美的置业（03990.HK）：主动求变，轻装上阵，未来前景可期
1. 主动求变，战略重塑，探索业务转型新模式
美的置业作为民营房企的“示范生”，秉承长期主义理念，积极应对房地产行业的深度调整。公司坚持服务为本，稳中求变，围绕轻资产性质、专业化服务，向“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”模式转型，实现更高的利润率水平和更科学的发展模式。
- 战略重塑：在房地产行业出清和转型的交织期，美的置业主动求变，积极拥抱变化，构建全新的发展模式。
- 轻资产模式：以低杠杆、轻资产的方式继续深耕房地产开发全价值链，构建多元化业务模式，降低负债和风险。
2. 积淀深厚，优势明确，未来想象空间无限
美的置业在物业、商业、产业园和房地产科技领域已有深厚积淀和优势，轻资产后的开发代建板块更是丰富了全链条经验，得到控股股东的支持。
- 物管服务：截至2024年上半年，服务合约面积9218万平方米，非住宅业态合约面积1100万平方米，初步形成规模。
- 资产运营：布局城市综合体、特色商业街区、社区邻里商业、长租公寓等，打造悦然系商业标杆。
- 房地产科技：依托睿住发展集团，聚焦绿色装配式建筑，提供全价值链服务，实现营业收入6亿元，第三方占比达100%。
3. 保持正向盈利，偿债压力较小，融资能力持续领跑
美的置业凭借严格的财务管控和稳健的经营策略，在行业调整期仍保持正向盈利，融资能力和偿债能力持续领跑。
- 盈利表现：2024年上半年，净利润为5.96亿元，核心净利润为6.42亿元，保持正向盈利。
- 派息政策：自2018年上市以来，累计派息约90亿港元，派息比例常年超过40%。
- 融资成本：2024年上半年加权平均融资成本降至4.54%，低于行业平均水平。
- 偿债能力：净负债率为50.1%，现金短债比1.26倍，扣预资产负债率67.8%，保持绿档。
结论
美的置业通过战略转型和业务多元化，展现了强大的韧性和前瞻性。公司在轻资产模式下继续保持稳健发展，未来发展前景值得期待。
