【NIFD季报】房市调整要多久？——2024Q2中国宏观金融

研报总结

上半年形势简评

上半年国内经济持续恢复，制造业投资和出口成为主要支撑，但内需不振，物价下跌压力严峻。GDP平减指数连续五个季度为负，反映内需不足。M1断崖式下跌，信用总量增速下滑，居民消费贷款和企中长期贷款同比下降，显示经济面临多重压力。房地产市场深度调整是核心问题，房价与M1增速、CPI增速和居民消费意愿高度共周期。

房地产危机——美日比较及启示

当前房地产市场处于“调整”而非“危机”阶段，但可借鉴美日经验。美日房地产泡沫均源于经济增长乏力时的货币金融刺激，但结果不同。美国因美联储果断实施货币政策和处置不良债务而快速复苏，日本则因央行犹豫不决陷入长期停滞。中国“三道红线”政策对高度依赖预售制度的房地产行业影响巨大，但各线城市房价下跌节奏与美日不同，前期涨幅越大地区跌幅越小。美日危机后房价均值回归，中国则相反。

应对房地产危机的货币金融政策

美日政策应对差异导致结果不同。美国因迅速实施量化宽松和购买有毒资产而效果显著，日本则行动迟缓。中国央行再贷款模式效率不高，流动性实际收缩。不良债务处置方面，美国市场化法治化手段有效，日本僵尸企业难以根除，中国需关注地方政府隐性背书的城投平台债务对广义政府杠杆率的影响。

迎接即将到来的重大变局

中国发展面临三大变局：二十届三中全会部署的新一轮制度变革、人工智能技术带来的新一轮技术变革、新一轮去全球化的政治极化运动。政策“窗口期”紧迫，若明年房地产问题未缓解，加之美国大选后外部压力，经济增长将面临严峻挑战。