一方面稳定经营的商场推动抵押率提升，以及新开业商场作为增量，推动公司经营性物业贷余额持续增长，2024H1余额净增219亿元至693亿元，保障公司在民企融资环境持续收缩的环境下的流动性安全。 盈利预测与投资评级：考虑到目前行业下行环境，我们调整盈利预测，预计 公司2024/2025/2026年营收分别为1635.3/1548.4/1477.1亿元；归母净利 润分别为109.8/103.5/99.5亿元；对应的EPS为1.6/1.5/1.44元/股；对应PE 为4.9/5.2/5.4倍。维持“增持”评级。 风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。 财务指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 250,565 180,737 163,533 154,836 147,709 增长率yoy（%） 12.2 -27.9 -9.5 -5.3 -4.6 归母净利润（百万元） 24,362 12,850 10,982 10,350 9,945 增长率yoy（%） 2.1 -47.3 -14.5 -5.8 -3.9 EPS最新摊薄（元/股） 3.54 1.87 1.60 1.50 1.44 净资产收益率（%） 14.1 7.2 5.8 5.0 4.5 P/E（倍） 2.2 4.2 4.9 5.2 5.4 P/B（倍） 0.4 0.4 0.3 0.3 0.3 资料来源：Wind，国盛证券研究所注：股价为2024年8月27日收盘价 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《龙湖集团（00960.HK）：多航道业务稳步发展，年内到期公开债务压力较轻》2024-04-27 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 540238 442191 395585 399588 381781 营业收入 250565 180737 163533 154836 147709 现金 72095 59224 48844 45027 48570 营业成本 197527 150153 136245 129933 124409 应收票据及应收账款 29820 28645 24255 27357 26355 销售费用 5338 5263 5560 5419 5318 其他应收款 92623 78972 69694 71066 63215 管理费用 6794 5502 5560 5419 5318 存货 325035 254779 231810 234736 221812 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 20665 20570 20982 21401 21829 财务费用 158 149 110 108 104 非流动资产 246536 258216 270953 283876 296809 其他收益 765 1494 1130 994 1044 长期投资 29186 31452 33717 35982 38248 公允价值变动收益 2888 1999 2099 2204 2314 固定资产 2770 2200 2588 3667 5133 投资净收益 1421 1554 1632 1680 1731 无形资产 2196 2009 2291 2616 2978 利润总额 45822 24729 20918 18835 17649 其他非流动资产 212383 222554 232358 241611 250450 所得税 12999 7597 6275 5651 5295 资产总计 786774 700407 666537 683463 678590 净利润 32823 17133 14643 13185 12354 流动负债 335875 266989 216565 219909 202353 少数股东损益 8461 4283 3661 2835 2409 短期借款 20657 26841 24157 22949 21802 归属母公司净利润 24362 12850 10982 10350 9945 应付票据及应付账款 154654 107869 86767 98852 78876 EBITDA 46260 25032 21275 19312 18311 其他流动负债 160564 132280 105642 98108 101676 EPS（元） 3.54 1.87 1.60 1.50 1.44 非流动负债 217720 196959 195924 193277 190708 长期借款 187351 165805 164147 160864 157646 其他非流动负债 30369 31155 31778 32413 33061 负债合计 553595 463949 412490 413185 393061 少数股东权益 91079 84492 88152 90987 93396 股本 546 574 574 574 574 资本公积 0 0 0 0 0 留存收益 141554 151392 165576 178369 190380 主要财务比率 归属母公司股东权益 142100 151967 165896 179291 192133 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 负债和股东权益 786774 700407 666537 683463 678590 成长能力营业收入(%) 12.2 -27.9 -9.5 -5.3 -4.6 营业利润(%) -3.8 -46.1 -15.4 -10.0 -6.3 归属于母公司净利润(%) 2.1 -47.3 -14.5 -5.8 -3.9 获利能力毛利率(%) 21.2 16.9 16.7 16.1 15.8 现金流量表（百万元） 净利率(%) 9.7 7.1 6.7 6.7 6.7 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E ROE(%) 14.1 7.2 5.8 5.0 4.5 经营活动现金流 9961 33008 6554 13337 17461 ROIC(%) 9.0 4.8 4.0 3.6 3.3 净利润 32823 17133 14643 13185 12354 偿债能力 财务费用 158 149 110 108 104 资产负债率(%) 70.4 66.2 61.9 60.5 57.9 投资净收益 1421 1554 1632 1680 1731 净负债比率(%) 65.1 62.5 60.1 55.8 50.7 营运资金变动 -31753 10133 -8202 -25 4805 流动比率 1.6 1.7 1.8 1.8 1.9 其他经营现金流 7312 4038 -1628 -1612 -1534 速动比率 0.6 0.6 0.7 0.7 0.7 投资活动现金流 -12412 -11612 -9137 -9283 -9314 营运能力 资本支出 -3123 -2987 3759 3750 3561 总资产周转率 0.3 0.2 0.2 0.2 0.2 长期投资 -2439 -2265 -2265 -2265 -2265 应收账款周转率 7.4 6.2 6.2 6.0 5.5 其他投资现金流 -6850 -6359 -10630 -10768 -10610 应付账款周转率 1.1 1.1 1.4 1.4 1.4 筹资活动现金流 -13558 -34267 -7797 -7872 -4604 每股指标（元） 短期借款 9072 6184 -2684 -1208 -1147 每股收益(最新摊薄) 3.54 1.87 1.60 1.50 1.44 长期借款 9786 -21546 -1658 -3283 -3217 每股经营现金流(最新摊薄) 1.45 4.80 0.95 1.94 2.54 普通股增加 18 28 0 0 0 每股净资产(最新摊薄) 20.65 22.08 23.63 25.09 26.45 资本公积增加 0 0 0 0 0 估值比率 其他筹资现金流 -32433 -18932 -3455 -3381