收入业绩如期释放，降本增效聚焦拓展品质

2024年上半年，保利物业实现主营业务收入78.72亿，同比增长10.2%，股东应占利润8.46亿，同比增长10.8%，收入与利润均实现双位数增长。主要得益于公司管理规模的持续扩大。尽管综合毛利率由21.17%下降至20.46%，但物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块毛利率分别达到16.79%、18.05%、38.85%。行政开支同比减少约5.1%，占比降至6.2%，费用管控优化实现增利快于增收。

上半年第三方外拓表现亮眼，新拓展第三方项目单年合同金额约12.00亿，签约第三方项目单年合同金额10.67亿（不含续约），在管第三方合同面积达5.99亿平，占总合同管理面积的63.2%。重点签约京东北京总部大厦等优质项目。公共物业方面，新签约单年合同金额6.22亿，收入约14.35亿，同比增长17.2%，重点拓展浙江嘉兴全域化等全域化项目。

增值服务板块收入下滑，非业主增值服务同比-2.1%，主要因案场服务数量下降；业主增值服务同比-1.8%，主要因消费下行、行业竞争加剧。公司主动收缩低毛利率项目，聚焦主业。

投资建议：维持“买入”评级，调整2024-2026年EPS预测至2.83、3.21、3.57元/股（前值2.95、3.42、3.93元/股）。风险提示：房地产行业下行超预期、物业费收缴率不及预期、数据滞后或不及时。