事件与业绩表现
2024年8月19日，保利发展发布2024年中期业绩报告。公司2024年上半年实现营业收入1392.5亿元，同比+1.7%；归母净利润74.2亿元，同比-39.3%。结算毛利率及权益比下滑导致业绩承压，利润下滑幅度符合预期，上半年毛利率为16%，同比下降5.3个百分点。
销售与市场占有率
公司销售金额稳居行业第一，2024年上半年实现签约金额1733亿元，同比下降26.8%，但全口径基本持平全国数据。销售权益比提升至77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，显著跑赢行业平均水平。上半年公司拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，新增货值住宅业态占比达96%。市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%，核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。
融资与现金流
公司融资成本持续下行，上半年新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%；截至6月底，有息负债3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。上半年累计净增有息负债193亿元。受制于销售规模、销售回款的下降，在融资成本下行、拿地规模萎缩的背景下，有息负债出现了增长。上半年公司经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元，主要因支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元。随着拿地规模萎缩，相应需要支付的地价款减少，经营净现金有望改善。
可转债发行
公司拟向特定对象发行可转换公司债券不超过95亿元，其中保利集团拟认购不超过10亿元。本次可转债的初始转股价格不低于认购邀请书发出前二十个交易日公司股票交易均价和前一个交易日公司股票交易均价，且不低于认购邀请书发出前最近一期末经审计的每股净资产和股票面值。若成功发行，将有助于企业现金流的改善。
投资建议与预测
考虑到公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且公司在核心城市积极拿地，土储质量不断优化，随着新增土储毛利率修复，结算利润率有望得到改善。预测公司2024/2025/2026年营业收入为3538/3477/3320亿元，归母净利润分别为126/135/135亿元，对应摊薄EPS为1.05/1.13/1.12元/股，当前股价对应2024年动态PE7.6倍。维持“买入”评级。
风险提示
政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。
